Nhiều chính sách hỗ trợ
Agribank là ngân hàng đầu tiên phát đi thông báo triển khai gói hỗ trợ tín dụng 40.000 tỷ đồng với lãi suất 2%/năm ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 31/2022/NĐ-CP và Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 03/2022/TT-NHNN hướng dẫn các ngân hàng thương mại thực hiện hỗ trợ lãi suất theo nghị định này.
Theo Công ty Chứng khoán Agriseco, gói tín dụng hỗ trợ nền kinh tế lần này kỳ vọng sẽ tạo ra cú huých để các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nằm trong 11 nhóm ngành được đẩy nhanh quá trình hồi phục, góp phần hoàn thành mục tiêu tăng trưởng kinh tế 6-6,5% của Chính phủ trong năm nay.
Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, với ngành bất động sản, tuy không tác động trực diện, nhưng việc một phần đối tượng được công bố trong gói hỗ trợ là các doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh có mục đích sử dụng vốn vay để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố, sẽ giúp bơm một phần “ô xy” cho thị trường này.
Lưu ý rằng, ngoài việc được hỗ trợ trong gói hỗ trợ tín dụng nêu trên, ngành bất động sản - xây dựng còn có gói hỗ trợ cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội dành cho cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở cho công nhân; xây mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NƠXH với tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng. Theo đó, trên tổng số vốn 15.000 tỷ đồng được giao trong năm 2022 và 2023, Bộ Xây dựng thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Chính sách xã hội về kế hoạch cho vay năm 2022 là 6.800 tỷ đồng, năm 2023 là 8.200 tỷ đồng.
Bộ Xây dựng cũng đã có công văn gửi Ngân hàng Chính sách xã hội về nhu cầu cho vay ưu đãi theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ, từ đó làm rõ nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp; tình hình triển khai thực hiện và nhu cầu vay vốn (nếu có); các khó khăn, vướng mắc và kiến nghị…
So với tổng nhu cầu vốn vay khoảng 122.500 tỷ đồng (tương đương khoảng 500 triệu đồng/người hay giá trị vay 50% mỗi căn nhà) theo công bố của Bộ Xây dựng, rõ ràng gói tín dụng 15.000 tỷ đồng còn rất hạn chế, nhưng là nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp thuộc diện ưu đãi. Điều quan trọng còn lại là tốc độ giải ngân gói tín dụng này như thế nào từ nay tới cuối năm 2023.
Trên thực tế, sau khi gói vay ưu đãi 15.000 tỷ đồng và gói hỗ trợ 2% lãi vay thương mại trong chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023 được khởi động, chỉ trong 3 tháng đầu năm, cả nước có 7 dự án NƠXH, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp được khởi công xây dựng, với tổng số căn hộ khoảng 23.965 căn, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bình Dương, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội, Hà Nam...
“Do đó, với gói hỗ trợ tín dụng mới, kỳ vọng sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vốn đang vô cùng khan hiếm trên thị trường”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nói và cho biết thêm, nhiều nhà phát triển dự án lớn như Viglacera, Becamex IDC, Hòa Bình Group…, mới nhất là Vingroup, cho biết có kế hoạch phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội phục vụ đối tượng có thu nhập thấp và trung bình trong thời gian tới.
Quan trọng nhất vẫn là gỡ điểm nghẽn pháp lý
Nhìn lại gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, bắt đầu từ năm 2012, mặc dù thời gian đầu tốc độ giải ngân chậm, nhưng sau đó cải thiện dần và chỉ trong 2 năm đã giải ngân được phân nửa, giúp nhiều phân khúc bất động sản hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là nhà ở thương mại.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 20/9/2014 (tương ứng 1,5 năm kể từ khi gói tín dụng bắt đầu triển khai), tổng số khách hàng được tiếp cận vốn vay là 7.823 khách hàng, trong đó có 26 doanh nghiệp, còn lại là các cá nhân, hộ gia đình. Tổng số vốn cam kết ngân hàng cho vay là 5.900 tỷ đồng, số vốn đã giải ngân là hơn 3.200 tỷ đồng. Trong đó, tổng số vốn cam kết dành cho các cá nhân và hộ gia đình là 3.100 tỷ đồng, tổng số vốn đã giải ngân là hơn 2.000 tỷ đồng.
