Người thu nhập trung bình xa vời giấc mơ an cư

Giá căn hộ không ngừng tăng cao

Nói đến thị trường căn hộ TP.HCM hiện nay chủ yếu là nói đến thị trường thứ cấp, bởi từ đầu năm 2019 đến nay, hầu như không có dự án mới nào được tung ra thị trường. Ghi nhận từ thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, do nguồn cung mới khan hiếm, nên tại nhiều dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là với các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thành, giá không ngừng tăng.

Ở phân khúc thị trường căn hộ cao cấp đã đưa vào sử dụng, các dự án có giao dịch nhiều, giá tăng cao phải kể đến Dự án Mastery tọa lạc tại quận 2. Giá bán giai đoạn đầu ra thị trường của dự án này từ 28 - 35 triệu đồng/m2, hiện nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức trung bình từ 50 - 60 triệu đồng/m2. Còn căn hộ tại Dự án Vinhomes Central Park, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10 - 15% so với giá bán ban đầu.

Theo phân tích của giới chuyên môn, mặt bằng giá căn hộ cao cấp của thị trường thứ cấp tăng cao một phần xuất phát từ nhu cầu thật và mức giá của các dự án mới cùng khu vực. Hiện tại, khu vực đường Mai Chí Thọ, quận 2 có 2 dự án đang tiến hành nhận giữ chỗ với mức giá dự kiến từ 70 - 90 triệu đồng/m2. Đây là những dự án mới hiếm hoi hiện nay ở TP.HCM, nhưng cũng chỉ dừng lại ở mức nhận giữ chỗ hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chứ chưa được mở bán chính thức.

Với thị trường căn hộ tầm trung, thanh khoản lẫn giá đều tốt, bởi đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu thật, đặc biệt là với các dự án căn hộ do chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng tốt. Đơn cử, tại dự án căn hộ Moonlight Residences, quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến bàn giao nhà cho khách vào ngày 26/7 tới, có mức giá tăng khá cao so với thời điểm mở bán.

Anh Phương, chủ nhân của một căn hộ có diện tích 55 m2 tại Dự án Moonlight Residences cho biết, anh mua căn hộ này lúc đầu với mức giá 1,4 tỷ đồng, hiện có người đồng ý mua lại với mức giá 2,3 tỷ đồng. Không chỉ căn hộ của anh, ghi nhận chung của dự án này, mức giá tăng trung bình của dự án là từ 40 - 60% so với thời điểm mở bán.

Dự án căn hộ Moonlight Residences của Hưng Thịnh dự kiến sẽ bàn giao nhà cho khách ngày 26/7 tới.  Ảnh: Việt Dũng

“Nhu cầu mua căn hộ tại dự án này rất cao, nguyên nhân một phần do nhu cầu nhà ở, phần khác do dự án nằm trên phường Bình Thọ, phường trung tâm tập trung các trường điểm của quận Thủ Đức, nên nhiều người có nhu cầu mua căn hộ để nhập hộ khẩu”, một nhân viên môi giới tại dự án này chia sẻ, đồng thời cho biết, mặc dù nhu cầu cao, nhưng rất ít người bày có ý định bán lại trong giai đoạn hiện nay.

Ngoài Dự án Moonlight, ghi nhận tại các dự án khác cho thấy, giá cũng không ngừng tăng. Tại Dự án Him Lam Phú Đông đã đưa vào sử dụng, gần đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu Đông Bắc của TP.HCM, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông, chủ đầu tư dự án, đến thời điểm hiện nay, mỗi căn hộ tại dự án này có mức giá chênh lệch trung bình khoảng 500 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Kế bên dự án này là Dự án Flora Noviva nằm ngay mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, thuộc quận Thủ Đức do Công ty Nam Long làm chủ đầu tư được ghi nhận giá trên thị trường thứ cấp tăng từ 15 - 20% so với thời điểm mở bán cuối năm 2018.

Còn tại Dự án Him Lam Phú An, quận 9 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá hiện tại cũng tăng từ 10 - 15% so với giá gốc, hay Dự án Centum Wealth tại quận 9 do Công ty Bách Phú Thịnh làm chủ đầu tư mức giá cũng tăng từ 15 - 20%. Tại các dự án Saigon Gate Way, Sky 9, Thủ Thiêm Garden (quận 9) giá tăng dao động từ 5 - 10%…

Theo số liệu báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2019 của các công ty nghiên cứu, giá căn hộ tại TP.HCM tăng trung bình 18% so với cùng kỳ năm trước. Riêng giá bán phân khúc căn hộ trong quý II năm nay tăng thêm 11,3% so với quý II/2018. Dù trên địa bàn TP.HCM có những dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hướng đến đối tượng khách hàng thu nhập thấp và trung bình, nhưng số lượng cũng chỉ nhỏ giọt so với nhu cầu của người dân.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2019, TP.HCM - một thị trường có nhu cầu nhà ở lớn nhất nước chỉ có vỏn vẹn 3 dự án được đề xuất công nhận chủ đầu tư, giảm đến hơn 80% so với cùng kỳ. Cũng trong 6 tháng qua, TP.HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm gần 30% so với năm 2018. Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao, dẫn đến mất cân đối cung cầu, khiến giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao.

Với giá nhà tăng cao như hiện nay, mặt bằng thu nhập của người trẻ chưa thể đáp ứng được với giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, giá một căn hộ chung cư tại Hà Nội dao động trung bình từ 20 - 33 triệu đồng/m2, TP.HCM vào khoảng 33 - 37 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mặt bằng thu nhập bình quân của người Việt năm 2018 là 2.587 USD/năm, bình quân trên 5,5 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, nếu so với giá nhà đất tại TP.HCM không ngừng biến động, câu chuyện tiếp cận nhà ở của những người có mức thu nhập trung bình mỗi lúc càng thêm xa vời.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng cao là do sự sụt giảm mạnh về nguồn cung, các dự án căn hộ tốt đáp ứng nhu cầu thật về nhà ngày càng trở nên khan hiếm.

Ông Châu cho rằng, có nhiều nguyên nhân để lý giải cho lý do vì sao thị trường căn hộ đáp ứng nhu cầu thật khó có thể giảm giá. Đầu tiên, nguồn quỹ đất để phát triển dự án hiện nay không còn nhiều, trong khi chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất, vì việc thu xếp chi phí đầu vào (quỹ đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn.

Ngoài ra, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên. Bên cạnh đó, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ.

Theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản VnGreal, phải khẳng định một thực tế, nhu cầu nhà ở hiện nay tại TP.HCM vẫn rất cao. Mặc dù tâm lý của nhiều người vẫn thích chọn nhà phố để an cư, nhưng hiện nay, giá nhà đất liền thổ tăng cao tạo nên khoảng cách lớn về giá giữa nhà đất liền thổ và căn hộ. Do vậy, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, thị trường căn hộ vẫn là xu hướng chính.

Do đó, việc ngày càng hiếm dự án căn hộ pháp lý hoàn chỉnh do các chủ đầu uy tín xây dựng, đã đẩy giá tăng lên là điều dễ hiểu và nó khiến giấc mơ an cư của số đông người thu nhập trung bình trở nên xa vời.