Nghịch lý cầu lớn, nhiều dự án nhà giá rẻ vẫn đọng hàng

Nguồn cung nhỏ giọt

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đây không phải là hiện tượng nhất thời, mà thực tế đã diễn ra trong suốt 2 năm vừa qua. Mặc dù trong các báo cáo cập nhật thị trường đều ghi nhận sự chuyển hướng rõ rệt của các chủ đầu tư từ phân khúc cao cấp, hạng sang xuống các phân khúc thấp hơn, nhưng số lượng dự án phần nhiều không nằm ở những dự giá rẻ, có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Số lượng các dự án nhà giá rẻ trong năm 2018 tại thị trường Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay. Có thể kể đến Dự án Mipec View City tại quận Hà Đông với hơn 1.500 căn hộ, Dự án Eurowindow River Park tại huyện Đông Anh với hơn 2.000 căn hộ và gần đây nhất là Thăng Long Capital tại huyện Hoài Đức với hơn 500 căn hộ.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, nguồn cung mới cũng nhỏ giọt, chủ yếu là các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo như dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, Đông Anh do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư và Dự án The Vesta, quận Hà Đông do Hải Phát Invest làm chủ đầu tư.

Hồi tháng 9/2018, thông tin từ Liên hiệp Các hội Văn học Nghệ thuật Việt Nam cho biết về một dự án nhà ở xã hội do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và cơ điện IEC xây dựng tại Khu quy hoạch B3-2, xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội phân phối các căn hộ cho hội viên của hội này. Tuy nhiên, thông tin chỉ cho biết về số suất ưu đãi là khoảng 200 suất, còn thông tin về dự án gần như bặt vô âm tín.

Cho tới mãi cuối tháng 10 vừa qua, nguồn cung mới nhà ở xã hội mới có thêm dự án mới khi Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội và Tổng công ty Viglacera khởi công xây dựng dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh. Dự án dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường 1.588 căn hộ với mức giá khoảng 13 triệu đồng/m2.

Cũng trong tháng 10, dự án nhà ở xã hội Hope Residences tại quận Long Biên tiếp nhận hồ sơ mua, thuê nhà. Với 5 tòa nhà quy mô 21 tầng, Hope Residences cung cấp ra thị trường 1.504 căn hộ, giá bán khoảng 16 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, nguồn cung trong năm 2018 còn ghi nhận ở dự án Thanh Hà Cienco 5 do Tập đoàn Mường Thanh triển khai với mức giá chào bán trên dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, số lượng cung căn hộ thực tế theo ghi nhận tại dự án này là không quá lớn, chủ yếu là đất nền và liền kề.

Một số dự án hiện nay quảng cáo có mức giá chào bán dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực quận Hà Đông, Long Biên, nhưng hầu hết đều là giá bàn giao thô, còn giá bàn giao nội thất cơ bản hay đầy đủ đều từ ít nhất 22 - 23 triệu đồng/m2, thậm chí đến 25 triệu đồng/m2 trở lên. Vì thế, bản chất những dự án này không thực sự được coi là phân khúc giá rẻ.

Nhưng vẫn ế…

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người dân gặp khó khăn về nhà ở, khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ... Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt khoảng 30% so với mục tiêu đề ra trong kế hoạch phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Chẳng hạn, tại Hà Nội - một trong hai đô thị có mật độ dân số đông đúc nhất cả nước, kéo theo nhu cầu về nhà ở (đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ) ngày càng tăng cao, nhưng đang diễn ra một nghịch lý. Cụ thể, dù nhu cầu cao, nhưng trong thời gian qua, tại Hà Nội đã có một số dự án nhà giá rẻ được xây dựng, nhưng vẫn có dự án bị ế.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản có thể thấy, mặc dù nguồn cung hạn chế, nhưng nhiều dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn có thanh khoản thấp. Nhiều căn hộ chung cư thương mại giá rẻ tại Hà Nội đang xuống giá. Một số dự án nhà giá rẻ tại quận Hà Ðông, huyện Ðông Anh, Quốc Oai có số lượng khách hàng tìm mua ít, mặc dù chủ đầu tư tung hàng loạt chính sách như ưu đãi lãi suất 0%, khuyến mại nội thất…

Có thể nhận thấy, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường nhà ở xã hội đã chững lại cả về nguồn cung lẫn cầu do một thời gian dài không có gói tín dụng thay thế. Hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đã triển khai gói vay ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhưng mức vốn thấp hơn nhiều so với nhu cầu vay vốn của người dân.

Một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ cũng không dễ tìm khách hàng, đặc biệt là tại các dự án của chủ đầu tư vướng phải lùm xùm về chất lượng, quy hoạch. Hơn nữa, sau nhiều năm đi vào hoạt động, giá bán hiện tại trên thị trường thứ cấp của các dự án thuộc khu Dương Nội, Văn Khê, Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ hiện đang ngang bằng với mức giá của chủ đầu tư khi mở bán vài năm trước.

