Lợi thế hàng có sẵn
Những khó khăn về pháp lý, cấp phép dự án và dòng tiền kinh doanh đã tác động lớn lên nguồn cung thị trường bất động sản phía Bắc khi nhiều dự án không kịp hoàn thiện theo tiến độ hoặc phải dời lại kế hoạch bán hàng. Tuy nhiên, cũng có không ít chủ đầu tư tận dụng lợi thế nguồn hàng sẵn có để tung sản phẩm ra thị trường giai đoạn này.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tại Hà Nội - nơi được cho là khát cung nhất, vẫn có các dự án chuẩn bị ra hàng như Hanoi Melody Residences (quận Hoàng Mai) của chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm; Khai Sơn City (quận Long Biên) với 506 căn hộ chung cư của Công ty cổ phần Khai Sơn; Hightway5 Residences (huyện Gia Lâm) của Tập đoàn Thiên Minh Đức…, bên cạnh những dự án còn “hàng tồn” được tung ra thị trường như Harmony Square Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) của chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư bất động sản DLC; Tây Hồ River View (quận Tây Hồ) của Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Thượng…
Tại các địa phương lân cận, nhiều đơn vị phân phối, nhân viên môi giới cũng đang đẩy mạnh tìm kiếm khách hàng cho các dự án Phương Đông Vân Đồn (Quảng Ninh) của chủ đầu tư Công ty cổ phần Xây dựng Phương Đông; Dragon Castle (Hạ Long, Quảng Ninh) của liên danh Công ty cổ phần Vinalines Logistics Việt Nam và Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh; Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Hải Phòng) của Công ty cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương; Tecco Center Point Thanh Hóa của Tổng công ty Tecco Hà Nội - Công ty cổ phần…
Anh Tuấn - nhân viên môi giới một sàn giao dịch chuyên phân phối sản phẩm khu vực phía Bắc cho hay, có những dự án giai đoạn trước vì nhiều lý do chưa thể bán hết hàng thì nay bỗng dưng trở thành “hàng hot” và tăng giá khi thị trường thiếu cung trầm trọng, còn nhu cầu mua nhà ngày một tăng.
Chẳng hạn, dự án Harmony Square Nguyễn Tuân vẫn còn hơn 20 căn hộ là sản phẩm sơ cấp, các giao dịch còn lại đều là giao dịch thứ cấp, trong đó căn hộ diện tích 75 m2 (2 phòng ngủ) giá bán dao động từ 3,3-3,5 tỷ đồng; 91 m2 (3 phòng ngủ) giá khoảng 4,7 tỷ đồng; 123 m2 (3 phòng ngủ, giao thô) giá khoảng 5 tỷ đồng; 88 m2 (2 phòng ngủ +1) giá thứ cấp khoảng 4,2 tỷ đồng. Được biết, dự án sẽ bàn giao cho khách trong tháng 6/2023, đợt mở bán đầu tiên diễn ra cách đây 2 năm, nhưng do dịch nên không bán hết sản phẩm.
Giá neo đỉnh mới
Ông Tín Nguyễn, Trưởng Phòng Nghiên cứu thị trường, Colliers Việt Nam cho biết, phân khúc cao cấp đã được nâng cấp lên tầm “hàng hiệu” và thâm nhập vào thị trường bất động sản liền thổ, với những sản phẩm sang trọng, đẳng cấp, hợp tác với các thương hiệu thời trang/khách sạn hàng đầu để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng thượng lưu. Tuy nhiên, việc các ngân hàng đang thắt chặt cho vay bất động sản cùng với các chi phí đầu vào (vật liệu xây dựng, đền bù giải phóng mặt bằng…) tăng cao có thể khiến giao dịch chững lại và giá tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Khan hiếm nguồn cung đã đẩy thanh khoản thị trường căn hộ Hà Nội lên cao. Theo báo cáo thị trường quý II/2022 của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm nay, thị trường Hà Nội chỉ có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới (trong đó có 3 dự án lần đầu được chào bán ra thị trường, còn lại là sản phẩm mở bán tiếp theo). Cung thấp, cầu cao giúp thị trường ghi nhận thanh khoản ấn tượng, khi có khoảng 10.800 căn được hấp thụ trong riêng quý II/2022.
Với phân khúc nhà liền thổ, báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, giá mở bán mới tăng mạnh nếu tính gộp 2 thị trường Hà Nội và Hưng Yên. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2022, thị trường ghi nhận 5.849 căn mở bán mới từ 5 dự án, tăng khoảng 3,3 lần so với cùng kỳ năm 2021. Riêng quý II/2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn từ 4 dự án, trong đó dự án The Empire - Vinhomes Ocean Park (Hưng Yên) chiếm đa số. Mức giá trung bình các sản phẩm mở bán mới gộp cả 2 thị trường vào khoảng 7.300 USD/m2 đất, thiết lập đỉnh giá mới và tăng khoảng 2.300 USD/m2 so với mức 5.000 USD/m2 đất cùng kỳ năm 2021.
Trên thị trường, hiện tượng tăng giá do “ăn theo” dự án lớn diễn ra khá phổ biến. Anh Tuấn - nhân viên môi giới cho biết, mức giá mở bán tại dự án Hightway5 Residences dự kiến sẽ rất cao do nằm liền kề với dự án Vinhomes Ocean Park. Cụ thể, với các căn liền kề, hướng Tây Bắc, view công viên và trường mầm non, giá bao gồm đất và công xây khoảng 140 triệu đồng/m2 (giá xây tại dự án là 5,82 triệu đồng/m2); căn liền kề hướng Đông Nam, view đường khoảng 135 triệu đồng/m2; còn căn liền kề đẹp có giá bán 154,7 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, môi giới này còn cung cấp cho phóng viên sổ đỏ từng lô tại dự án và cho hay, dự án được ngân hàng cam kết giải ngân cho 6 block mở bán đợt đầu với ưu đãi hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc và miễn lãi.
Áp lực xoay vốn
Với nhiều chủ đầu tư, hiếm khi nào dòng tiền trở thành áp lực lớn như hiện tại. Theo ghi nhận của phóng viên, phần lớn dự án đã và đang triển khai đều được thế chấp ngân hàng hoặc dùng làm tài sản bảo đảm cho trái phiếu để có dòng tiền.
Chẳng hạn, tại dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, quy mô khoảng 480 ha, tổng vốn đầu tư lên đến hơn 25.000 tỷ đồng, thông tin từ Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) cho biết, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương đã tiến hành thế chấp nhiều hạng mục của dự án tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình (ABBank) - Chi nhánh Hà Nội, Phòng giao dịch Đại Kim. Phần lớn giá trị thế chấp là lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc các lô đất, phân khu khác nhau trong dự án.
Theo dữ liệu cập nhật đến ngày 20/7/2022, Công ty Vạn Hương có vốn điều lệ 3.000 tỷ đồng, nhỏ hơn nhiều so với tổng vốn đầu tư dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng. Được biết, Công ty Vạn Hương đã được cho vay 7.000 tỷ đồng từ một doanh nghiệp khác với lãi suất 8%/năm để phục vụ công tác kinh doanh. Các căn biệt thự, shophouse thuộc zone6, zone7 của dự án Đồi Rồng đang được rao bán với giá từ 13,5 tỷ đồng/căn shophouse, 16-39 tỷ đồng/căn biệt thự.
Tương tự, Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh thế chấp toàn bộ quyền khai thác, quản lý dự án Dragon Castle tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Hạ Long; Công ty cổ phần Tổng Công ty Tecco Hà Nội thế chấp dự án Tecco Center Point Thanh Hoá tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) - Chi nhánh Thanh Trì.
Công ty cổ phần BIDGROUP thế chấp dự án Khu nhà ở đô thị tại Thị trấn Thanh Ba, huyện Thanh Ba (tên thương mại dự kiến BID Green City) tại Ngân hàng TMCP Bảo Việt (BAOVIET Bank), dù dự án này chỉ mới đang trong giai đoạn đầu triển khai.
Trước đó, BIDGROUP đã thế chấp tài sản bổ sung là phần vốn góp chiếm 28,57% vốn điều lệ thực góp (tương đương 100 tỷ đồng) của Công ty TNHH Địa ốc EDEN GARDEN (thuộc sở hữu của BIDGROUP) tại BAOVIET Bank theo Hợp đồng thế chấp cổ phần số 0016/2021-BVB007/HĐTCCP ký ngày 6/5/2021 và phụ lục Hợp đồng thế chấp số 0016/2021-BVB007/HĐTCCP – PL01 ký ngày 17/12/2021.
