Nhà đầu tư giải cứu dự án chết: “Bác sĩ cũng bị ốm”

“Bác sĩ” cũng bị ốm

Trong những câu chuyện hồi sinh “dự án chết” gây chú ý trong thời gian qua trên địa bàn Hà Nội không thể không nhắc tới dự án Thành An Tower (nay đổi tên thành Manhattan Tower), do Công ty cổ phần Ba Đình làm chủ đầu tư.

Dù được giao đất từ năm 2009 và đã tổ chức lễ khoan nhồi cọc, nhưng mãi đến tháng 3/2017, dự án mới được Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, từ trước thời điểm được cấp phép, chủ đầu tư đã huy động vốn của nhiều khách hàng.

Phản ánh tới Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều khách hàng cho biết, khi ký hợp đồng đặt mua căn hộ Thành An Tower chục năm trước, họ phải đóng 10% tổng giá trị căn hộ, sau đó nộp thêm 30%, nếu không sẽ bị hủy bỏ quyền mua.

Sau khi nộp tiền, nhưng thấy dự án mãi không được triển khai, nhiều khách hàng đã liên hệ để đòi quyền lợi và được chủ đầu tư hẹn gặp làm việc. Tuy nhiên, khi khách hàng đến Công ty, thành phần dự họp không hề có lãnh đạo, nên vụ việc không được giải quyết.

Dự án sau đó trở thành "vết sẹo" trên thị trường địa ốc Hà Nội và đã từng bị đưa vào danh sách đề nghị thu hồi của quận Thanh Xuân. Đầu năm 2018, trong khi quyền lợi hợp pháp của khách hàng đã nộp tiền đặt cọc mua nhà tại Dự án Thành An Tower chưa được giải quyết, thì tại khu đất dự án này ở địa chỉ 21 Lê Văn Lương lại có dự án mới mang tên Manhattan Tower do một cái tên hoàn toàn mới là Công ty cổ phần Landmark Holding phát triển.

Nhà đầu tư mới là Landmark Holding  vừa phải “tháo chạy” khỏi dự án Manhattan Tower  

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản hồi cuối tháng 11/2018, lãnh đạo Landmark Holding cho biết, Công ty vừa là nhà thầu, vừa bơm tiền để triển khai dự án. Đổi lại, Landmark Holding sẽ được quyền khai thác một phần dự án này. Những tưởng, việc có sự xuất hiện “bác sĩ” Landmark Holding với nguồn tài chính thực đổ vào, “con bệnh” Thành An Tower sẽ hồi phục, bước sang một trang mới tươi sáng hơn.

Tuy nhiên, đến tháng 12/2018, khi đang triển khai đến tầng 21, dự án lại một lần nữa rơi vào bế tắc khi Landmark Holding gặp khó khăn về tài chính, không thể triển khai tiếp được. Hơn 8 tháng sau khi rút toàn bộ nhân công, máy móc, trang thiết bị thi công khỏi công trường, Landmark Holding lại công bố rút khỏi dự án, đồng thời từ ngày 15/8/2019, Công ty Ba Đình sẽ tiếp quản lại toàn bộ khách hàng mua nhà dự án Manhattan.

Tương tự như dự án Thành An Tower, Hà Nội Time Tower nằm tại Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông còn có số phận bết bát hơn. Dự án được khởi công xây dựng từ quý IV/2010, do Công ty cổ phần Dịch vụ cao cấp Dầu khí (PVR) làm chủ đầu tư và dự kiến bàn giao vào năm 2013. Song, do tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xảy ra, khiến dự án  bị bất động trong thời gian dài và trải qua 2 lần thêm chủ, đến nay mới rục rịch triển khai trở lại.

Trong đó, lần đầu tiên diễn ra cuối năm 2012 khi Tập đoàn Đại Dương (OGC) mua 10 triệu cổ phiếu của PVR, tương đương hơn 19% vốn điều lệ và trở thành cổ đông lớn của PVR. Dự án khi đó được đánh giá là có tiến độ khá tốt và thỏa thuận gia hạn tiến độ công trình vào quý IV/2014.

Thế nhưng, “niềm vui ngắn chả tày gang”, Hà Nội Time Tower đột ngột ngừng triển khai, các cổ đông lớn (gồm cả OGC) thoái hết vốn khỏi PVR, khiến dự án lại chết lâm sàng thêm một lần nữa. Đến tháng 12/2015, sự góp vốn tương đương khoảng 24% của Công ty cổ phần Đầu tư MHD Hà Nội, PVR bất ngờ công bố tái khởi động dự án Hà Nội Time Tower và cam kết sẽ hoàn thành tòa A vào năm 2017 và hoàn thành tòa B vào năm 2018.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, do không đồng tình với những điều khoản mới của chủ đầu tư nên một số khách hàng đã phản ứng, yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền đặt cọc nhưng không được chấp nhận. Hiện dự án lại tiếp tục kéo dài tiến độ, mà một trong những nguyên do chủ yếu là chủ đầu tư và khách hàng chưa tìm được tiếng nói chung.

Cũng tại Hà Đông, một dự án bê trễ khác có thể nhắc tới là dự án Hesco Văn Quán tại mặt đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán, quận Hà Đông của chủ đầu tư CTCP Bất động sản Megastar.

Dự án gồm 2 tòa tháp cao 50 tầng và 45 tầng có tổng diện tích 21.294,7m2. Được khởi công xây dựng từ tháng 12/2009, chủ đầu tư đã huy động vốn của hàng trăm khách hàng nhưng đã nhiều năm nằm bất động vì chủ đầu tư vướng vòng lao lý.

