"Ngoài điểm sáng là bỏ khung giá đất, dự thảo Luật Đất đai còn thiếu tính đột phá"

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được trình Quốc hội lần đầu, dự kiến được bàn bạc tại 3 kỳ họp Quốc hội trước khi thông qua vào cuối năm 2023.

Là người có nhiều nghiên cứu và phản biện về Luật Đất đai, ông đánh giá thế nào về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đang được bàn luận tại Quốc hội?

Trước hết tôi hoàn toàn đồng thuận rằng, sửa Luật Đất đai 2013 là một nhiệm vụ quan trọng, cấp bách để đáp ứng nhu cầu hoàn thiện thể chế trong giai đoạn mới, khơi thông nguồn lực về đất đai nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân.

Theo tôi, "điểm sáng" nhất của dự thảo Luật lần này là đề xuất bỏ khung giá đất. Luật Đất đai 2013 quy định, Chính phủ quy định khung giá đất rồi UBND các tỉnh quyết định bảng giá đất cho địa phương. Khung giá đất này không có phương án rõ ràng cụ thể và không xác thực với giá đất trên thị trường, với từng địa phương; do đó bây giờ bỏ đi là tốt để tạo ra cơ chế chủ động, linh hoạt cho địa phương trong việc quyết định giá đất.

Ngoài ra, những thay đổi khác trong dự thảo Luật, tôi cho rằng mới dừng lại ở mức “tuyên ngôn” hoặc diễn giải lại những nội dung đã có trong Luật Đất đai 2013 chứ chưa thực sự mang tính đột phá, chưa đạt yêu cầu đưa Luật này trở thành đòn bẩy để khơi thông nguồn lực về đất đai.

Ví dụ, quy định về định giá đất phải thực hiện công khai minh bạch, trên cơ sở giá thị trường thì trước đây Luật Đất đai 2013 đã quy định, chỉ là vẫn thiếu cơ chế để thực thi theo đúng tinh thần của Luật.

Tuy nhiên, vì đây là một đạo luật quan trọng, phức tạp, có liên quan đến nhiều luật khác, có phạm vi tác động lớn, đây là lần đầu được mang ra trình Quốc hội nên cần có nhiều thời gian để nghiên cứu, bàn bạc, tham vấn trước khi thông qua.

TS Cao Vũ Minh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh

Vậy theo ông, vấn đề định giá đất đang thiếu cơ chế nào?

Dự thảo Luật đang quy định định giá đất theo nguyên tắc thị trường và giá thị trường. Chúng ta hiểu, giá thị trường là giá của người bán và người mua chứ không phải do Nhà nước quyết định. Tuy nhiên, giá bồi thường thu hồi đất hiện nay vẫn do UBND cấp tỉnh tự quyết thì vẫn chưa phải giá thị trường.

Áp giá đất gây xung đột lợi ích và làm méo mó thị trường bất động sản nói chung. Căn cứ trên bảng giá đất thấp đó, những người dân ở khu vực đó khi mua bán bất động sản sẽ khai theo giá đó và trốn được giá trị thật của khoản thuế chuyển nhượng bất động sản 2% dẫn đến ngân sách Nhà nước bị thất thu.

Tham khảo theo pháp luật của một số quốc gia, ví dụ ở Pháp thì thấy họ quy định giá thị trường của đất ưu tiên lấy theo giá mua cho doanh nghiệp bất động sản ở liền kề và thực hiện thông qua tổ chức đấu giá hoặc công ty tư vấn thẩm định giá đất.

Nếu Nhà nước vẫn áp giá đền bù khi thu hồi đất và giá này thấp hơn giá thị trường mà dân nhận được khi bán cho doanh nghiệp bất động sản bên cạnh thì người dân vẫn sẽ phản ứng, khiếu kiện và thị trường bất động sản vẫn sẽ méo mó. Để giải quyết câu chuyện này thì giá đền bù đất phải tiệm cận với giá thị trường theo cơ chế định giá như trên. Muốn vậy phải phát huy được vai trò độc lập của các tổ chức định giá đất.

