Lãi vay mua nhà khó giảm sâu
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất hiện nay đang thuộc về MSB ở mức 4,99%/năm, nhưng chỉ cố định trong 3 tháng đầu với các khoản vay có thời hạn trên 24 tháng, từ tháng thứ 4 trở đi sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường nên lãi vay thực tế rơi vào khoảng 13,75%/năm.
Một số ít ngân hàng có lãi vay mua nhà ở tầm trung dưới 10%/năm như Shinhan Bank tính lãi cố định 7,99%/năm trong 6 tháng đầu và 10,5%/năm cho 54 tháng còn lại; TPBank áp dụng mức 8%/năm trong 6 tháng đầu và 6 tháng tiếp theo là 12%/năm, sau đó cũng tính lãi thả nổi theo thị trường.
Nhìn chung, các ngân hàng khác vẫn áp dụng lãi suất vay mua nhà ở mức trên 10%/năm, trong đó VIB, PVcomBank, VPBank, HDBank là những ngân hàng có lãi suất cho vay mua nhà cao nhất, từ 12-13,5%/năm. Cụ thể, PvcomBank tính lãi suất 12%/năm cho 6 tháng đầu, từ các tháng tiếp theo là 15,5%/năm. HDBank áp dụng mức lãi vay mua nhà 13,5%/năm cho năm đầu, các năm tiếp theo sẽ cộng thêm biên độ 4,5%/năm.
Trước kia, khi lãi suất tiền gửi thấp, người dân có xu hướng đầu tư vào các tài sản khác, đặc biệt là bất động sản, để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn so với gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, trong khoảng 6 tháng qua, lãi suất tăng cao, nhiều người chọn gửi tiền vào ngân hàng, khiến dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản bị hạn chế.
Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất huy động đã giảm khá mạnh, nhưng nhiều người cho biết vẫn cần cân nhắc thêm trước khi rút tiền ra khỏi ngân hàng để đầu tư vào bất động sản và nếu có mua ngay lúc này, thay vì sử dụng vốn vay ngân hàng để mua các sản phẩm có giá trị lớn như trước kia, họ sẽ ưu tiên chọn các sản phẩm vừa túi tiền hiện có. Tuy nhiên, do các sản phẩm này không có vị trí tốt nên cũng khiến người mua phải cân nhắc.
Theo báo cáo cập nhật hàng tuần của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch tuy có sự cải thiện thời gian gần đây nhưng vẫn chậm, lý do bởi nhiều người chưa thấy được việc đi vay để mua nhà lúc này là phù hợp với ngân sách gia đình, bao gồm cả những người có nhu cầu ở thực. Điều này phần nào phản ánh xu hướng gia tăng tìm kiếm đối với loại hình “nhà ở xã hội” và “chung cư cũ”, thay vì nhà chung cư mới có giá cao từ 35 triệu đồng/m2 trở lên như hiện tại.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, mặc dù lãi suất huy động đã giảm xuống nhưng vẫn còn cao, trong khi lãi suất cho vay không thể giảm nhanh do có độ trễ. Bên cạnh đó, các khoản vay mua nhà thường là vay dài hạn, nên các ngân hàng sẽ phải cân nhắc mức độ rủi ro của nền kinh tế mới tính tới việc giảm sâu lãi vay.
Theo ông Hiếu, lãi suất cho vay cần giảm xuống dưới 10%/năm thì mới có thể kích tăng sức cầu tiêu dùng bất động sản, nhưng vấn đề là kéo lãi suất xuống được mức đó ở thời điểm này là không thể, bởi lãi suất thế giới đang trong xu hướng tăng, nếu Việt Nam giảm mạnh lãi suất sẽ tạo sự bất ổn về tỷ giá, ngoại hối. Chưa kể, giảm lãi suất cũng làm giảm giá trị tiền đồng so với những đồng tiền khác và có thể làm tăng lạm phát…
Chần chừ, giá có thể qua đáy
Lãi suất cho vay cần giảm xuống dưới 10%/năm thì mới có thể kích tăng sức cầu tiêu dùng bất động sản, nhưng vấn đề là kéo lãi suất xuống được mức đó ở thời điểm này là không thể…
Khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cho thấy, có 10,5% nhà đầu tư đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang ở mức rất hấp dẫn; 47,4% đánh giá ở mức rất hấp dẫn nhưng cần cải thiện thêm các điều kiện về pháp lý, thông tin, dữ liệu…; 21,1% đánh giá ở mức khá hấp dẫn; 15,8% đánh giá ở mức tương đối hấp dẫn và 5,3% đánh giá chưa thực sự hấp dẫn. Trong các phân khúc bất động sản, có 57,9% nhà đầu tư quan tâm đến mua chung cư trung - cao cấp và nhu cầu thuê phân khúc này chiếm tỷ lệ 36,8%.
