Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã quy định rõ việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Theo ông, điều này có ý nghĩa như thế nào với các doanh nghiệp bất động sản? Có tác động thế nào đến thị trường?
Là một doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi quan tâm nhiều đến các quy định của pháp luật về đất đai, mà một trong những điểm nổi bật là vấn đề giao đất để thực hiện các công trình, dự án.
Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu hướng dẫn một trong những hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là đấu thầu.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở cũng quy định đối với dự án chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu.
Đây là hình thức rất phù hợp với những dự án có quy mô lớn mà địa phương không thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vì không thể bố trí được đủ nguồn lực (vốn, con người…) để thực hiện giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch.
Tức Nghị định còn gỡ rối cho cả địa phương?
Đúng vậy. Trong thời gian trước khi có Nghị định 25/2020/NĐ-CP, pháp luật về đất đai không quy định rõ ràng về việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án có sử dụng đất. Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án được hiểu và áp dụng theo nhiều cách khác nhau, gây lúng túng cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như khó khăn cho nhà đầu tư trúng thầu dự án.
Ảnh: Thành Nguyễn.
Cụ thể, một số tỉnh thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 68, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Tuy nhiện, ngày 10/4/2019, Bộ Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 1647/BTNMT-PC khẳng định: “Tại Điều 118, Luật Đất đai quy định các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá hoặc không đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và nhà đầu tư đã ứng tiền giải phóng mặt bằng”.
Mặc dù chỉ là văn bản hành chính cá biệt, nhưng đã có tác động không nhỏ đến các dự án có sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu. Một số tỉnh tạm dừng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Một số dự án đã có nhà đầu tư trúng thầu thì tạm dừng giao đất, cho thuê đất.
Thậm chí, tại nhiều dự án bị tạm dừng việc giao đất, cho thuê đất, dù nhà đầu tư đã ứng trước nhiều tỷ đồng để thực hiện việc giải phóng mặt bằng khu đất mà mình đã trúng thầu. Thời gian tạm dừng kéo dài và không xác định thời hạn, làm cho nhà đầu tư bị động trong kế hoạch sản xuất kinh doanh và đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, đồng thời cũng làm ảnh hưởng đến sự phát triển của các địa phương.
Nghị định 25 được kỳ vọng cởi nút thắt trong giao đất cho các dự án, nhất là các dự án có đất hỗn hợp. Ảnh: Thành Nguyễn.
Vậy là Nghị định sẽ tháo nút thắt lớn trong việc giao đất?
Chúng tôi đánh giá, Nghị định 25/2020/NĐ-CP được ban hành là căn cứ pháp lý quan trọng, về cơ bản đã gỡ bỏ được nút thắt lớn nhất trong quá trình từ đấu thầu đến giao đất và thực hiện dự án.
Đối với các dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư nhưng chưa triển khai được như nêu ở trên, sẽ được tiếp tục thực hiện, hạn chế thiệt hại về kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội.
Nghị định đã giải quyết vướng mắc về pháp lý, góp phần thu hút nguồn lực lớn trong xã hội đầu tư vào thị trường bất động sản, tăng nguồn và lượng cung hàng hóa, góp phần bình ổn giá cả, người mua nhà có nhiều sản phẩm để lựa chọn, tăng cơ hội sở hữu nhà, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tác động tích cực đến đời sống xã hội.
Ông có kỳ vọng, từ Nghị định này, các địa phương sẽ tự tin hơn trong giao đất, cho thuê đất với các chủ đầu tư?
Vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất là xuất phát từ thực tế tại các địa phương, được các địa phương kiến nghị nhiều lần tới Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan để tháo gỡ.
Chúng tôi được biết, để ban hành được Nghị định này, Chính phủ đã nhiều lần tổ chức họp hoặc lấy ý kiến bằng văn bản của nhiều địa phương, tổ chức, hiệp hội... để nghiên cứu, mổ xẻ các vướng mắc, chồng chéo một cách kỹ lưỡng nhằm tìm giải pháp tháo gỡ.
Điều đó cùng với phân tích ở trên cũng như qua thực tế công tác của đơn vị mình, chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư sẽ “yên tâm” hơn khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất, các địa phương cũng “yên tâm” hơn khi thực hiện việc giao đất nhà đầu tư.
Vậy còn vướng mắc nào cần được tháo gỡ không, thưa ông?
Theo tôi, một vấn đề cần phải quy định chi tiết hơn là: tại điểm a, khoản 2, Điều 60, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định: “Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3, Điều 68, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có)”.
Điều này có nghĩa là nhà đầu tư phải hoàn thành toàn bộ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cả dự án thì mới được giao đất, cho thuê đất. Theo quy định, thời gian tối thiểu từ khi ra thông báo thu hồi đến khi có quyết định phê duyệt phương án thu hồi đối với đất nông nghiệp là 90 ngày, đất ở là 180 ngày; thời gian chi trả cũng mất 10 - 30 ngày, nếu phải cưỡng chế thu hồi đất thì cộng thêm 90 ngày nữa.
Trên thực tế, công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư là một trong những khâu khó nhất, thường xuyên có những trường hợp vướng mắc và thường bị kéo dài hơn so với thời gian tối thiểu rất nhiều. Rất khó tìm được sự đồng thuận 100% ở người dân có đất bị thu hồi, nhiều dự án chỉ vướng mắc một vài hộ dân nhưng phải mất vài năm mới giải phóng mặt bằng được, nếu đến khi đó mới thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thì dự án bị chậm trễ rất nhiều.
