Ngồi trên “đất vàng” vẫn khốn

Kể từ năm 1993, khi Việt Nam tiến hành sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước, câu chuyện tính toán ra sao với quỹ đất mà DN đang sử dụng đã là vấn đề đau đầu, thu hút sự chú ý của dư luận. Năm 1996, Chính phủ ban hành nghị định đầu tiên, quy định về vấn đề này, sau đó Chính phủ đã ban hành 6 nghị định và 3 nghị định sửa đổi bổ sung nữa. Mỗi văn bản mang một sắc thái riêng, trong đó, điểm khác biệt đáng kể nhất là cách xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Có văn bản quy định, đất đai do DN nhà nước sử dụng là tài sản của Nhà nước và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại doanh nghiệp. Có văn bản quy định đất thuê không tính giá trị, khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu lựa chọn thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính.

Với quy định như vậy, hầu hết các DN đều lựa chọn hình thức thuê đất. Tài sản đi thuê thì không thể cộng vào giá trị DN, giá cổ phiếu sẽ nhẹ hơn, cổ phần hóa sẽ đơn giản hơn.

Nhưng quyền thuê đất lại là một lợi thế rất lớn, nhất là khi đất được sử dụng dưới hình thức thuê dài hạn 50 năm, 30 năm. Những DN có quỹ đất lớn, đắc địa, một phần sử dụng làm trụ sở, một phần khác được tính toán chuyển đổi mục đích, phát triển các dự án bất động sản.

Có điều việc biến các mảnh đất vàng thành doanh thu, thành lợi nhuận và cổ tức thật không dễ dàng. Không ít DN nhà nước sau khi cổ phần hóa chỉ có quy mô nhỏ, vốn điều lệ 5 - 10 tỷ đồng, mãi loay hoay với các dự án bất động sản. Có DN sau cổ phần hóa 6 - 7 năm mới ký được hợp đồng thuê đất với địa phương, rồi chuyện tìm đối tác để cùng thực hiện dự án cũng là câu chuyện dài.

Nhiều khu đất đẹp, trung tâm sau nhiều năm vẫn chỉ là sân tennis cho thuê, sân tập golf, cửa hàng bán nước, với doanh thu mà bản thân DN cũng kêu ca là không đủ trả tiền thuê đất. Không có gì khó hiểu khi những công ty này, hoạt động kinh doanh yếu ớt, doanh thu lợi nhuận khiêm tốn, không gánh nổi tiền thuê đất, thậm chí nợ tiền đất trước cổ phần hóa và phải xin miễn giảm tiền thuê đất.

Vậy nên xử lý thế nào với quyền sử dụng đất khi DN nhà nước cổ phần hóa? Đây vẫn là bài toán hóc búa với tất cả. Chính phủ đã bắt tay sửa Nghị định 59/2011/NĐ-CP về cổ phần hóa DN nhà nước từ 3 năm nay, nhưng dự thảo nghị định mới nhất vẫn đầy ý kiến trái chiều, chủ yếu quanh câu chuyện về quyền sử dụng, quyền thuê đất.

Ở góc độ nhà đầu tư, những cổ đông đã bỏ tiền mua cổ phiếu của DN khi cổ phần hóa với ít nhiều kỳ vọng hưởng lợi từ những mảnh đất vàng, nhưng sau nhiều năm không có lợi ích, rất dễ phản ứng với lãnh đạo DN. Mâu thuẫn từ bên trong, sức ép từ bên ngoài vì thế nảy sinh, DN đã khó, lại thêm khốn khó. Ấy là tình cảnh của không ít DN ngồi trên đất vàng, nhưng không bẻ vàng mà ăn được.