Trên thực tế, người mua đang có tâm lý chờ đợi lãi vay mua nhà giảm sâu hơn mới tính đến chuyện mua vào, nhưng theo đánh giá của nhiều chuyên gia, động thái này có thể làm lỡ thời cơ tốt để mua nhà bởi giá bắt đầu tăng trở lại do nguồn cung hạn hẹp. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong năm 2023, sẽ chỉ có khoảng 15.100 căn hộ mới được chào bán tại Hà Nội, giảm 12,3% so với năm 2022 và là năm thứ 3 liên tiếp ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mới.
Tại một số dự án chào bán mới hiện nay, giá giao dịch thực tế (bao gồm cả ưu đãi) bắt đầu nhích tăng. Chẳng hạn, dự án BRG Diamond Residence có giá bán dao động từ 65-75 triệu đồng/m2, tức là một căn hộ diện tích 61,3 m2 đang được bán với giá tối thiểu gần 4 tỷ đồng. Tại dự án The Zei (Mỹ Đình), mức giá rao bán từ 50-75 triệu đồng/m2, hay tại dự án The Nine (Cầu Giấy) là 45-60 triệu đồng/m2…
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group cho biết, giá bất động sản hiện đã giảm tương đối so với thời điểm thị trường sốt nóng. Từ quý III/2022 đến quý IV/2022 được xem là đáy của chu kỳ thị trường bất động sản đi xuống vừa qua và từ quý I/2023, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau động thái quyết liệt vực dậy thị trường của Chính phủ cũng như các bộ, ngành, địa phương.
Lãnh đạo G6 Group cho rằng, trong thời gian tới, giá bất động sản khó có thể giảm mà chỉ là tăng chậm hay nhanh do nhiều yếu tố như chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, nguồn cung mới khan hiếm…, thậm chí các sản phẩm pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực được dự báo sẽ tăng giá mạnh.
“Bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại tương tự giai đoạn 2011-2013, là thời điểm đáy giai đoạn trước. Lúc này, nhiều nhà đầu tư ‘cá mập’ và chủ đầu tư đã thắng lớn khi mua bất động sản riêng lẻ và M&A các dự án. Sau chu kỳ suy giảm, tính từ năm 2013, giá bất động sản đã tăng mạnh mẽ. Nền giá nhà chung cư tăng từ 30-100% tùy phân khúc, nhà phố và đất nền cũng tăng giá từ 30% đến vài trăm phần trăm”, ông Nguyễn Anh Quê chia sẻ thêm.
Còn ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing ví von, chu kỳ thị trường bất động sản giống như vòng quay của kim đồng hồ, hiện tại kim giờ đang ở vị trí số 6 nên chỉ có tịnh tiến chứ không dừng lại hay chạy ngược được.
“Tôi cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi, nên việc chờ thị trường căn hộ giảm giá là không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào cấu thành giá cho một căn hộ đều không có yếu tố nào có thể giảm giá”, ông Trung nói.
Về nguồn cung mới, ông Trung cho biết, mấy năm nay, Hà Nội hầu như không có dự án được cấp phép mới, chỉ những dự án đã đóng xong tiền sử dụng đất mới được triển khai, những dự án chờ xin cấp phép đều chưa được phê duyệt vì vướng câu chuyện tính tiền sử dụng đất và pháp lý. Hơn nữa, hiện 4 quận lõi nội đô không cấp phép dự án mới để giảm mật độ cư dân. Đặc biệt, sắp tới, Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi, bỏ khung giá đất và khi đó, giá đất để tính tiền sử dụng đất mới sẽ tiệm cận với giá thị trường. Chi phí giá đất tăng sẽ đẩy chi phí hình thành nên giá căn hộ tăng lên rất nhiều.
“Giai đoạn này nếu mua nhà ‘tay bo’, không có hỗ trợ lãi suất ở mức trung bình 11-12%/năm thì chí phí ban đầu sẽ rất cao. Do đó, các sản phẩm bất động sản có chính sách ân hạn nợ gốc, ưu đãi lãi suất từ 2-3 năm thì nên mua ngay. Bởi khi thị trường khó khăn nhất cũng là lúc mua được giá tốt nhất và sau 2-3 năm, khi thị trường sôi động trở lại, bất động sản vào chu kỳ tăng giá thì mới phải trả lãi”, ông Trung khuyến nghị.
