Mới đây, TAND TP HCM xem xét phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim và Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn – TNHH MTV (viết tắt là Saigoncon).
Theo hồ sơ, Saigoncon là chủ đầu tư dự án Khu phức hợp căn hộ, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng tại khu đất 79B đường Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, TP.HCM (diện tích hơn 29.700 m2) theo Công văn số 4144/UBND-ĐTMT ngày 20/7/2015 của UBND TP.HCM.
Trong công văn 4144 cũng nêu rõ: “Trong thời hạn 12 tháng, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn tất các nội dung quy định tại Luật Nhà ở về thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở cùng với các nội dung liên quan thì văn bản công nhận chủ đầu tư này sẽ hết hiệu lực thực hiện”.
Ngày 30/12/2016, Saigoncon và Nguyễn Kim ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, Nguyễn Kim đặt cọc 60 tỷ đồng để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản (là khu thương mại dịch vụ và khu căn hộ thuộc dự án) hoặc hợp đồng chuyển nhượng dự án khi đủ điều kiện.
Nguyễn Kim đã chuyển khoản cho Saigoncon khoản tiền trên.
Thực tế, do văn bản số 4114 đã hết hiệu lực nên ngày 24/5/2019, Saigoncon gửi văn bản xin gia hạn công nhận chủ đầu tư. Ngày 24/9/2019, Sở Xây dựng TP.HCM nói rõ “văn bản công nhận Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn làm chủ đầu tư dự án đã hết hiệu lực thực hiện”, đồng thời yêu cầu Saigoncon phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư để thực hiện dự án do Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở không quy định về gia hạn công nhận chủ đầu tư.
Theo Nguyễn Kim, điều kiện tiên quyết để hai bên ký hợp đồng đặt cọc là Saigoncon phải là chủ đầu tư dự án, nhưng theo công văn của Sở Xây dựng, Saigoncon không còn là chủ đầu tư dự án.
Thêm vào đó, Nghị định 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý, sử dụng tài sản công thì thủ tục mua bán, chuyển nhượng tài sản công phải thực hiện theo hình thức đấu giá.
Nguyễn Kim đề nghị thanh lý hợp đồng đặt cọc nhưng bất thành. Do đó, Nguyễn Kim khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc Saigoncon phải trả lại 60 tỷ đồng và lãi hơn 4,5 tỷ đồng.
Vụ án được xét xử tại tòa sơ thẩm nhưng Saigoncon kháng cáo, đề nghị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Nguyễn Kim.
Dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư
Theo Saigoncon, hợp đồng đặt cọc đảm bảo các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 do người đại diện hợp pháp của hai công ty ký kết. Việc công ty là chủ đầu tư dự án hay không phải chờ ý kiến chính thức bằng văn bản của cấp có thẩm quyền.
Tòa phúc thẩm đánh giá, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất kinh doanh, chưa phải là đất ở nên không đáp ứng điều kiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo Luật Đầu tư, thuộc trường hợp dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 3, Điều 9, Nghị định số 99 thì muốn thực hiện dự án thương mại dịch vụ, nhà ở phải chuyển mục đích sử dụng đất và phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Nguyễn Kim và Saigoncon đều xác nhận khi ký hợp đồng đặt cọc, Saigoncon chưa hoàn tất các thủ tục về thẩm định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án.
Saigoncon không xuất trình tài liệu chứng cứ chứng minh hiện tại công ty là chủ đầu tư dự án trên.
Mặt khác, khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, Saigoncon không gửi hồ sơ xin phép UBND TP.HCM theo quy định tại khoản 1, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Vào năm 2018, Kiểm toán Nhà nước khu vực IV cũng nêu: “Việc Saigoncon ký hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận việc chuyển nhượng toàn bộ dự án trong tương lai cho Nguyễn Kim khi đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận tiền đặt cọc khi chưa có văn bản chấp thuận của UBND TPHCM là không đúng quy định”.
Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lỗi của 2 bên. Tòa tuyên buộc Saigoncon phải trả lại tiền đặt cọc 60 tỷ đồng, không chấp nhận tiền lãi hơn 4,5 tỷ đồng.
