Giữ tiền mặt, chờ bất động sản hạ giá
Chỉ cách đây hơn 9 tháng, ở giai đoạn đầu năm 2022, cơn sốt nóng của thị trường đất nền đã kéo theo cuộc chạy đua của những nhà đầu tư khát khao kiếm lời từ đất. Tại nhiều địa phương, các cuộc “lướt sóng” diễn ra nhanh chóng, có những thương vụ mua bán trao tay chớp nhoáng với số tiền “ăn chênh” lên đến hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng.
Ngay ở thời điểm sốt đất cục bộ, những mảnh đất nương rẫy cũng được phân lô để bán. Người mua sẵn sàng bỏ tiền ra mua “hòn than” đang nóng rực trên tay và cố gắng chuyển cho người đến sau. Song, sức nóng của thị trường đất nền nhanh chóng hạ nhiệt và cơn sóng tăng giá sớm “gãy”, đẩy nhiều nhà đầu tư vào trạng thái hoảng loạn.
Nửa năm sau của 2022 là khoảng thời gian không khí trầm lắng bao trùm thị trường địa ốc. Đó là giai đoạn chứng kiến giá đất nền giảm mạnh, thậm chí ở thời điểm cận Tết, nhiều phân khúc ghi nhận mức giá giảm từ 5-20%, nhưng thanh khoản thị trường ngày càng tụt dốc.
Lý giải thực trạng này, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc có tiếng ở Hà Nội cho rằng, bên mua kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm sâu hơn, thậm chí chờ thị trường “sập” mới xuống tiền. Trong khi đó, bên bán dè dặt ra hàng vì không muốn lỗ sâu khiến thanh khoản tắc nghẽn.
“Đây là thời điểm các nhà đầu tư ‘thi gan’, ai ‘lì đòn’ hơn sẽ là người chiến thắng. Nhưng với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, vay nợ nhiều sẽ rất khó khăn, nếu ‘chịu khổ’ được lâu sẽ không mất hàng, không phải bán lúa non để trả bớt nợ. Còn nhà đầu tư nào đang có ‘tiền thịt’ dám liều thì đây là cơ hội hiếm có”, Tuấn Anh - một nhà đầu tư cá nhân chia sẻ.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản BHS cũng cho hay, trong lúc thị trường đang diễn biến theo chiều hướng downtrend, để ra quyết định đầu tư là rất khó khăn, bởi tương lai giá vẫn có thể giảm.
 |
Hiện là lúc thích hợp cho người có sẵn tiền mua nhà. Ảnh: Dũng Minh |
Theo ông Tuyển, những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã khiến tâm lý của cả chủ đầu tư dự án bất động sản lẫn người mua rơi vào trạng thái e dè. Tương tự như hiệu ứng FOMO khi thị trường đi lên, người ta sợ bỏ lỡ cơ hội nên mua vào bằng được, càng sớm càng tốt và ngược lại, khi thấy thị trường đi xuống, họ muốn bảo toàn vốn đầu tư nên bán ra càng sớm càng tốt, dẫn đến xu hướng downtrend trên toàn thị trường.
Ông Tuyển chia sẻ, trong thời điểm nhà đầu tư hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm thì cũng có rất ít người mua vào vì cho rằng hôm nay có thể khuyến mãi ở mức này thì biết đâu ngày mai lại có mức khuyến mãi tốt hơn. Tuy nhiên, nếu xác định đầu tư dài hạn, nhà đầu tư có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trên thị trường, bởi cơ hội giảm giá như hiện tại không có nhiều, chu kỳ cả chục năm mới có một lần, nên nhà đầu tư cần biết nắm bắt.
Tìm giỏ bỏ thóc
Theo đánh giá của ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, thị trường bất động sản toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng trong năm 2023 dự báo sẽ còn đối mặt với không ít khó khăn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới, điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.
Tuy nhiên, Việt Nam có yếu tố một số yếu tố thuận lợi hơn so với các thị trường khác trong khu vực, đó là tốc độ đô thị hóa cao. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa ngày một nhanh, dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, nhu cầu căn hộ hạng C sẽ còn tăng trong thời gian dài.
Với phân khúc bất động sản công nghiệp, cơ hội vẫn rộng mở khi cả nguồn cung dự án mới lẫn nhu cầu về nhà xưởng đều tích cực, giúp duy trì ổn định đà tăng trưởng về giá. Cùng với đó, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông trên khắp cả nước ngày càng được hoàn thiện giúp làm tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương. Một lĩnh vực ngách là dịch vụ hậu cần, kho lạnh đang nổi lên nhờ sự tăng trưởng của ngành bán lẻ. Đồng thời, ngành khoa học dữ liệu cũng đang phát triển nhanh với nhu cầu cao về bất động sản trung tâm dữ liệu (data center).
“Với tất cả những yếu tố trên, triển vọng đối với bất động sản công nghiệp trong năm 2023 là tích cực. Cần phải nói thêm rằng, trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh, đây là phân khúc hiếm hoi còn duy trì được đà tăng trưởng để ‘giữ lửa’ cho thị trường”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh, đồng thời đưa ra lời khuyên, đối với nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm 2023 sẽ là thời gian quan trọng để quan sát trước khi đưa ra quyết định. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường.
Ở góc nhìn khác, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, thận trọng là không thừa khi thị trường còn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng với người có sẵn nguồn tài chính, thời điểm này là cơ hội tốt để xuống tiền.
“Người mua thường có tâm lý chờ đợi giá giảm sâu để ‘bắt đáy’, nhưng thực tế không ai có thể xác định đáy ở đâu. Chính vì vậy, khi cứ chờ đợi, họ đã bỏ qua cơ hội”, ông Quyết phân tích.
Còn theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh, Batdongsan.com.vn, mỗi phân khúc, dự án phụ thuộc nhiều vào chính sách tác động đến phân khúc, dự án đó. Với bối cảnh hiện tại, khi các vướng mắc pháp lý dự án chưa tháo gỡ, cộng thêm việc dòng vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt, lãi suất trong xu hướng tăng… thanh khoản chung sẽ chưa thể sớm cải thiện.
Ông Hảo cho rằng, đầu tiên là giỏ hàng thanh lọc tự nhiên, những sản phẩm mạo hiểm hơn thì sẽ ít được quan tâm hơn. Nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm mang tính khai thác tốt hơn. Họ cũng cơ cấu lại danh mục đầu tư, thắt chặt dòng tiền. Sự an toàn sẽ được đặt lên hàng đầu, sau đó mới đến yếu tố sinh lời. Với tâm lý đó, nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, chẳng hạn như nhà phố.
Phân khúc thứ hai được ông Hảo đánh giá có tiềm năng trong thời gian tới là bất động sản hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi, nhà cho chuyên gia, công nhân. Đây là những sản phẩm được đánh giá có khả năng sinh lời tốt ít nhất là trong 1 năm tới.
Cuối cùng là phân khúc chung cư. Theo ông Hảo, trong năm qua, giá chung cư tại trung tâm TP. Hà Nội tăng từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Đối với những khu vực ngoại thành như huyện Hoài Đức, mức tăng cũng đạt 200-300 triệu đồng/căn. Do đó, người mua nên chọn những chung cư mới đưa vào sử dụng bởi khấu hao sẽ thấp.
