Áp lực dòng tiền vẫn lớn
Sau động thái giảm lãi suất điều hành lần thứ tư kể từ đầu năm của Ngân hàng Nhà nước vào giữa tháng 6/2023, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ đầu tháng 7/2023, nhiều ngân hàng gia nhập cuộc đua giảm lãi suất cho vay, thậm chí có nơi công bố mức lãi vay mới chỉ từ 5%/năm. So với đầu năm, lãi suất cho vay tại các ngân hàng tư nhân đã giảm từ 0,5-2%/năm, nhiều khoản cho vay cũ đã được đưa về dưới mức 14%/năm, trong khi nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối (gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank) đưa lãi suất cũ về dưới 11%/năm.
Theo ông Lê Thành Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, mặt bằng lãi suất cho vay giảm vừa tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường, vừa giảm căng thẳng cho các bên: Chủ đầu tư giảm được chi phí đầu vào, người mua bớt lưỡng lự trong việc vay mua nhà, còn các đơn vị phân phối cũng sẽ chủ động hơn trong việc phối hợp với chủ đầu tư đưa ra các chương trình ưu đãi bán hàng phù hợp.
Dẫu vậy, hiệu ứng lãi vay giảm, như quan điểm của ông Chung, mới chỉ ở mức “giảm bớt căng thẳng” chứ chưa “thực sự gỡ bỏ áp lực”, bởi lãi suất cho vay dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người có nhu cầu vay mua nhà hiện nay.
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tăng trưởng tín dụng trong 5 tháng đầu năm 2023 của toàn hệ thống ngân hàng chỉ đạt trên 3% - thấp hơn nhiều so với mức 8-9% năm của cùng kỳ năm trước cho thấy vốn tín dụng lưu thông chậm, cho dù thanh khoản ở các ngân hàng đang dồi dào.
Điểm đáng chú ý, theo phân tích của các chuyên gia, chính sách của Ngân hàng Nhà nước chủ yếu mang tính chất định hướng nên sẽ chỉ tác động đến các khoản vay ngắn hạn, còn các khoản tín dụng dài hạn chưa thay đổi nhiều, trong khi các khoản vay mua bất động sản thường là dài hạn, dẫn tới khả năng giảm lãi suất cho vay nhóm khách hàng của lĩnh vực này chưa như kỳ vọng.
Đầu tháng 7/2023, nhiều ngân hàng công bố mức lãi suất cho vay từ 10%/năm, nhưng chỉ áp dụng trong thời gian đầu (thường là 12 tháng), sau đó được thả nổi với biên độ cộng thêm từ 4-4,5%/năm, tức lãi vay thực tế là 14-14,5%/năm. Mức phí phạt trả trước cũng khá cao, có thể lên tới trên 4%/năm. Một số ngân hàng cho vay mua nhà với lãi suất rất thấp từ 4,9%/năm, nhưng chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, hết ưu đãi sẽ tăng lên theo mặt bằng chung vốn có nhiều biến số.
Ông Nguyễn Khánh - Tổng giám đốc Hedge Academy cho biết, việc hạ lãi suất cho vay dài hạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn. Theo đó, tỷ lệ này đã liên tục được điều chỉnh giảm từ 40% xuống còn 34% như hiện tại và tương lai sẽ chỉ còn 30%, qua đó đòi hỏi các ngân hàng muốn cho vay dài hạn sẽ phải có lượng vốn huy động từ dân cư lớn hơn, trong khi tiền ở khu vực này có giới hạn. Bởi vậy, các ngân hàng sẽ buộc phải hạn chế cho vay trung - dài hạn.
Theo quy luật cung - cầu, khi nguồn cung ít thì giá bán sẽ cao, nên lãi suất cho vay các khoản trung - dài hạn khó giảm sâu. Chưa kể, không chỉ cơ quan điều hành, mà ngay cả các đối tác, cổ đông chiến lược của ngân hàng cũng có yêu cầu phải đảm bảo sự phù hợp trong kỳ hạn của nguồn vốn huy động và khoản vay. Đặc biệt, sau sự đổ vỡ của một số ngân hàng lớn trên thế giới vừa qua, các yêu cầu này còn khắt khe hơn. Vì thế, nếu muốn cho vay dài hạn, các ngân hàng sẽ phải tăng cường huy động nguồn vốn dài hạn, mà điều này là không dễ dàng khi mặt bằng lãi suất huy động đang xuống thấp như hiện nay.
