​Nghịch lý trên thị trường bất động sản TP.HCM

Vốn chảy mạnh…

Tại cuộc họp kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2019 diễn ra ngày 19/7, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, trong 6 tháng qua, Thành phố có 21.618 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 342.565 tỷ đồng (bằng 99,9% số lượng doanh nghiệp và tăng 34,2% về vốn đăng ký so cùng kỳ).

Có 63.492 lượt doanh nghiệp đăng ký thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh, trong đó vốn điều chỉnh bổ sung tăng 141.562 tỷ đồng (tăng 1,2% số lượng doanh nghiệp và bằng 61,8% về vốn điều chỉnh so cùng kỳ).

Trong số các doanh nghiệp TP.HCM thành lập mới, lĩnh vực bất động sản chiếm 7% số lượng doanh nghiệp, nhưng chiếm tới 44% tổng vốn đăng ký, dẫn đầu trong các ngành, lĩnh vực.

Theo lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đa phần đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực phát triển dự án, nên dù số lượng doanh nghiệp chỉ chiếm 7%, nhưng lượng vốn chiếm gần một nửa.

Đối với vốn ngoại, trong 6 tháng qua, TP.HCM thu hút được gần 540 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 20% so với cùng kỳ. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nhiều nhất, chiếm 41,8% tổng vốn đăng ký.

Ngoài ra, TP.HCM cũng đã chấp thuận cho 2.307 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục để được góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, với vốn góp đăng ký tương đương 2,37 tỷ USD (tăng 26,3% về số trường hợp và tăng 32,6% về vốn đầu tư so với cùng kỳ). Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nhiều nhất, chiếm 23,1%.

Những nhà đầu tư ngoại rót vốn mạnh vào TP.HCM trong nửa đầu năm 2019 vẫn là những nhà đầu tư quen thuộc như Hàn Quốc chiếm 26,4%, Nhật Bản chiếm 19,5%, Singapore chiếm 5,4%, Hồng Kông (Trung Quốc) chiếm 3,7%.

Đơn cử, cuối tháng 5/2019 vừa qua, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đã ký kết thỏa thuận hợp tác với Samty Corporation, một tập đoàn bất động sản có lịch sử gần 40 năm phát triển của Nhật Bản và một số công ty khác cũng đến từ Nhật. Theo đó, nhóm công ty này sẽ đầu tư 22,5 triệu USD, hỗ trợ một phần vốn đầu tư của PDR để phát triển một số dự án do Công ty làm chủ đầu tư.

Ông Yamaguchi Masakazu, Trưởng đại diện tại Việt Nam của Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) cho rằng, nhu cầu mua bất động sản để ở tại Việt Nam vẫn ở mức rất cao, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, trong khoảng 30 năm sắp tới, Việt Nam sẽ có nền kinh tế phát triển nhất trên thế giới, nhờ đó nhu cầu nhà ở, du lịch… của người dân sẽ tăng lên mạnh mẽ.

… Nhưng nguồn cung vẫn khan hiếm

Dù có hàng chục nghìn tỷ đồng, cùng hàng trăm triệu USD đăng ký vào lĩnh vực bất động sản TP.HCM, nhưng số dự án triển khai trên thực tế từ năm 2018 đến nay lại rất khan hiếm.

Cụ thể, số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, UBND TP.HCM chỉ chấp nhận chủ đầu tư cho 3 dự án nhà ở thương mại mới, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, JLL, DKRA Vietnam, nguồn cung căn hộ trên thị trường TP.HCM cũng sụt giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý II/2019, theo DKRA Vietnam, thị trường căn hộ TP.HCM có 12 dự án, bao gồm 3 dự án mới và 9 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung cấp ra thị trường khoảng 2.559 căn, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước.

Còn theo con số từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng qua, TP.HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với 12 tháng qua.

Lý giải vấn đề này, lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cho rằng, bất động sản là lĩnh vực đặc thù, từ khi đăng ký cấp phép, được cấp giấy chứng nhận đầu tư để triển khai dự án cần nhiều thời gian, thậm chí vài năm… Do đó, việc vốn đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cần độ trễ để triển khai thành dự án và không có mâu thuẫn với tình hình thực tế là nguồn cung sụt giảm trên thị trường hiện nay.