Do đó, nhà nước nên quy định một tỷ lệ nhất định (70 - 80% chẳng hạn) thì tiến hành giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư thực hiện các bước tiếp theo của dự án. Đối với phần diện tích còn lại, nhà đầu tư tiếp tục thỏa thuận với người dân để thực hiện bồi thường hoặc Nhà nước quyết định thu hồi đất để doanh nghiệp hoàn tất công tác bồi thường.
Nhiều dự án bị kéo dài thời gian triển khai do vướng mắc trong công tác bồi thường. Ảnh: Thành Nguyễn.
Với trường hợp vướng đất hỗn hợp trong đất dự án, Nghị định này có giải quyết được vấn đề?
Khoản 2, Điều 22 và khoản 1, khoản 4, Điều 24, Luật Nhà ở quy định, hình thức chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được áp dụng khi dự án “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại” hoặc “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Trên thực tế, rất ít dự án có toàn bộ là “đất ở”, đa số là sử dụng quỹ đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Do đó, các dự án nhận chuyển quyền sử dụng đất là đất hỗn hợp thì không được chỉ định thầu chủ đầu tư dự án.
Đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp mà lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, hoặc chỉ định thầu theo khoản 3, Điều 10, Nghị định 25 thì như đã phân tích ở trên, sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3, Điều 68, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Vậy ông có kiến nghị gì không?
Trở lại với vấn đề quy định cứng về “đất ở” dẫn đến không chỉ định được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, chúng tôi cho rằng Chính phủ cần điều chỉnh nội hàm đất ở theo hướng phù hợp hơn với thực tế. Quan điểm của chúng tôi là nếu đất có nguồn gốc là bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… mà đã được xác định là đất ở trong quy hoạch sử dụng đất hoặc đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì đất đó coi là đất ở.
Một vấn đề khác liên quan đến quỹ đất hỗn hợp là diện tích đất công (mương máng, đường giao thông nội đồng…) do nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Có tỉnh thực hiện thủ tục thu hồi đất chuyên dùng và giao đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá. Cũng có nhiều tỉnh cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai thì đối với đất công phải giao đất theo hình thức đấu giá.
Tuy nhiên, do đặc điểm của loại đất này là méo mó, có hình dạng thay đổi nên không thể tổ chức đấu giá. Đây chính là điểm vướng mắc cần tháo gỡ để chính quyền địa phương không lúng túng và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án của doanh nghiệp.
Hiện, thị trường bất động sản đang gặp phải nhiều khó khăn. Với VIID, doanh nghiệp của ông đang phải đối mặt với những vấn đề gì? Ông có đề xuất tháo gỡ nào không?
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nhiều khó khăn. Ảnh: Thành Nguyễn.
Với doanh nghiệp bất động sản thì ngoài vấn đề tìm hiểu thị trường, đánh giá thị trường thì khó khăn lớn và đầu tiên luôn là tiếp cận được tài nguyên đó là đất đai.
Chính sách pháp luật của chúng ta đã rõ ràng để nhà đâu tư có thể tiếp cận đất đai thông qua các hình thức đấu giá, rồi đấu thầu sử dụng đất. Tuy nhiên, sau mỗi cuộc đấu giá, đấu thầu thì việc triển khai ngay được dự án còn rất dài nhiều khi không phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp phải triển khai lập quy hoạch, thiết kế trình thẩm định phê duyệt, tôi tin là có số ít doanh nghiệp may mắn nộp hồ sơ và được trả kết quả sau đúng như mong muốn. Ngoài ra, còn phải thực hiện một loạt các thủ tục khác về đất đai mà lẽ ra theo tôi, Nhà nước phải có trách nhiệm, thậm trí phải làm trước khi tổ chức đấu thầu.
Ví dụ: Doanh nghiệp A trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án X tại tỉnh B. Sau khi trúng thầu doanh nghiệp A ký kết hợp đồng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại tỉnh B để thực hiện dự án. Doanh nghiệp A thực hiện đẩy đủ nghĩa vụ như ký quỹ, bảo lãnh thực hiện dự án. Dự án X thì có đặc thù là đất trồng lúa mà đã là đất trồng lúa trên 10 ha thì phải có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy là tỉnh B gửi Tờ trình gửi lên Thủ tướng Chính phủ xin chuyển đổi đất trồng lúa (sang đất ở đô thị chẳng hạn), nếu Thủ tướng đồng ý thì tỉnh B về mới được ban hành các quyết định thu hồi đất và giao đất.
Câu hỏi đặt ra nến vì lý do nào đó Thủ tướng không đồng ý, như vậy mục tiêu của hợp đồng ký kết không thực hiện được, kết quả doanh nghiệp A và tỉnh B mất nhiều thời gian, doanh nghiệp mất chi phí tài chính một cách lãng phí và ai chịu trách nhiệm việc này?
Vì vậy, tôi mong muốn các cơ quan nhà nước rà soát các quy định, trình tự thủ tục để làm sao tạo môi trường cho nhà đầu tư được tham gia tích cực nhất, theo hướng đã trúng đấu giá, đấu thầu là nhà đầu tư có thể triển khai ngay được công việc chính là “đầu tư”.