Một điểm đáng lưu ý, theo phân tích của nhóm nghiên cứu tới từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), báo cáo tài chính quý I/2023 của 27/28 ngân hàng niêm yết cho thấy, chi phí trả lãi tiền gửi đã tăng mạnh hơn 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 9 ngân hàng tăng đến hơn 100%. Ngoài ra, các chi phí trả lãi tiền vay, trả lãi phát hành giấy tờ có giá... cũng tăng tại hầu hết các ngân hàng. Điều này lý giải phần nào nguyên nhân lãi suất cho vay chưa thể giảm mạnh như kỳ vọng.
Lãi vay giảm: Chờ đến bao giờ?
Theo báo cáo cập nhật hàng tuần của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch nhà đất trong tháng 6/2023 tuy có sự cải thiện nhưng vẫn tương đối chậm, lý do bởi phần lớn người mua nhận thấy việc đi vay để mua nhà ở thời điểm này là chưa phù hợp, bao gồm cả những người có nhu cầu ở thực. Báo cáo của VARS cũng nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ khả năng đã kết thúc, nhưng để mặt bằng lãi vay về mức ổn định như trước dịch thì cần thêm nhiều thời gian. Điều này khiến thị trường bất động sản khó hồi phục nhanh hơn.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, người dân phải tạm gác lại việc mua nhà chỉ một phần do công việc bị ảnh hưởng, thu nhập bị giảm sút khi kinh tế khó khăn, còn phần lớn là do lãi suất vượt khả năng chi trả, từ đó khiến thanh khoản chững lại.
“Thông tin giảm lãi suất thời gian qua tác động tích cực tới yếu tố tâm lý là chính, chứ chưa tác động nhiều trên thực tiễn. Do đó, điều quan trọng lúc này là lãi suất cho vay cá nhân phải giảm mạnh thì mới góp phần cải thiện đầu ra cho thị trường bất động sản”, ông Phúc nhận xét.
Phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều người than vãn gặp áp lực lớn trong việc trả nợ do lãi vay vẫn neo cao. Tính riêng các khoản dư nợ vay trung bình từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng hiện nay, sau thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi, áp dụng theo lãi suất thả nổi (được tính toán sơ bộ lên tới 14-15%/năm), mỗi tháng người vay sẽ phải trả gần 20 triệu đồng tiền gốc và lãi, cao hơn 2-2,5 lần so với giai đoạn trước dịch và tương đương một nửa thu nhập của một gia đình có nguồn thu vào loại khá theo một khảo sát công bố gần đây.
Lý giải câu chuyện lãi suất cho vay chưa bắt kịp đà giảm của lãi suất huy động, lãnh đạo một ngân hàng cho biết, các tổ chức tín dụng đã phải huy động vốn với lãi suất cao trong giai đoạn cuối năm 2022, nên việc giảm lãi vay cần có độ trễ nhất định và mỗi ngân hàng có bước điều chỉnh khác nhau tùy vào giá vốn huy động đầu vào và năng lực tài chính. Đặc biệt, các khoản vay cũ tại thời điểm chi phí vốn tăng cao thì càng khó hạ lãi suất. Dù vậy, vị này cũng cho hay, các khoản vay mới có thể áp dụng mức lãi suất thấp hơn do chi phí đầu vào đã giảm nhiều sau 4 lần hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước từ đầu năm tới nay.
Được biết, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành văn bản số 4985 yêu cầu các ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất, nhưng theo kịch bản cơ sở của Công ty Chứng khoán SSI, lãi suất chỉ có thể giảm thêm 50-100 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm, tức là mặt bằng lãi vay thực theo dạng thả nổi sau ưu đãi sẽ vẫn duy trì ở mức cao từ 12,5-13%/năm.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Group phân tích, khi lãi suất cho vay neo cao, người có nhu cầu vay vốn để mua bất động sản sẽ phải cân nhắc, tính toán rất kỹ về khả năng trả nợ. Lãi vay cao không những khiến lợi nhuận bị ảnh hưởng, mà còn có thể gây rủi ro cho người dùng đòn bẩy nợ vay để đầu tư bất động sản. Hệ quả là, các doanh nghiệp lâm vào khó khăn khi thị trường chậm thanh khoản, dự án khó bán hàng, chậm thu hồi dòng tiền.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, lãi suất cho vay giữ ở mức cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản trên nhiều khía cạnh, trước hết là về thanh khoản. Thị trường chậm thanh khoản, các doanh nghiệp cạn dòng tiền, các dòng vốn đều ách tắc, trong khi thời hạn trả nợ trái phiếu đang đến gần, nên thách mức các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt vẫn rất lớn.
