Hàng trăm dự án sẽ sớm được “cởi trói”
Hiện nay, tại TP.HCM có 143 dự án bất động sản, Hà Nội có 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định 16 dự án, Cần Thơ 34 dự án… đang chờ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ “giải cứu”. Số liệu này được Bộ Xây dựng đưa ra tại cuộc họp trực tuyến với Tổ công tác cùng các đơn vị liên quan về rà soát, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tổ chức ngày 11/3/2024.
Trước đó, tại Kỳ họp thứ 6 và Kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khoá XV diễn ra hồi tháng 11/2023 và tháng 1/2024, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
Một hệ thống hành lang pháp lý đã rất thuận để giải tỏa ách tắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản nói trên (trong đó có những quy định mới “cởi trói” cho hàng loạt vướng mắc về giá đất; về thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng hay những chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…), nhưng thị trường vẫn phải đợi đến đầu năm 2025, thời điểm các sắc luật trên chính thức có hiệu lực.
Đầu tháng 4/2024, với mục tiêu sớm phát huy nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đưa các chính sách đất đai và nhà ở sớm đi vào cuộc sống, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương theo nhiệm vụ được giao khẩn trương hoàn thiện các văn bản hướng dẫn để trình Quốc hội cho phép 3 luật này có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024. Nghĩa là, Chính phủ dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về nội dung điều chỉnh hiệu lực của 3 sắc luật và trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khoá XV dự kiến diễn ra từ ngày 20/5 đến ngày 27/6 tới.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group cho biết, hiện doanh nghiệp đang có một số dự án nhà ở thương mại bị chậm triển khai do vướng mắc pháp lý. Phần lớn những vướng mắc này là do những bất cập của quy định pháp luật hiện hành về đất đai và nhà ở.
Cụ thể, theo Chủ tịch G6 Group, khi luật mới đã ra đời nhưng chưa có hiệu lực thi hành, luật cũ có nhiều điểm đã lỗi thời nhưng chưa thể xoá bỏ, một số cán bộ ở địa phương có tâm lý e ngại trong xử lý hồ sơ, thủ tục của dự án nên “câu giờ” để chờ luật mới.
“Trong bối cảnh nền kinh tế cần tăng tốc phục hồi, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý như hiện nay, việc áp dụng Luật Đất đai 2024 sớm hơn kế hoạch là một chủ trương đúng đắn của Chính phủ”, Chủ tịch G6 Group nêu quan điểm, đồng thời nhấn mạnh rằng, cần áp dụng đồng bộ hiệu lực thi hành giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản để sớm tháo gỡ khó khăn cho các dự án, tạo bước đột phá mới cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Cùng góc nhìn, đại biểu Quốc hội Vũ Tiến Lộc (Đoàn Đại biểu TP. Hà Nội) cho hay, hiện nay, một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung là những vấn đề liên quan đến pháp luật đất đai. Do đó, với những động thái sửa đổi luật rất tích cực vừa qua, nếu Luật Đất đai 2024 có thể được thực thi sớm nửa năm thì sẽ tạo ra động lực lớn để thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế, tạo thuận lợi cho sản xuất - kinh doanh, ổn định xã hội, bảo vệ lợi ích của người dân.
Phân tích thêm, ông Lộc nói rằng, thông thường, các luật sau khi được thông qua sẽ có khoảng 6 tháng “chờ” hiệu lực thi hành để cơ quan quản lý ban hành văn bản hướng dẫn. Luật Đất đai là một luật khó và phức tạp, thời gian chờ hiệu lực một năm là hợp lý, nhưng trong bối cảnh hiện tại, rõ ràng cần có sự đột phá, khẩn trương của những người làm công tác xây dựng thể chế thay vì quá cẩn trọng, không dám làm vì sợ sai...
“Sự quyết liệt của Chính phủ trong việc đẩy 3 sắc luật này về đích sớm sẽ tạo đà rất tốt cho phát triển”, ông Lộc nhấn mạnh.
Văn bản hướng dẫn cần kịp thời, đầy đủ, đồng bộ
Trong bối cảnh nền kinh tế cần tăng tốc phục hồi, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý như hiện nay, việc áp dụng 3 sắc luật sớm hơn kế hoạch là một chủ trương đúng đắn của Chính phủ.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, chỉ riêng việc đưa Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ 1/7/2024 đã đặt lên vai bộ máy thực thi nhiều thách thức. Đầu tiên là phải chuẩn bị một khối lượng rất lớn các văn bản hướng dẫn thi hành, đi kèm với nâng cao chất lượng cơ sở dữ liệu và năng lực các bộ phận tiếp cận, triển khai. Thứ hai, Luật Đất đai 2024 có rất nhiều nội dung chính sách giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết phải đảm bảo đúng tinh thần, thể chế hóa các mục tiêu chính sách của Luật, tránh thực trạng luật tốt nhưng văn bản hướng dẫn “vô tình” tạo thêm những trở ngại. Thứ ba, phải triển khai hàng loạt quy định tháo gỡ khó khăn cho thị trường đất đai, nhà ở trong bối cảnh quỹ đất có hạn. Cuối cùng là thách thức về những khó khăn có thể phát sinh sau khi triển khai Luật.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, việc đẩy nhanh tiến độ để cả 3 sắc luật có hiệu lực sớm là cần thiết để tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản hiện nay, song cần phải đáp ứng các điều kiện: Cả 3 luật phải có hiệu lực đồng thời (do các chính sách của 3 luật liên kết, xâu chuỗi với nhau) và chất lượng của các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 luật phải được đề cao, tránh vội vã.
“Để cả 3 luật có hiệu lực cùng một thời điểm thì tất cả các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành được ban hành trong tháng 5, tháng 6/2024. Trong đó, có tới 15 văn bản hướng dẫn sẽ phải được hoàn thiện, trình Chính phủ trong tháng 5/2024. Ngoài ra, chính quyền các địa phương cũng phải kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai các nội dung được giao trong luật”, ông Đỉnh lưu ý.
Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIFPA), với những dự thảo mà ông được tiếp cận, cũng còn không ít vấn đề nếu chưa được làm rõ thì sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện quy định của luật trong thực tế.
Chẳng hạn, quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong một số trường hợp do HĐND cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện. Quy định này mang tính định tính, cần phải có hướng dẫn cụ thể về tiêu chí ở cấp nghị định để tránh trường hợp mỗi địa phương áp dụng một kiểu.
Hay như quy định giao đất theo tiến độ dự án, thay vì sau khi đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu thời điểm giao đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến thời hạn cho thuê đất cũng như nghĩa vụ tài chính liên quan. Nội dung này cần được làm rõ trong dự thảo Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Bộ Tài chính đang chủ trì soạn thảo…
Bên cạnh đó, một vấn đề đáng lưu tâm, dưới góc nhìn của đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Sửu (Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách tỉnh Thừa Thiên Huế) là lo ngại tính khả thi khi thời hạn 1/7/2024 đã đến rất gần. Nêu dẫn chứng trong thực tế trước đây từng có những luật đã ban hành và có hiệu lực, nhưng văn bản hướng dẫn rất chậm, có trường hợp chậm tới gần 5 năm, bà Sửu cho rằng, khi đẩy tiến độ cho phép luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 thì tất cả những văn bản dưới luật phải có vào thời điểm đó và cần lấy ý kiến đại biểu Quốc hội đối với những văn bản quan trọng nhất để đảm bảo chất lượng.