Hiện nay có ý kiến cho rằng nên bỏ thành phần Công an tỉnh và Mặt trận Tổ quốc trong Hội đồng thẩm định giá đất. Quan điểm của ông thế nào?

Dự thảo Luật đang quy định Hội đồng thẩm định giá đất do UBND tỉnh và Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh quyết định, chủ yếu bao gồm các cơ quan hành chính trực thuộc UBND tỉnh. Như vậy, hội đồng này không bao giờ thoát ly khỏi mệnh lệnh hành chính. Nếu một Giám đốc Sở làm trái ý của Chủ tịch UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh có thể cách chức thì làm sao tiếng nói của Giám đốc Sở là độc lập?

Qua nhiều năm áp dụng mệnh lệnh hành chính theo Luật Đất đai 1993, trả lời cho câu hỏi ở đâu khiếu kiện nhiều nhất đều là những chỗ có liên quan đến đất đai. Có nghĩa là cách làm chưa đúng, bây giờ buộc phải thay đổi.

Theo tôi, Hội đồng thẩm định giá đất của mỗi tỉnh phải mang tính độc lập, nghĩa là thoát ly khỏi cơ quan hành chính. Có thể vẫn để thành viên Hội đồng này bao gồm các cơ quan hành chính như Công an tỉnh, Mặt trận Tổ quốc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Văn hoá Thể thao và Du lịch..., nhưng không được quá 30-40% số lượng; 60-70% còn lại phải là các hiệp hội, các tổ chức tư nhân. Khi quyết định phải dựa trên thông số kỹ thuật là quá bán thì kết quả thẩm định giá mới minh bạch.

Hội đồng thẩm định giá đất phải có tính độc lập với 60-70% là các hiệp hội, các tổ chức tư nhân; các quyết định của hội đồng phải dựa trên biểu quyết quá bán.

TS Cao Vũ Minh (ĐH Quốc gia TP HCM)

Một vấn đề nữa cũng đang gây tranh cãi là Nhà nước có nên đứng ra thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại không hay là nên để doanh nghiệp và người dân bị thu hồi đất tự thoả thuận. Xin ông cho biết quan điểm?

Trước khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, có một nhóm quan điểm cho rằng Nhà nước chỉ nên thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng chứ không thu hồi đất vì mục đích kinh tế xã hội. Nhưng từ sau khi Luật Đất đai 2013 được thông qua thì pháp luật đã thừa nhận thu hồi đất vì mục đích này và trong tương lai xu hướng này sẽ còn phổ biến.

Tôi cho rằng, mỗi phương án có ưu, nhược điểm riêng; song để thống nhất về quan điểm đất đai là lĩnh vực thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện quyền sở hữu và quyết định những vấn đề quan trọng thì vẫn nên duy trì vai trò Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao mặt bằng sạch cho doanh nghiệp đầu tư.

Ngoài ra, Nhà nước vẫn nên giữ vai trò đại diện cho lợi ích chung. Nếu để doanh nghiệp tư nhân tự thoả thuận với người dân về bồi thường đất đôi khi dẫn tới hiện tượng sử dụng chiêu trò, thậm chí sử dụng công cụ ngoài pháp luật để cưỡng chế người dân giao đất. Nếu không có vai trò điều tiết của Nhà nước thì sẽ khó kiểm soát về mặt trật tự xã hội.

Vấn đề là khi Nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi thường đất phải tiệm cận giá thị trường. Sau đó, Nhà nước cải tạo đất rồi bán đấu giá đất đó cho doanh nghiệp, khoản chênh lệch giữa giá bán và giá đã đền bù phải đưa vào ngân sách nhà nước và tất cả phải dựa trên cơ sở công khai, minh bạch.

Nhà nước thu hồi đất của dân phải đền bù dân theo giá thị trường. Sau khi cải tạo đất, Nhà nước bán đấu giá cho doanh nghiệp làm dự án kinh tế xã hội, khoản chênh lệch đó phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

TS Cao Vũ Minh (ĐH Quốc gia TP HCM)

Tuy nhiên, tôi đang băn khoăn đấu giá phải là sân chơi của những người tham gia có nhu cầu thật sự chứ không phải như hiện nay, có Luật đấu giá, có trung tâm bán đấu giá tài sản, nhưng vẫn có hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" là những người nhà đi đấu giá chỉ để thua; còn người có nhu cầu thực sự thì không tham dự được vào.