Đến tháng 12/2015, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản chấp thuận việc chuyển đổi chủ đầu tư tại dự án Hesco Văn Quán. Chủ đầu tư mới là Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Thăng Long Việt Nam.  Tháng 5/2016, chủ đầu tư đã tái khởi công nhưng không hiểu vì lý do gì dự án lại một lần nữa rơi vào trạng thái tạm dừng vô thời hạn. Tới nay, thông tin về dự án bao giờ tiếp tục triển khai tiếp vẫn là dấu hỏi lớn.

Và những hệ lụy

Ông Phan Xuân Cần, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Soho Việt Nam - người mai mối cho nhiều thương vụ chuyển giao dự án - cho rằng, khó khăn nhất trong việc hồi sinh các dự án sau khủng hoảng là tìm ra tiếng nói chung giữa các bên liên quan. Chủ đầu tư có thể thay tên dự án để phù hợp với chiến lược phát triển mới và đổ tiền vào phát triển, nhưng nếu không đàm phán được với khách hàng cũ và các bên có liên quan thì rất khó có thể đưa dự án tới thành công.

“Có rất nhiều lý do cho việc đổi tên một dự án bất động sản, nhưng theo tôi, tên chỉ là một thành tố nhỏ quyết định thành công của dự án. Bởi như người ta thường nói, chiếc áo không làm nên thầy tu, chỉ những dự án tốt mới bán được hàng. Do vậy, các doanh nghiệp nên lấy hành động để chứng minh thực lực và uy tín của mình với những dự án đã từng có vết”, ông Cần nhìn nhận.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các “dự án chết” chủ yếu của những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc sau khi dòng vốn bị ngắt. Ngoài ra, một nguyên nhân khác là khi thị trường đang trên đỉnh cao, nhiều doanh nghiệp tay ngang đến từ các lĩnh vực kinh doanh khác như bánh kẹo, thủy sản, xuất nhập khẩu, taxi, phân phối… lao vào bất động sản khi chưa đủ độ chính về kinh nghiệm, nguồn lực để đi đường dài với dự án.

Khi thị trường không như ý, nhiều dự án đi vào ngõ cụt và các “tay chơi” nghiệp dự buộc phải dừng đầu tư. Do đó, khi tham gia vào các “dự án chết”, những nhà đầu tư mới phải đưa ra giải pháp khắc phục triệt để từ cơ cấu lại thiết kế, giá bán đến cả chính sách marketing phù hợp mới đảm bảo được thanh khoản. Thế nhưng, trên thực tế, hậu thương vụ M&A ít khi không xảy ra kiện tụng, phản ứng từ phía khách hàng với chủ đầu tư mới, thậm chí còn xảy ra bất đồng ngay cả chủ đầu tư và mới làm khó cho khách hàng. Do đó, việc đổi tên, đổi chủ phải là tiền đề cho sự thay đổi toàn diện của dự án, từ nguồn lực tài chính của chủ đầu tư đến phương án bán hàng, thậm chí cả thiết kế nội ngoại thất dự án…

“Những dự án đổi tên nhưng chưa thể đổi vận có nguyên nhân chính đến từ tư duy tiếp cận thị trường và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư chưa thay đổi”, ông Đính nhận xét.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group, một đơn vị phân phối đã từng tham gia giải cứu thành công nhiều dự án bất động sản “chết lâm sàng”, đa phần doanh nghiệp không mặn mà với các dự án xây dựng dở dang, vì các dự án này đã được đầu tư một số tiền khá lớn, nên mua lại cần phải bỏ ra số tiền lớn hơn so với những dự án chưa xây dựng. Hơn nữa, việc phát triển kinh doanh các dự án xây dựng dở dang sẽ rất khó khăn, vì việc cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu lại thiết kế cho phù hợp với nhu cầu thị trường rất mất thời gian và không dễ dàng.

Vì thế, ông Hưng cho rằng, điều quan trọng nhất để hồi sinh những dự án “đắp chiếu” hoặc tạm dừng thi công do thiếu vốn là cần phải có lòng tin. Một dự án với tên gọi mới, nếu như không cho khách hàng thấy cách làm mới, ít nhất là công tác xây dựng không được được gấp rút triển khai, sẽ không ai dám đặt niềm tin vào đó nữa. Đồng thời, đặc biệt hơn cả là đơn vị hồi sinh cũng phải cho thấy tiềm lực thực sự của mình có giải cứu được dự án đã gặp khó khăn về tài chính hay không.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, tại Hà Nội thời gian vừa qua, số lượng dự án sang tên đổi chủ khi đang gặp khó khăn về tài chính là không ít, nhưng không hẳn dự án nào cũng nhận được sự tin tưởng của khách hàng.

Chẳng hạn, có thể kể đến vụ việc ồn ào của dự án Eco Green Tower cách đây không lâu. Gặp khó khăn về tài chính, Sông Đà 1.01 đã chuyển nhượng dự án sang cho Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư BĐS Bình Minh thông qua "mai mối" của TPBank. Tuy nhiên, việc đổi chủ này khiến nhiều khách hàng lo ngại bởi không chỉ là tên tuổi hoàn toàn vô danh trên thị trường, vốn điều lệ của Bình Minh chỉ có vỏn vẹn 50 tỷ đồng. Ngoài ra, chưa có nhiều thông tin về việc doanh nghiệp này sẽ chuẩn bị tiềm lực như thế nào để tái khởi động và đưa dự án về đích như mong muốn.