Thống kê của Vietstock từ 81 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán (bao gồm cả HOSE, HNX và UPCoM) cho thấy, tổng số dư vay nợ hiện rơi vào khoảng 356.000 tỷ đồng và điểm đáng chú ý là tổng chi phí lãi vay phải trả trong quý I/2023 đã tăng hơn 41% so với quý cuối năm 2022, lên hơn 5.700 tỷ đồng. Con số này tiếp tục được dự báo tăng mạnh trong quý II/2023 khi mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục tăng tới hết tháng 5. Thời điểm này, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành, nhưng do độ trễ giữa lãi suất huy động và cho vay (thường kéo dài từ 3-6 tháng) nên các doanh nghiệp địa ốc sẽ còn phải chịu áp lực chi phí lãi vay cao.
Ghi nhận cho thấy, tới cuối quý I/2023, chi phí tài chính của nhiều doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, những trường hợp tăng mạnh có thể kể đến là VPI tăng 160%, KHG tăng 68%, DXG tăng 38%, DPG tăng 17%… Đây cũng là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận của doanh nghiệp bị bào mòn, hình thành nên cục diện suy giảm lợi nhuận và báo lỗ dày đặc trong quý I/2023 và dự báo sẽ còn ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh quý II/2023.
Sau khi Nghị định 08/NĐ-CP được ban hành (có hiệu lực từ tháng 4/2023), cùng với quyết tâm tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án từ Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương, nhiều thương vụ cơ cấu lại nợ đã được thực hiện. Bên cạnh đó, việc các ngân hàng dần mở hầu bao, thay vì thắt chặt như trước đây, cũng giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn mới để phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh cũng như trả nợ trái phiếu đến hạn.
Ở góc độ cơ quan điều hành, Ngân hàng Nhà nước cho biết đã, đang và sẽ tiếp tục điều hành linh hoạt, chỉ đạo các ngân hàng thực hiện các giải pháp giúp doanh nghiệp, người dân tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng, các cơ quan, bộ ngành khác cũng cần quan tâm hơn tới vấn đề này, chẳng hạn giải quyết đầu ra cho doanh nghiệp thông qua xúc tiến thương mại, khai thác thị trường trong nước, cải thiện điều kiện tiếp cận tín dụng thông qua bảo lãnh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thúc đẩy đầu tư công để có sự lan tỏa đến hoạt động sản xuất, kinh doanh khác...
Liên quan tới gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đã nhận được 3 công văn công bố 15 dự án của các địa phương Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh, trong đó 5 dự án đã được cấp phép xây dựng.
Ngoài ra, 3 địa phương gồm Bình Định, Phú Thọ và Bà Rịa-Vũng Tàu đã công bố 9 dự án. Các địa phương cấp phép xây dựng dự án cũng sẵn sàng được các tổ chức tín dụng cho vay và đến nay, một số ngân hàng như BIDV, Argibank bắt đầu tiến hành giải ngân.
Lãi vay bất động sản vẫn rất cao
 |
Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch Hội đồng quản trị An Gia Group |
Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành trong thời gian ngắn nhằm tạo dư địa giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, khi chúng tôi tiếp xúc với các lãnh đạo ngân hàng thương mại thì họ đều nói rằng, luôn có độ trễ từ 9 tháng đến một năm để lãi suất thực tế giảm xuống rõ rệt.
Ngoài ra, có một thực tế là lãi suất dành cho các ngành sản xuất - kinh doanh khác giảm, nhưng với bất động sản vẫn rất cao. Chưa kể, dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay thì doanh nghiệp địa ốc cũng không vay được bởi dự án còn vướng pháp lý.
Năm nay, An Gia chưa có kế hoạch mở rộng quỹ đất, vì nếu mua trong bối cảnh lãi suất neo cao và chờ gỡ vướng pháp lý sẽ rất rủi ro. Mặt khác, với hơn 30 ha quỹ đất hiện hữu, được quy hoạch hơn 10.000 sản phẩm, trung bình bán 1.500-2.000 sản phẩm/năm, An Gia có quỹ đất để phát triển dự án trong 4-5 năm tới nên không nhất thiết phải mua thêm lúc này.
Chính sách hạ lãi suất chưa thẩm thấu nhiều
 |
Ông Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế |
Việc giảm lãi suất là yếu tố quan trọng tạo cảm hứng cho thị trường bất động sản, nhưng doanh nghiệp được vay không, từ đó có được hưởng lợi ích từ giảm lãi suất không mới là quan trọng. Tôi quan sát và thấy rằng, mức độ thẩm thấu chính sách lãi suất là chưa nhiều vì thực ra, các doanh nghiệp bất động sản trước đây có tài sản đảm bảo đã vay rồi, giờ muốn vay nữa cũng không còn tài sản để đảm bảo. Đó là chưa nói, hiện định giá tài sản còn thấp hơn trước, khiến việc vay vốn gặp khó khăn. Ngoài ra, các vấn đề như nợ xấu, nợ quá hạn… gia tăng cũng khiến doanh nghiệp không dễ tiếp cận “nguồn cấp máu” từ các ngân hàng.