Thế còn câu chuyện tham vấn ý kiến người dân khi quy hoạch đất có liên quan đến họ, ông có lưu ý điều gì khi thực thi chủ trương này?

Tham vấn ý kiến người dân mỗi khi làm một con đường, cây cầu hay công trình đi qua nhà dân, bên cạnh nhà dân là cần thiết; song phải hướng đến sự hài hoà.

Chúng ta phải lường trước tình huống khi tham vấn ý kiến một gia đình nhưng không có sự đồng thuận của các thành viên thì phải làm thế nào? Tôi cho rằng, yêu cầu đặt ra là phải lượng hoá phạm vi tham vấn.

Ví dụ, trên một con đường giải phóng mặt bằng cần hỏi ý kiến 100 hộ dân và chỉ cần dựa vào số đông bao nhiêu phần trăm là đủ để quyết định. Tránh trường hợp chỉ đi hỏi tổ trưởng, tổ phó rồi báo cáo 100% dân đồng thuận khiến người dân bị đặt bên rìa chủ trương, chính sách.

Phát biểu trên Hội trường Quốc hội hôm qua (14/11), đại biểu Nguyễn Thị Thuỷ (đoàn Bắc Kạn) cho rằng không nên bỏ vai trò của UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong giải quyết xung đột về đất đai như dự thảo Luật đề xuất. Ý kiến của ông thế nào?

Tôi cho rằng, giải quyết tranh chấp là trách nhiệm của cơ quan tư pháp. Ví dụ khi xảy ra xung đột về chênh lệch giá bồi thường đất thì người dân khởi kiện ra toà án. Toà sẽ căn cứ vào văn bản của UBND rồi cho cơ quan tư pháp được quyền định giá lại. Nếu giá của UBND và cơ quan tư pháp chênh nhau quá nhiều thì toà án cho phép hủy quyết định của UBND và áp dụng theo giá trung bình. Nếu quyết định của UBND bị huỷ nhiều lần thì sau đó cơ quan này sẽ phải thay đổi cách định giá để giá bồi thường tiệm cận giá thị trường.

Ngoài ra, có thể sẽ phải áp dụng nguyên tắc trọng tài trong xử lý xung đột về đất đai: UBND tỉnh có một trọng tài, cơ quan tư pháp có một trọng tài, hai trọng tài này có một trọng tài trung gian nữa để quyết định.

Theo ông, để có được Luật Đất đai mới đạt yêu cầu của thời kỳ mới, có thể trở thành nguồn lực, đòn bẩy phát triển kinh tế xã hội; hài hoà lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân thì cần lưu ý điều gì khi sửa Luật này?

Theo tôi, sửa Luật Đất đai lần này phải chú ý tạo ra sự đồng bộ. Điều 5 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định, hệ thống pháp luật phải thống nhất trong các văn bản. Do đó, khi sửa Luật Đất đai nên tránh sửa theo kiểu cắt mảnh mà phải đồng bộ hoá, hài hoà hoá Luật này với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; thậm chí còn phải đồng bộ với quyền phản kháng của các chủ thể được quy định tại Luật Khiếu nại, Luật Tố tụng hành chính…

Muốn vậy, tôi cho rằng cần xây dựng quy định một luật sửa nhiều luật, giống như Luật Quy hoạch trước đây đã phải sửa 17, 18 luật còn lại mới tạo ra sự đồng bộ. Hoặc có thể đưa vào Luật Đất đai một điều khoản quy định rõ, đâu là điều sửa đổi trong Luật Đất đai, đâu là trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Biện pháp này sẽ tránh được tình trạng cuối năm 2023 thông qua Luật Đất đai sửa đổi, song năm 2024 ban hành Luật Nhà ở, 2025 ban hành Luật Kinh doanh bất động sản lại có điều khoản phủ định một số điều trong Luật Đất đai vừa sửa.