Theo đó, giá trị hàng tồn kho từ mức hơn 102.800 tỷ đồng vào đầu năm 2013, giảm xuống còn hơn 27.000 tỷ đồng vào cuối năm 2016 - thời điểm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đóng lại. Các dự án chung cư cả trung cấp lẫn cao cấp mở bán hầu hết đều tiêu thụ một cách nhanh chóng, thậm chí còn diễn ra những đợt sốt đất nền khu vực vùng ven TP.HCM vào giai đoạn đó.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch TNT Group, mặc dù có nhiều thông tin về nguồn vốn dành cho NƠXH, nhưng mức độ tác động sẽ không quá lớn, lý do bởi vấn đề cốt lõi hiện nay không nằm ở nguồn vốn, mà là tắc nghẽn thủ tục pháp lý dự án, chi phí đầu vào liên tục tăng… dẫn đến giá nhà bị neo quá cao, từ đó hạn chế khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân.
“Do đó, tôi cho rằng, tác động từ gói hỗ trợ tín dụng mới có chăng là ở góc độ tâm lý, giúp giảm bớt sự căng thẳng trên thị trường bất động sản sau động thái thắt chặt dòng vốn vào lĩnh vực này. Nhìn chung, các phân khúc sản phẩm sẽ khó bùng nổ khi các điểm nghẽn nêu trên chưa được khơi thông”, ông Long đánh giá.
Cùng chung mối lo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dù có thêm nguồn vốn giá rẻ hỗ trợ, nhưng vấn đề quan trọng hơn là lấy đâu ra nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân mua.
“Muốn giải ngân các gói hỗ trợ tín dụng nêu trên thì phải có sản phẩm để bán, trong khi nguồn cung NƠXH gần như vắng bóng trên thị trường những năm gần đây. Như vậy, liệu tới năm 2023 có giải ngân hết 15.000 tỷ đồng?”, ông Khởi đặt câu hỏi.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn 2011-2020, cả nước thực hiện được 248 dự án NƠXH với khoảng 100.000 căn hộ, đạt 41,4% kế hoạch. Theo kết quả kiểm toán nhà nước về chương trình NƠXH tại Hà Nội, trong tổng số 15 dự án, có 2 dự án chưa triển khai, 7 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, 1 dự án không có thông tin triển khai, 2 dự án dừng triển khai và 3 dự án đã được chấp thuận chuyển đầu tư sang nhà ở thương mại. Còn tại TP.HCM, trong giai đoạn 2016-2020 xây dựng được gần 15.000 căn hộ NƠXH, đạt 75% kế hoạch.
Tuy luôn trong tình trạng cung không đủ cầu, nhưng vẫn tồn tại một nghịch lý là nhiều dự án NƠXH trong tình trạng “ế sưng”, dù giá bán chỉ hơn 10 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại Bright City) tại huyện Hoài Đức, Hà Nội do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư có tổng cộng 1.496 căn hộ, trong đó có 312 căn cho thuê, giá bán dự kiến chỉ hơn 14 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì), thế nhưng từ lần mở bán đầu tiên vào năm 2015 đến lần mở bán lần thứ 23 hiện tại, dự án mới bán được 847 căn hộ và 113 căn hộ được cho thuê.
Ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, đơn vị chuyên phát triển NƠXH cho biết, có một bất cập là các đối tượng vay vốn mua NƠXH chủ yếu là người thu nhập thấp và trung bình, nhưng chính sách của ngân hàng lại quy định chỉ người dân ở đô thị được vay, ở rìa đô thị hoặc nông thôn thì không được vay, nên gây nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai.