Cần thời gian để lãi vay mua nhà giảm dưới 10%/năm
 |
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn |
Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư đang được củng cố dần nhờ những chính sách gỡ vướng của Chính phủ. Đồng thời, chính sách ưu đãi bán hàng ngày một đa dạng hơn cũng kích thích tâm lý người mua. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng vì mặt bằng lãi vay mua bất động sản vẫn cao.
Mặt khác, áp lực lạm phát tăng khi giá xăng, giá điện và nhiều chi phí tiêu dùng khác tiếp tục đi lên. Vì vậy, để lãi vay mua nhà giảm về mức dưới 10%/năm cần thêm nhiều thời gian, ít nhất là đến cuối năm 2023.
Chỉ khi được ưu đãi lãi suất mới có cơ hội sở hữu nhà
 |
Chị Lê Thanh Hà (áo vàng bên trái), Công chức thuộc Sở Lao động - Thương binh và Xã hội tỉnh Lạng Sơn |
Một mình nuôi 2 con với mức lương hạn hẹp 8 triệu đồng/tháng và lại không có đất để xây nhà nên tôi cũng không tính toán gì được nhiều. Tình cờ biết đến chế độ cho người lao động mua nhà ở xã hội qua các phương tiện truyền thông, tôi quyết định “dấn thân” bởi không quyết tâm thì mãi mãi ba mẹ con sẽ chỉ ở nhà thuê, nhưng quyết tâm mà không có sự hỗ trợ thì sẽ chỉ là hô khẩu hiệu.
Sau thời gian tìm hiểu, tôi đã tiếp cận chương trình cho vay nhà ở xã hội của Ngân hàng Chính sách xã hội và được cán bộ tín dụng của Chi nhánh Lạng Sơn nhiệt tình hướng dẫn nên đã được vay 600 triệu đồng, tương đương 80% trị giá căn nhà, với lãi suất 4,8%/năm và thời hạn vay trong 25 năm.
Khoản vay bắt đầu từ ngày 1/7/2022 và trước mùng 10 hàng tháng thanh toán cả gốc và lãi là 3,5 triệu đồng là mức chi trả phù hợp so với thu nhập hiện tại và số tiền dư ra tôi sẽ tiết kiệm trong 3 năm để hoàn tất tổng trị giá căn nhà.
Chính sách cho vay ưu đãi giúp tôi không bị nặng gánh về kinh tế
 |
Anh Vũ Đức Tài (Áo xanh bên phải), Nhân viên một công ty kiểm toán tư nhân, trú tại đường Bắc Sơn, Khối 9, phường Hoàng Văn Thụ, TP. Lạng Sơn |
Gia đình tôi may mắn có được mảnh đất, nhưng đại gia đình bao gồm 8 nhân khẩu ở trong căn nhà cấp 4 chật hẹp, ẩm mốc, cũ kỹ. Thi thoảng, trong nhà hỏng chỗ nọ chỗ kia cũng chỉ sửa chứ không dám nghĩ đến chuyện xây mới. Rồi đến thời điểm không thể sửa được nữa, bắt buộc phải xây, nhưng huy động tổng lực các khoản tiết kiệm của gia đình cũng chỉ có gần 550 triệu đồng, trong khi để xây dựng lại căn nhà một cách cơ bản cần ít nhất 1 tỷ đồng, mà nguồn vay ở đâu và việc trả nợ như thế nào khi thu nhập của các thành viên đều thấp (tổng thu nhập cả gia đình chỉ gần 27 triệu đồng/tháng) là bài toán nan giải.
Rất may mắn tôi đã tiếp cận được nguồn vốn vay của Ngân hàng Chính sách xã hội - Chi nhánh Lạng Sơn và đặc biệt, chính sách cho vay hiện tại giúp tôi không bị nặng gánh về kinh tế. Cụ thể, để được vay vốn, người có nhu cầu cần phải có tài sản đảm bảo, xây dựng phương án vay và trả nợ. Mức cho vay tối đa đối với xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà để ở là 70% giá trị dự toán và không quá 500 triệu đồng.
Theo đó, tôi được vay 500 triệu đồng để thanh toán chi phí xây dựng mới ngôi nhà, thời hạn vay là 15 năm, trả gốc 6 tháng/lần, trả lãi hàng tháng và số tiền dùng để trả nợ gốc bình quân 2,78 triệu đồng/tháng để gia đình chúng tôi vẫn có tiền duy trì sinh hoạt hàng ngày mà không phải vay nợ thêm.
