Cả năm không có dự án mới
Cập nhật giá chung cư dịp cuối năm 2023 của Bộ Xây dựng, giá bán đang tiếp tục neo ở mức rất cao. Tại Hà Nội, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán tại thị trường Hà Nội cho thấy, trong 4 năm qua, nhiều khu chung cư đã tăng giá gần gấp đôi. Chẳng hạn, một căn chung cư hạng C, 2 phòng ngủ ở phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, hồi năm 2018 có giá 20 triệu đồng/m2, hiện có giá 30-35 triệu đồng/m2, dù đã qua sử dụng nhiều năm. Còn chung cư 2 phòng ngủ tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức cuối năm 2019 có giá 1,1-1,2 tỷ đồng, hiện tại đang được rao bán với giá khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng. Hay tại chung cư hạng B với 3 phòng ngủ trên đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, có giá dưới 40 triệu đồng/m2 (năm 2021) thì nay tăng lên hơn 60 triệu đồng/m2…
Trong báo cáo thị trường mới nhất, Bộ Xây dựng nhận định, giá chung cư tăng mạnh phần lớn xuất phát từ tình trạng nguồn cung ngày càng cạn kiệt. Số lượng dự án mở bán mới gần đây chủ yếu đến từ những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm trước.
Trên địa bàn Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, lũy kế từ năm 2021 đến nay, Sở đã xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 52 dự án, cung cấp cho thị trường 26.979 sản phẩm, tương đương 2.979.225 m2 sàn nhà ở. Tuy nhiên, 9 tháng đầu năm 2023 mới chỉ có 2 dự án đủ điều kiện bán mới, tương ứng 812 căn hộ, trong đó 312 căn hộ đến từ 1 dự án tái định cư.
Giai đoạn từ giữa năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, cả dòng chảy tín dụng và hệ thống hàng rào pháp lý về đất đai, nhà ở đều được siết lại khiến quá trình hoàn thiện pháp lý để triển khai các dự án càng khó khăn hơn. Ngoại trừ nhóm các dự án của Vinhomes, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tại Hà Nội không có dự án nào trong giai đoạn này hoàn thành thủ tục để đủ điều kiện khởi công xây dựng và mở bán.
Nhiều dự án dù đã “rumor” ra ngoài thị trường về thông tin sắp mở bán cả năm trước, nhưng đến nay vẫn chưa thấy thông tin cụ thể và dường như rơi vào tình trạng “đứng hình” như dự án Tháp đôi Kepler Land Mỗ Lao của TSQ, dự án Nhóm nhà ở Tây Nam đường Mễ Trì của DAC Hà Nội, dự án tổ hợp văn phòng, khách sạn và căn hộ cao cấp tại lô đất HH1, khu D6 (phường Phú Thượng) của Vicostone…
Ngoài ra, nguồn cung tại Hà Nội bị sụt giảm khá mạnh còn do nhóm các dự án đã cơ bản đầy đủ pháp lý nhưng tiến độ triển khai bị chậm do vướng mắc về tài chính hoặc vướng mắc trong việc chuyển nhượng cho đối tác mới như dự án Tokyo Tower của Sông Đà 1.01, dự án The Charm An Hưng của TSQ, dự án Athena Complex Pháp Vân của Liên danh Công ty cổ phần Công nghiệp Hàn Việt Nam và Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 hay dự án Apex Tower của Cavico Việt Nam, dự án Golden Millenium Tower của Công ty Ba Đình, dự án Sky Garden Towers của Vân Thái Group…
 |
Dự án The Charm An Hưng |
Nguy cơ ách tắc nặng hơn
Trao đổi với báo chí hồi cuối tháng 10/2023, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng đã nhấn mạnh tới những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay, coi việc tháo gỡ cho các dự án chậm tiến độ nhiều năm không chỉ hỗ trợ thị trường bất động sản mà còn tác động tới an sinh xã hội, bộ mặt đô thị và nhiều ngành kinh tế khác.
Ông Dũng băn khoăn, không rõ cả nước có bao nhiêu dự án bất động sản đang chịu cảnh “đắp chiếu”, nhưng khẳng định ở Hà Nội thì vô cùng nhiều với 712 dự án chậm triển khai và địa phương này cũng đã hủy hơn 100 dự án, thu hồi lại đất để làm quy trình đấu thầu, đấu giá hàng nghìn héc-ta.