Lý giải về việc thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó về nguồn cung, nhưng có nhiều công ty bất động sản được thành lập mới, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, nguồn vốn bất động sản đăng ký theo diện doanh nghiệp thành lập mới đến từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, có những nguyên nhân như một doanh nghiệp có vốn, một doanh nghiệp có quỹ đất, hai doanh nghiệp này hợp tác phát triển dự án sẽ thành lập ra một công ty mới để phát triển dự án đó. Hay các công ty lớn thành lập công ty con để phát triển dự án mới.

“Hiện nay, TP.HCM đang siết chặt việc cấp phép, nên khan hiếm nguồn cung. Các doanh nghiệp thành lập mới chủ yếu chờ thời khi nào việc cấp phép được cởi mở hơn sẽ triển khai dự án và bung hàng mở bán”, ông Phúc nói.

Còn bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, tiềm năng của thị trường vẫn còn lớn khi TP.HCM tập trung triển khai Kế hoạch thực hiện Đề án “Xây dựng TP.HCM thành thành phố thông minh giai đoạn 2017 - 2020, tầm nhìn đến năm 2025” và triển khai Đề án xây dựng “Khu đô thị sáng tạo” tại phía Đông Thành phố.

“Tiềm năng của thị trường bất động sản TP.HCM lớn còn đến từ nguồn cầu đang rất cao. Khi TP.HCM nới thủ tục cấp phép dự án mới và cởi trói cho 124 dự án bất động sản đang vướng thủ tục pháp lý, thì nguồn vốn sẽ còn chảy mạnh vào bất động sản”, bà Hương nhận định.

Tuy nhiên, bà Hương cũng cho rằng, TP.HCM cần phải rút ra bài học kinh nghiệm trong sàng lọc, đánh giá lại chất lượng dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản, tránh tình trạng trải thảm đỏ thu hút vốn ngoại bằng mọi giá, để rồi kết quả nhận được chỉ là những con số trên giấy, dự án treo, quy hoạch treo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, vốn đầu tư chảy vào bất động sản TP.HCM chiếm tỷ lệ cao trong 6 tháng đầu năm cho thấy mức độ quan tâm, sự hấp dẫn, lẫn xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào Việt Nam. Không riêng bất động sản nhà ở, các loại hình bất động sản công nghiệp, văn phòng - căn hộ cho thuê, nghỉ dưỡng… cũng sẽ có nhiều cơ hội đón nhận nguồn vốn này.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM nhiều biến động như hiện nay, có thể nói, lượng vốn ngoại đã góp phần củng cố niềm tin nhà đầu tư”, ông Châu nói.

Dòng vốn, cả nội, lẫn ngoại chảy vào thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tăng mạnh trong thời gian tới với những kế hoạch mà Thành phố đang dự định triển khai.

Cụ thể, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cho biết, từ giờ tới hết năm 2019, TP.HCM sẽ tiếp tục thực hiện sắp xếp đối với 12 doanh nghiệp nhà nước theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ; phối hợp với Tòa án kinh tế Thành phố đẩy nhanh tiến độ giải quyết 5 doanh nghiệp phá sản. Đây là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản rót vốn mua lại các doanh nghiệp nhà nước tại TP.HCM – những doanh nghiệp hiện đang có quyền sử dụng hàng chục khu đất vàng tại TP.HCM.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Thành Phong cho biết, 6 tháng tới, Thành phố sẽ tăng cường thực hiện các hoạt động xúc tiến thương mại và đầu tư, nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư vào Thành phố. Chủ động mời gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến mời gọi đầu tư vào các dự án thuộc 7 chương trình đột phá, 9 lĩnh vực dịch vụ ưu tiên của thành phố, các dự án thuộc Đề án đô thị thông minh… Ưu tiên lựa chọn các nhà đầu tư mạnh về tài chính, có công nghệ mới với hàm lượng chất xám cao, thân thiện môi trường để tập trung kêu gọi đầu tư.