Giải pháp “kén” khách hàng
Là một môi giới lâu năm, anh Tuấn cho biết, có khoảng 10% khách hàng của anh có thói quen “lên đời” căn hộ sau mỗi 5-7 năm và từ khi chương trình “nhà đổi nhà” ra đời, nhiều khách hàng muốn tìm hiểu về chương trình này.
“Đây không phải là chương trình dành cho người mua nhà lần đầu, nó chỉ thích hợp với nhóm khách hàng muốn đổi từ nhà cũ sang nhà mới ‘xịn’ hơn và nói chung, thu nhập phải khá”, anh Tuấn nói và chia sẻ thêm rằng, sở dĩ chương trình “nhà đổi nhà” được nhiều khách hàng quan tâm là bởi có nhiều điểm lợi về giải pháp dòng tiền, lãi suất cũng như khả năng vay vốn tối đa. Tuy nhiên, không giống như những chương trình hỗ trợ tín dụng khác mà các chủ đầu tư đang triển khai, đó là khách hàng phải có đủ số tiền để đóng lần đầu theo quy định của chủ đầu tư, thường vào khoảng 30% giá trị căn hộ, rồi dùng chính hợp đồng mua bán và căn hộ hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp, thì với “nhà đổi nhà” lại có yêu cầu khác: Khách hàng phải có sẵn “nhà” để có cái mà “đổi”.
“Tóm lại, với chương trình này, có nhà là điều kiện tiên quyết. Tiếp theo, khách hàng cũng cần xác định rõ khả năng chi trả của mình đối với khoản vay, bởi dù có được sự hỗ trợ của ngân hàng và chủ đầu tư, nhưng nếu thu nhập không ổn định đủ để chi trả khoản vay thì tốt nhất không nên tham gia”, anh Tuấn nhấn mạnh.
Trước tiên cần nhìn nhận, chương trình “nhà đổi nhà” sẽ phù hợp hơn với người có thu nhập cao và xem bất động sản là phương tiện đầu tư.
Còn về thu nhập của khách hàng, theo môi giới này, giải pháp vay, trả lãi đều được quy định rõ ràng, khách hàng đều có thể tự tính ra dòng tiền cho mình tùy theo giá trị căn hộ mình đang có và căn hộ muốn đổi. “Ví dụ, khách hàng đang sở hữu căn hộ trị giá 4 tỷ đồng và muốn đổi căn hộ trị giá 5 tỷ đồng thì áp lực tài chính sẽ không lớn so với việc sở hữu căn hộ chỉ 2 tỷ đồng nhưng muốn đổi sang căn hộ 4 tỷ đồng. Đặc biệt, nếu khách hàng chọn được điểm rơi tốt để bán căn hộ trước thời gian nhận nhà mới thì hiệu quả càng phát huy rõ rệt, áp lực trả lãi cũng giảm đi nhiều”, anh Tuấn nói.
Trao đổi với phóng viên xung quanh câu chuyện “nhà đổi nhà”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho hay, trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng gặp nhiều trở ngại do dịch bệnh diễn biến phức tạp kéo dài, các chủ đầu tư đã có nhiều phương thức hỗ trợ người mua nhà nhằm kích cầu. Trong đó, với hầu hết các dự án đang triển khai kinh doanh, chủ đầu tư thường tập trung vào việc giãn tiến độ thanh toán, thỏa thuận với ngân hàng về việc giảm lãi suất, ân hạn nợ gốc… cho khách hàng. Còn với các dự án đã hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng thì tập trung vào giãn tiến độ thanh toán, cho nhận nhà sớm, hỗ trợ giảm phí quản lý…
Nhưng nói đến những chính sách hỗ trợ đột phá, trước nay chưa từng có thì phải kể đến chính sách “nhà đổi nhà” của chủ đầu tư Masterise Homes hay “mua nhà 3 không” của chủ đầu tư Vinhomes. Những chính sách này nhằm giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà trong thời gian dịch bệnh, qua đó sẽ kích cầu thị trường.
Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, trước tiên cần nhìn nhận, chương trình “nhà đổi nhà” sẽ phù hợp hơn với người có thu nhập cao và xem bất động sản là phương tiện đầu tư.