Bí thư Thành ủy Hà Nội cho rằng, những dự án này thực chất chỉ được giao chủ trương qua một tờ giấy rồi cứ thế nằm 15-20 năm, không triển khai được, khiến dân bức xúc, thậm chí trở thành cái “ổ” của mất an ninh trật tự buộc cơ quan chức năng phải xử lý. Bởi vì trước đây, Thành phố cứ kêu gọi đầu tư rồi mời doanh nghiệp đến ký giấy giao đất thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Doanh nghiệp nhận đất nhưng không thực hiện dự án gây lãng phí nguồn lực xã hội, nguồn lực Nhà nước.
Từ đó, Bí thư Thành ủy Hà Nội nêu vấn đề, nếu chúng ta xử lý triệt để được những dự án này thì sẽ kích thích được thị trường bất động sản và thúc đẩy nhiều ngành khác như nguyên nhiên vật liệu, điện nước tiêu hao, công ăn việc làm..., rồi từ đó sẽ thúc đẩy tăng trưởng, sẽ “thông” được vấn đề tín dụng ngân hàng, trái phiếu…
Đã có những nỗ lực nhất định trong việc gỡ khó khi báo cáo mới đây của Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội gửi Hội đồng nhân dân Thành phố cho biết, chính quyền Thủ đô đã tiến hành rà soát đối với 712 dự án (diện tích hơn 5.000 ha) sử dụng vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất nhưng chậm triển khai trên địa bàn. Tới nay, 680/712 dự án chậm tiến độ đã được lên phương án giải quyết vướng mắc, 32 dự án còn lại dự kiến hoàn thiện trong tháng 12/2023. Tuy vậy, như đánh giá của nhiều thành viên thị trường, có bao nhiêu dự án trong số 712 dự án này có thể hoàn thiện nốt các vướng mắc về thủ tục để chính thức đưa vào thị trường vẫn là dấu hỏi lớn.
Đó là chưa kể, theo đại diện BHS Research, trong tương lai gần, với các sắc luật mới, các dự án sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý. Các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Đồng thời, khi áp dụng phương pháp tính tiền sử dụng đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng cũng lớn hơn khiến mức đầu tư đầu vào cho mỗi dự án trở nên cao hơn, dự kiến kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng “đắt đỏ” hơn.
Theo luật sư Nguyễn Anh Thi - Công ty luật T&P, trong hệ thống pháp luật, các vấn đề liên quan đến bất động sản là phức tạp và nhạy cảm nhất. Cụ thể, ông Thi cho biết, trong quá trình tư vấn, hoàn thiện hồ sơ cho một dự án bất động sản thường kéo dài trong nhiều năm nên xảy ra tình trạng doanh nghiệp đang thực hiện dự án theo quy định của luật cũ thì luật mới có hiệu lực nên các quy định liên quan phải thay đổi theo. Đơn cử, ông Thi cho biết, có khoảng 600 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang gặp khó do quy định phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Nhiều dự án mong chờ điều này sẽ được khắc phục ở lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, nhưng dự thảo mới nhất vẫn quy định trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
“Như vậy, hiện nay chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất hoặc đóng tiền thuê đất một lần mới được làm dự án. Với quy định này, dự án bất động sản đã ‘tắc’ nay càng ‘tắc’ nhiều hơn”, ông Thi nhấn mạnh.
Là đơn vị chuyên tư vấn pháp luật cho các doanh nghiệp bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, để ra được chủ trương đầu tư một dự án bất động sản thực sự rất nhiều khó khăn với chủ đầu tư. Khó khăn không chỉ về vốn, nguồn lực triển khai dự án, mà cả cơ quan cấp phép dự án. Hiện nay, trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi đang trong quá trình chờ thông qua và các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu chưa rõ ràng, có tình trạng sợ trách nhiệm của một số tổ chức, cá nhân trong bộ máy hành chính trong việc cấp phép dự án mới. Do đó, cần có cách giải quyết rốt ráo hơn với các dự án chậm triển khai, từ đó mở khóa nghịch lý nguồn cung, giảm áp lực về giá cho thị trường.
