Người mua nhà ở thực loay hoay tìm dự án vừa túi tiền

Nguồn cung sụt giảm mạnh

Cách đây hơn 5 năm, khi thị trường bất động sản còn trầm lắng, phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền được coi là “cứu cánh” của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Với mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, được vay vốn hỗ trợ từ gói 30.000 tỷ đồng, hầu như các dự án nhà giá rẻ được mở bán trong giai đoạn này đều được bán hết chỉ trong một thời gian ngắn, thắp ngọn lửa sưởi ấm cả thị trường.

Tuy nhiên, khi thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển các dự án trung và cao cấp, khiến phân khúc nhà giá rẻ, hợp túi tiền với đại đa số bộ phận người dân ngày càng khan hiếm.

Số liệu từ báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2018, tổng lượng cung căn hộ chung cư tiếp tục gia tăng mạnh, nhưng số lượng dự án căn hộ thương mại có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn tại Hà Nội rất khan hiếm.

Còn tại thị trường lớn nhất nước là TP.HCM, theo khảo sát của Công ty DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ có giá trung bình thấp cũng ngày càng cạn kiệt nguồn cung. Nếu như nguồn cung căn hộ có giá trung bình thấp chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, thì sang quý II/2018, giảm xuống còn 29% và sang quý III/2018, nguồn cung ghi nhận bằng 0. Sự khan hiếm căn hộ phân khúc này theo dự báo có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ngoại trừ Dự án Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội) của đại gia Lê Thanh Thản tung ra mức giá hơn 10 triệu đồng/m2, hiện thị trường Hà Nội gần như vắng bóng dự án nhà ở giá rẻ.

 Các lô đất khu vực gần trung tâm khó có thể phát triển thành dự án nhà ở giá rẻ

Năm 2015, một số dự án khu vực huyện Hoài Đức và trục dọc đường Đại Lộ Thăng Long tung ra thị trường căn hộ có giá từ 11,8 triệu đồng/m2, tương đương từ 700 triệu đồng/căn hộ. Tuy nhiên hiện nay, mặt bằng giá của các dự án mở bán mới khu vực này đều ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2 giao thô. Một số dự án mới mở bán tại các khu vực khác như quận Long Biên, Hà Đông, Đông Anh theo ghi nhận thực tế cũng đều đã chạm tới ngưỡng giá này. Thậm chí, một số dự án nhà ở xã hội tại Hà Đông, Quốc Oai, Đông Anh còn có mức giá 13 - 14 triệu đồng/m2.

Với diện tích dao động từ 50 m2 có giá 18 - 20 triệu đồng/m2 giao thô, cùng với chi phí hoàn thiện và nội thất, một căn hộ như vậy có giá tối thiểu từ 1,4 tỷ đồng. Dù được chủ đầu tư hỗ trợ vay vốn ngân hàng, nhưng tiền lãi vay và tiền gốc trả hàng tháng, cùng với chi phí sinh hoạt, dường như quá sức với nhiều gia đình thu nhập trung bình, thấp.

Chủ đầu tư không mặn mà

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group, người có thu nhập trung bình thấp hiện rất khó mua nhà, bởi giá bán phụ thuộc rất lớn vào vị trí của dự án. Với những khu đất đắc địa, vị trí đẹp thì không thể phát triển căn hộ bình dân. Càng vào khu vực nội thành, dự án lại càng khó xin cấp phép, vì sẽ làm tăng mật độ dân cư.

"Không phải chủ đầu tư không muốn làm dự án nhà ở hợp túi tiền với đại đa số người có nhu cầu, mà do nhiều yếu tố nên khó có thể triển khai được. Chỉ những dự án ở xa mới có thể xin được mật độ dân cư tốt, càng vào trung tâm, thì mật độ dân cư càng bị hạn chế, mà hạn chế dân cư, thì phải tăng diện tích lên, nên giá trị căn hộ sẽ lớn. Đó chính là một trong những nguyên nhân khan hiếm nhà giá thấp", ông Hưng nhấn mạnh.

Không phải chủ đầu tư không muốn làm dự án nhà ở hợp túi tiền, mà do nhiều yếu tố nên khó có thể triển khai được

- Ông Phạm Thanh Hưng
Phó chủ tịch HĐQT CEN Group

Đồng quan điểm, theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở trên đường Tố Hữu, Hà Đông, rất nhiều doanh nghiệp cũng muốn hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, không dễ để có thể làm được những dự án vừa tầm tiền với đối tượng này mà không mâu thuẫn với lợi ích kinh doanh mà chủ doanh nghiệp muốn hướng tới.

Bởi lẽ, doanh nghiệp làm dự án nhà giá rẻ hiện nay không được hỗ trợ nhiều, cả giá đất, thuế, nhất là nguồn tín dụng ưu đãi. Trong khi doanh nghiệp hoạt động phải có lợi nhuận, vì vậy nhà giá rẻ, thì có thể chất lượng không được đảm bảo như mong muốn.

"Làm như vậy rất dễ bị thị trường tẩy chay, nên doanh nghiệp thường sẽ chi thêm tiền để đảm bảo chất lượng, nên giá sẽ phải cao, không phù hợp và đa số đối tượng khách hàng thu nhập trung bình thấp. Điều này có nghĩa, giải bài toán nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân chỉ còn cách giảm diện tích căn hộ xuống mức 40 - 50 m2/căn. Tuy nhiên, việc này không dễ qua cửa cơ quan chức năng vì áp lực hạ tầng", vị lãnh đạo này nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những nhược điểm và lệch lạc khi thị trường bất động sản ấm lên đã được nhìn thấy. Theo định hướng, từ năm 2017, các doanh nghiệp sẽ phát triển mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở thương mại quy mô nhỏ giá phù hợp, nhà ở xã hội, cung ứng cho thị trường có sức cầu lớn nhất. Tuy nhiên, cho tới giờ, thị trường vẫn chưa lấp được khoảng trống mất cân đối lớn giữa phân khúc cao cấp và bình dân.

Một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc giá rẻ là do biên lợi nhuận thấp hơn nhiều so với triển khai dự án cao cấp. Ngoài ra, hiện gói tín dụng ưu đãi cho phân khúc này còn rất hạn chế sau khi gói 30.000 tỷ đồng hết sứ mệnh lịch sử. Chưa kể, có một số chủ đầu tư với tâm lý “xác lập đẳng cấp”, đã đầu tư là phải triển khai dự án hoành tráng, nên cũng lắc đầu với thị trường nhà giá rẻ.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, khi tình trạng mất cân đối giữa nhà ở hạng sang và nhà bình dân lớn đến mức thanh khoản của các dự án cao cấp bị ảnh hưởng nặng nề, tất yếu các chủ đầu tư sẽ phải chuyển hướng sang phân khúc có sức cầu lớn hơn. Đồng thời, cùng với việc thị trường tự điều chỉnh, Nhà nước cũng cần sớm có chính sách hướng dòng vốn đầu tư sang phân khúc nhà giá rẻ, vừa đảm bảo mục tiêu an sinh, vừa đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn.