Nghịch lý sau bảng giá đất mới ở TP.HCM

Chênh nhau gần 1 tỷ đồng/ m2

Xung quanh câu chuyện áp khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 tại TP.HCM, thời gian qua đã xuất hiện không ít ý kiến trái chiều về những tác động đến thị trường bất động sản.

Theo dự thảo khung giá đất mới giai đoạn 2020 - 2024 được Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ, dự kiến mức tăng ở 7 vùng kinh tế trung bình khoảng 20 - 30%, có những khu vực tăng cao hơn từ 40 - 50%. Riêng tại TP.HCM, UBND Thành phố cũng đang xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến điều chỉnh tăng 30 - 50%.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bảng giá đất hiện đã có sự “lạc hậu” so với giá trị trường. Hiện nay, giá đất quy định trong bảng giá đất của TP.HCM chỉ bằng 30 - 50% giá đất thị trường. Đặc biệt, mức giá cao nhất trong bảng giá đất của đô thị trên 10 triệu dân này có khoảng cách rất xa so với thực tế.

Theo Nghị định 104 quy định giá đất tối đa, thì TP.HCM (liệt vào nhóm đô thị đặc biệt) có mức cao nhất là 162 triệu đồng mỗi m2. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện giá đất quy định trong bảng giá đất tại TP.HCM đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất được giao dịch trên thực tế, mức chênh lệch lên tới 5 - 7 lần.

Trong đó, bảng giá đất TP.HCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng/m2. Chưa kể, nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần, giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2.

Một số căn nhà mặt tiền đường tại quận 1, quận 10 hiện nay có giá bán cao gấp 5 - 7 lần so với bảng giá của Nhà nước. Ảnh: Trọng Tín

Như vậy, dù có áp khung cao nhất, ưu tiên định mức cao nhất và cộng thêm hệ số biến động, giá đất của 3 tuyến đường sầm uất và đẹp nhất khu trung tâm Thành phố vẫn thấp hơn giá thực tế. Bởi hiện nay, những tuyến đường này có giá dao động từ 1 tỷ đồng - 1,2 tỷ đồng/m2 tùy vị trí.

Hay giá đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 3) đoạn từ vòng xoay Dân chủ đến ngã tư Nguyễn Thị Minh Khai được quy định là hơn 61 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá thị trường lại đang dao động từ 270 - 300 triệu đồng/m2, tức cao gần gấp 5 lần so với giá quy định trong bảng giá đất.

Còn tại khu vực mặt tiền đường Ba tháng Hai đoạn từ Nguyễn Tri Phương đến Lý Thường Kiệt (quận 10) được quy định là gần 40 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trên thực tế thì con số này là khoảng 250 - 270 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu vực mặt tiền đường Sư Vạn Hạnh (quận 10) cũng được quy định là gần 40 triệu đồng/m2, nhưng giá thực tế trên thị trường hiện nay dao động từ 30 tỷ đồng/căn nhà 70m2. Đường 3/2, Lê Hồng Phong, hay các tuyến đường chính ở quân 10 có giá tương tự. Tính ra giá thị trường trung bình từ 400 - 450 triệu đồng/m2.

Xa hơn là khu vực mặt tiền đường Cộng Hòa (Tân Bình) hiện có giá thị trường khoảng 19,2 tỷ đồng với diện tích 80m2, tức khoảng 240 triệu đồng/m2. Nhưng nếu chiếu theo quy định trong bảng giá đất hiện nay sẽ vào khoảng 26 triệu đồng/m2.

Và chuyện “tát nước theo mưa”

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đa số các doanh nghiệp, nhà đầu tư đều cho rằng, việc tăng giá đất quá cao sẽ gây tác động rất lớn. Bởi về lâu dài, khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến cho giá thị trường bị đẩy lên cao và câu chuyện “tát nước theo mưa” của các doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư là điều không tránh khỏi, bởi không ai đầu tư mà chấp nhận chịu lỗ hoặc huề vốn.

Trong khi đó, một hệ lụy có thể nhìn thấy là Nhà nước sẽ có mức thu ngân sách từ đất tăng cao trong thời gian trước mắt, nhưng về lâu dài, khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao sẽ khiến không ít các doanh nghiệp địa ốc chùn bước, dẫn đến thị trường đình trệ, nguồn cung khan hiếm... Suy cho cùng, người dân và Nhà nước sẽ là những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ nên bãi bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất” để đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, với thực tế tình hình của địa phương.

Cùng với đó là việc bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu tiêu cực.

Ngoài ra, ông Châu cũng đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2,5 lần. Tuy nhiên, dù chọn phương án này, thì với mức tăng kịch trần sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với mức tối đa trên thị trường hiện nay ở 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) là 1 tỷ - 1,2 tỷ đồng/m2.

Ở một góc độ khác, câu chuyện về bảng giá đất hiện nay cũng được UBND Thành phố đưa ra bàn luận sôi nổi tại Hội thảo quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM do UBND TP.HCM tổ chức vào cuối tuần qua. Và theo đại diện các cơ quan liên quan của Thành phố, việc đưa giá đất sát với giá thị trường hiện nay là điều cần thiết.

Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phân tích, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất lại xác định theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

“Đã là thị trường thì phải có thông tin, nhưng hiện nay thông tin giao dịch trên thị trường không được khai báo trung thực nên việc xác định giá vô cùng khó khăn”, ông Hồng nói.

Theo ông Hồng, trong điều kiện hiện nay, hoàn toàn chưa đủ thông tin để đưa vào bài toán phản ánh sát giá thị trường do không đủ sức dự báo, chuẩn mực đúng sai cũng khó xác định.

“Với thị trường mang tính tâm lý như hiện nay, vấn đề xác định giá đất bồi thường càng khó khăn, phức tạp, có thể gây bất ổn cho phát triển kinh tế - xã hội”, ông Hồng nói.

Còn Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho rằng, Nhà nước bỏ số tiền rất lớn ra bồi thường khi thu hồi đất, nhưng nếu giá đất để thu nghĩa vụ tài chính thấp như hiện nay thì nguồn thu ngân sách so với tiền bồi thường là rất ít. Đây là điều bất cập trong công tác quản lý đất đai. Do đó, ông Hoan ủng hộ việc phải đưa bảng giá đất sát với giá thị trường để tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.

Ông Hoan cũng nhìn nhận mặt bằng giá đất tại TP.HCM theo thị trường biến động rất nhanh và rất xa so với các địa phương khác. Mỗi năm, giá nhà, đất tại Thành phố đều tăng lên nên buộc Thành phố phải điều chỉnh tăng 5 - 7%/năm.

Theo các chuyên gia, tình trạng khan hiếm nguồn cung trong thời gian qua đã đẩy giá thị trường bất động sản leo thang. Ở một số dự án thuộc khu vực trung tâm Thành phố có giá bán kỷ lục, cộng với việc áp dụng bảng giá điều chỉnh mới thì không loại trừ những dự án khác nằm ở khu vực lân cận cũng “tát nước theo mưa”. Điều này sẽ không tốt cho thị trường bởi tình trạng kích giá càng rầm rộ và lây lan trên diện rộng.