Nguồn “dinh dưỡng” của condotel

Du lịch tăng trưởng mạnh

Thị trường du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Trong 7 năm (2010 - 2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp hai lần, từ 5 triệu lượt lên đến hơn 10 triệu lượt. Bên cạnh đó, lượt du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu lượt, lên đến 62 triệu lượt khách.

Sự phát triển này đã mang lại nguồn “dinh dưỡng” cho “khu vườn” bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều dòng sản phẩm mới ra đời và thu hút được nhiều nhà đầu tư, trong đó đáng kể nhất là condotel.

Trong thời gian qua, các thị trường nở rộ dòng sản phẩm condotel có thể kể đến như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Đây cũng là điều dễ hiểu, bởi các địa phương này có tiềm năng du lịch lớn và tốc độ tăng trưởng khách du lịch cũng ở mức cao của cả nước.

Cụ thể, trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự, lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đạt gần 1,7 triệu lượt, tăng 33% so với 2015.

Theo ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương, một trong những yếu tố thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh của khách quốc tế đến Việt Nam nói chung và các địa phương trên nói riêng là cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển, đặc biệt là hiện nay có 9 sân bay quốc tế trên cả nước, so với 5 sân bay quốc tế vào năm 2010.

Các sân bay này hiện vẫn đang được tiếp tục nâng cấp, mở thêm các nhà ga, đường băng. Bên cạnh đó, chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó.

Trong đó, Phú Quốc đã thành công với chính sách này với lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% (2014 so với 2013) khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại, địa phương này cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài.

Mặt khác, các tín hiệu tích cực từ thị trường góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2 - 3 năm tiếp theo khi thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới.

Theo Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hòa), nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale (tầm trung) đến luxury (sang trọng) được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong ba năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Tuy nhiên, theo Savills, thị trường bất động sản mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu, do ảnh hưởng từ sự kiện biển Đông và đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến thị trường du lịch Việt Nam. Đặc biệt, đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách từ các thị trường này như Nha Trang.

“Do vậy, nếu như nguồn cầu bất động sản nghỉ dưỡng không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung (khách du lịch), công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới”, ông Rudolf Hever, nhận định. 

Những cân nhắc với condotel

Theo đánh giá từ Savills, nhắc đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, không thể không kể đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án ngôi nhà thứ hai. Hiện tại, có khoảng 36 dự án dưới dạng ngôi nhà thứ hai cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp, đang được vận hành tại Việt Nam.

Về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, sở dĩ nó được coi là ngôi nhà thứ hai, bởi khi người mua bỏ với số tiền lớn đầu tư vào condotel, thì họ không chỉ phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, mà còn mong muốn là tài sản vĩnh viễn, không bị giới hạn về thời gian và có thể thừa kế cho con cái sau này.

Dưới góc nhìn của ông Rudolf Hever, thì thị trường bất động sản Việt Nam được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam với hơn 17.000 căn được tung ra chào hàng trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Cũng theo nhận định của ông Rudolf Hever, condotel hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm khoảng 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô, cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch là condotel.

“Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy được rằng, rất ít yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này.

Điều này đặc biệt đáng lo ngại, vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Mặt khác, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết lợi nhuận, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua”, ông Rudolf Hever phân tích.

Ở một góc nhìn khác, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Các các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.

Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12%/năm trong 8 năm.

“Do vậy, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư có uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt, cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai”, ông Rudolf Hever cho biết.