Nguồn cung bất động sản đang dịch chuyển

Nguồn cung đổ về vùng ven

Theo phân tích của các chuyên gia tại tọa đàm “Xu hướng thị trường bất động sản sau Covid-19” diễn ra cuối tuần qua, TP.HCM từ lâu vẫn luôn là đầu tàu cho thị trường bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, thời gian qua, giá bất động sản tại khu vực này không ngừng tăng. Điều này, theo các ý kiến từ thị trường là câu chuyện mang tính tất yếu, bởi nhu cầu nhà ở luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung. Đó là chưa kể trong suốt thời gian qua, hầu như nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt. Đồng thời, cũng chính vì giá tăng quá cao, nên hoạt động đầu tư bất động sản tại thị trường TP.HCM gặp rủi ro “chôn vốn” và vượt quá khả năng của nhiều nhà đầu tư có nguồn vốn tầm trung.

Trước thực tế đó,  thời gian qua, các địa phương trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam đã có sự phát triển hạ tầng rất mạnh, dẫn dắt cho sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản các khu vực như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, hai thị trường đang tập trung phát triển mạnh hàng loạt các dự án lớn phải kể đến là Đồng Nai và Bình Dương.

Liên tục trong thời gian gần đây, Bình Dương trở thành điểm nóng thu hút các đại gia địa ốc phát triển dự án mới. Hàng loạt dự án khác đang được các chủ đầu tư lên kế hoạch triển khai tại Bình Dương hiện nay như Công ty Thủ Đức House đang triển khai một dự án căn hộ có quy mô gần 2.000 căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình thuộc TP. Thuận An, giáp ranh với TP.HCM. Công ty Phúc Đạt cũng đang triển khai một dự án căn hộ có quy mô hơn 600 căn tại vị trí hướng ra Quốc lộ 1K.

Một liên doanh khác là Phát Đạt Group và Tập đoàn Danh Khôi cũng đã gia nhập vào thị trường Bình Dương với khởi đầu là một dự án căn hộ cao cấp mang tên Bình Dương Grand View với tổng mức đầu tư dự kiến lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Hay Phú Đông Group với các dự án như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier và Phú Đông Sky Garden…

Tương tự, tại thị trường bất động sản Đồng Nai gần đây đã diễn ra làn sóng săn quỹ đất hết sức sôi động của các đại gia địa ốc. Tính đến nay, hầu hết các đại gia địa ốc tên tuổi tại TP.HCM đều đã có mặt tại thị trường Đồng Nai như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh, Kim Oanh…

Sau khi mua lại 70% vốn của công ty thuộc Keppel Corporation Limited (Singapore) với giá trị hơn 2.300 tỷ đồng, Tập đoàn Nam Long bắt đầu triển khai đầu tư 170 ha đất của dự án Dong Nai Waterfront City tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, Đồng Nai và bắt đầu đưa sản phẩm ra thị trường. Nguồn cung từ dự án này, theo Nam Long công bố, có đến hơn 4.000 căn villa và 3.000 căn hộ.

Liền kề với dự án của Nam Long, Tập đoàn Novaland cũng đang đầu tư dự án Aqua City có quy mô diện tích hơn 1.000 ha với hàng ngàn sản phẩm biệt thự nhà phố đang được công bố ra thị trường. Trước đó, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng để mua lại một dự án tại Biên Hòa, dự án có quy mô hơn 3.000 sản phẩm nhà phố được công bố ra thị trường và đến nay, hầu hết sản phẩm đều đã được tiêu thụ. Tương tự, Đất Xanh, Kim Oanh Group thông qua các cuộc đấu giá quỹ đất đã chi hàng ngàn tỷ đồng để phát triển các dự án có quy mô hàng chục héc-ta tại Long Thành…

Không chỉ phát triển mạnh về nguồn cung, giá cả tại các thị trường bất động sản tại Bình Dương và Đồng Nai gần đây cũng đã có mức tăng chóng mặt, trong đó có nhiều dự án đang có mức giá tiệm cận với TP.HCM. Chẳng hạn, tại Bình Dương, ở 2 thành phố mới là Dĩ An và Thuận An, các dự án căn hộ đang có mức giá bán trung bình từ 30 - 40 triệu đồng/m2, các dự án nhà phố ở những khu vực này cũng có mức giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2. Còn tại Đồng Nai, nhiều dự án cũng đang chào bán ra thị trường các căn nhà phố, biệt thự có mức giá từ 6 tỷ đồng đến hơn 10 tỷ đồng/sản phẩm…

Theo các chuyên gia, thị trường đang có một sự dịch chuyển rõ nét về nguồn cung lẫn giá cả. Tuy nhiên, những lo ngại cũng đang được đặt ra, với sự phát triển nóng này nếu không có sự điều tiết phù hợp dễ dẫn đến nguy cơ bội thực nguồn cung.

Hạ tầng dẫn lối xu hướng ly tâm

Phân tích thực trạng dịch chuyển nguồn cung, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

“Năm 2018, thị trường bắt đầu giảm cung, năm 2019 tình trạng này diễn biến nặng hơn và tới 2020 thì đại dịch càng làm trầm trọng thêm các nút thắt về pháp lý của thị trường bất động sản. Có điều, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp”, ông Châu nói và phân tích, sự dịch chuyển ly tâm là xu hướng đã bắt đầu từ khá lâu và nay càng mạnh hơn do hạ tầng giao thông kết nối tốt hơn, dẫn lối về nơi đất lành chim đậu.

“TP.HCM cần có lực gia tốc mới đẩy thị trường vượt ngưỡng hiện nay. Thành phố phía Đông là một lực đẩy mới như vậy”, dẫn thêm về hạ tầng, ông Châu cho rằng, khi cả 8 tuyến metro đi vào hoạt động, tình trạng ùn tắc lối vào cửa ngõ TP.HCM sẽ được cải thiện đáng kể. Khi TP.HCM quyết định thành lập thành phố phía Đông, các huyện có khả năng lên quận, thành phố sẽ có thêm lực hút.

Dưới góc nhìn của giới đầu tư, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm, giá tăng cao, thì các thị trường vùng ven TP.HCM sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản trong thời gian tới, bởi các địa phương này có lợi thế là có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn.

Đồng thời, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng khiến các khu vực này trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở. Các địa phương lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai dự báo sẽ là các thị trường bất động sản nổi bật trong thời gian tới.

Phân tích thêm về xu hướng này, GS-TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cho biết, việc nhiều tập đoàn hướng về vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước... là sự dịch chuyển mang tính tất yếu.

TP.HCM vẫn hấp dẫn nhưng vẫn tồn tại những lực cản, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm. Với các nhà đầu tư lớn, họ rất khó tìm thấy ở đây các quỹ đất sạch cỡ vài chục héc-ta trở lên. Tình trạng này cũng diễn ra ở Hà Nội hoặc nhiều thành phố là trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội ở các quốc gia trên thế giới. Chẳng hạn, Hà Nội vừa chính thức thông qua quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc vào trung tuần tháng 7/2020.

“Về các đô thị vệ tinh, tôi nghĩ khả năng thành công cao. Trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở thành một cực đối trọng của TP.HCM, chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các địa phương này còn có yếu tố hạ tầng kỹ thuật phù hợp.

Chẳng hạn, Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người dân và nhà đầu tư về đây”, ông Hoà dẫn chứng và cho rằng, nếu như trước đây, nhu cầu phố thị như mua sắm vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn trang mua bán và đội ngũ shipper nhanh gọn. Do vậy, nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết và chắc chắn sớm trở thành xu hướng nở rộ.