Đã đến lúc cần phải thay đổi quan điểm

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong khi nhiều người đang phản ánh về việc thiếu nguồn cung cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ,  cung không đủ cầu, nhưng sự ế ẩm vẫn diễn ra ở một số dự án phân khúc này là một nghịch lý đáng bàn của thị trường.

Tình trạng thiếu nguồn cung giá rẻ nhưng nhiều dự án lại đang ế thể hiện hệ quả của chính sách bao cấp trong phát triển nhà ở xã hội. Mọi dự án nhà ở xã hội đều do cơ quan nhà nước xét duyệt, dẫn đến sự không phù hợp nhất định. Đồng thời, chất lượng không đảm bảo, thời gian chuyển nhượng lâu.

"Chính cách thức bao cấp nhà ở xã hội làm cho lượng cung không thể tăng và những sản phẩm đang có thì lại ế. Đối với nhiều nhà ở thương mại giá rẻ, nhiều nhà đầu tư cắt bớt các dịch vụ xung quanh, yêu tố về môi trường, cảnh quan, tăng mật độ xây dựng cao, nhưng chất lượng lại kém. Do đó, không đáp ứng được nhu cầu của người dân", ông Võ nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cũng cho rằng, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu trong đời sống xã hội cùng với giáo dục, y tế... Nhà nước mới chỉ có một số chính sách dành cho phát triển nhà ở xã hội, mà chưa có chính sách về tín dụng cho người có thu nhập thấp.

Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, bình dân hiện là những khu vực xa trung tâm, thường thiếu điều kiện về kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ… Việc hạn chế cơ chế ưu đãi, khó tiếp cận nguồn vốn, thủ tục phức tạp... khiến việc phát triển nhà ở giá rẻ khó thực hiện.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, ông Trịnh Tùng Bách, Giám đốc Ban nghiên cứu và Phát triển, Capital House cho rằng, những dự án giá rẻ ế ẩm là do tiện ích quanh dự án không đồng bộ, hạ tầng giao thông thiếu tính kết nối.

"Ngày nay, nhu cầu về khu vui chơi giải trí cho gia đình, học tập cho con cái, nhu cầu thư giãn, để xe đang được nhiều người mua nhà rất quan tâm. Nếu dự án không đáp ứng được các nhu cầu bức thiết này, giá trị của dự án và sự quan tâm của khách hàng tất yếu sẽ giảm", ông Bách nhấn mạnh và nói thêm, nếu triển khai những nhà ở giá rẻ ở khu vực xa trung tâm hơn, nhưng điều kiện kết nối hạ tầng giao thông, trường học tốt thì dự án đó chắc chắn vẫn sẽ thu hút được khách hàng.

Theo ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Xuân Mai Corp cho rằng, với bối cảnh các thiết bị nội thất thông minh như hiện nay, một ngôi nhà có thể không cần một diện tích lớn để tích lũy đồ đạc, hay cần một không gian rộng để mời mọi người tập trung ăn uống, thường xuyên… Bởi lẽ, những nhu cầu đó, chúng ta đều sử dụng không gian đa năng, tiện ích xung quanh dự án. Khi đó, ngôi nhà sẽ cần một phòng khách vừa đủ, phòng bếp, phòng ngủ vừa phải… nhưng vẫn đẹp, vẫn đủ thiết bị cao cấp để giúp khách hàng nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng và mệt mỏi.

Do đó, ông Sơn cho rằng, khi suy nghĩ theo cách thức này có thể tạo ra những dự án giá rẻ với khách hàng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng mà bất cứ ai cũng không phải suy nghĩ tới việc 10 hay 20 năm nữa xuống cấp thành thảm họa và không thể cải tạo được như những dự án tại Trung Yên hay Đền Lừ… Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn cần có sự hỗ trợ của cơ quan Nhà nước với những chính sách dài hạn như quy hoạch đồng bộ, dài hơi.

“Cần có những hệ số mở trong các chỉ tiêu quy hoạch làm tăng hiệu quả việc sử dụng đất cũng như cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ nhằm tạo ra những căn hộ phù hợp với túi tiền người dân bên cạnh việc có chính sách đấu giá, thu tiền sử dụng đất để tạo ra số tiền lớn làm hạ tầng kết nối quanh dự án. Điều này sẽ giải quyết được tình trạng quá tải về hạ tầng giao thông, trường học, ngập úng trong khu vực nội đô như hiện nay và làm cho nhà ở giá rẻ hấp dẫn hơn trong mắt người mua”, ông Sơn kiến nghị.