“Đầu tiên, khách hàng có thể có được căn hộ mới với các tiêu chuẩn cao cấp, góp phần giúp chất lượng sống tốt hơn, chẳng hạn như việc căn hộ mới có thể bao gồm các tiện ích như hồ bơi hay phòng gym. Thứ hai, chương trình này cho phép người mua chuyển đến nơi ở mới tốt hơn, mà không phải chi trả quá nhiều tiền ngay giai đoạn đầu. Khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng, không cần phải chi trả thêm cho đến khi nhận nhà, với điều kiện là nhà hoặc căn hộ cũ được dùng làm tài sản thế chấp. Cách này nhẹ nhàng hơn so với việc phải trả trước 30-50% giá trị căn hộ và có thể giúp nhiều người có được nơi ở mới tiện nghi hơn”, ông David Jackson nói.
Ông cũng cho rằng, về tổng thể, chương trình này có tác động tích cực nhất định tới thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam. Nếu thuận lợi, sẽ có những đợt cư dân chuyển đến các căn hộ cao cấp hơn so với nơi ở cũ của họ, giúp cho nhu cầu về căn hộ mới cao hơn và tiêu chuẩn sống cũng được nâng lên, dần tiệm cận với những nước phát triển trong khu vực. Như vậy, sức cầu của thị trường bất động sản cũng được gia tăng.
Cuộc chơi của ai?
Theo đánh giá của giới chuyên gia, chương trình “nhà đổi nhà” hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập từ mức khá trở lên và có tài sản đảm bảo. Khi tham gia, điều quan trọng là khách hàng phải tính toán được bài toán vay vốn, trả lãi, nếu khả năng chi trả đáp ứng được thì đây là giải pháp sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả.
Cụ thể hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, chính sách “nhà đổi nhà” hay những chính sách tương tự về bản chất đó là việc người mua dùng 2 tài sản để thế chấp cho việc mua nhà: Dùng căn hộ cũ, nhà cũ đang ở (hoặc tài sản tiết kiệm) để thế chấp thanh toán cho 30% giá trị căn hộ, sau đó dùng chính căn hộ mình mua để vay 70% giá trị còn lại.
Vì là khoản vay lên đến 100% giá trị căn hộ nên người mua nhà phải có khả năng trả vay cho cả 2 khoản vay này sau khi căn hộ được bàn giao (dự kiến lên đến 24 tháng) và theo tính toán, người mua có thể phải trả từ 50-55 triệu đồng/tháng cho khoản vay mua căn hộ giá 4 tỷ đồng.
Trong trường hợp người mua muốn bán tài sản cũ để tất toán khoản vay thì cần tính toán việc bán tài sản và thanh toán khoản vay trước thời điểm ngân hàng bắt đầu tính lãi. Trường hợp khách hàng bán tài sản cũ trước thời hạn tính lãi và đóng toàn bộ số tiền này cho chủ đầu tư thì số tiền gốc, lãi phải trả sẽ giảm theo, chẳng hạn với nhà cũ khách hàng bán được 2 tỷ đồng và đóng toàn bộ cho chủ đầu tư thì khoản vay chỉ còn 2 tỷ đồng, nên giảm được áp lực trả gốc và lãi.
“Đây là một chính sách sáng tạo, tập trung vào việc hỗ trợ cho người mua nhà giảm áp lực tài chính ban đầu. Người mua có thể tận dụng chính sách này để lựa chọn cho mình sản phẩm theo nhu cầu và việc thanh toán sẽ chỉ diễn ra sau khi nhận bàn giao nhà. Người mua đang có sẵn tiền mặt cũng có thể tận dụng chính sách này để vừa mua nhà, vừa sử dụng linh hoạt khoản tiền của mình trong thời gian gần 2 năm. Điều này cũng tạo lợi thế cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để tham gia chương trình ‘nhà đổi nhà’, người mua cần suy tính kỹ lưỡng về mặt năng lực tài chính, vì đây không phải là giải pháp cho tất cả mọi người”, ông Kiệt đánh giá.
Còn ông David Jackson lưu ý, người tham gia chương trình “nhà đổi nhà” bên cạnh cần có nguồn thu nhập ở mức cao và ổn định, thì cũng cần suy nghĩ thận trọng, thấu đáo vì khi chọn mua căn hộ mới, họ sẽ phải dùng sổ hồng hoặc sổ đỏ căn nhà cũ làm tài sản đảm bảo, do đó không thể dùng căn nhà này thế chấp cho khoản vay khác, khi mà sổ hồng hoặc sổ đỏ sẽ được ngân hàng giữ cho đến khi trả xong căn hộ mới.
