Nghị định 25, nhiều nhóm dự án được “cởi trói”

Chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn

Hào hứng và kỳ vọng là tâm lý chung của nhiều chủ đầu tư khi được hỏi về Nghị định 25/2020/NĐ-CP.

Theo ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID), Nghị định cho phép cứ trúng thầu là phải giao đất, nội dung bao trùm hơn Nghị định 30 trước đó. Ông Duy cho rằng, các doanh nghiệp luôn có niềm tin rằng, trước sau gì cũng được giao đất sau khi trúng đấu giá, có điều nếu thời gian chờ đợi kéo dài thì doanh nghiệp chôn vốn, không sợ mất đất mà mất cơ hội.

Vị đại diện VIID cho hay, tình trạng ách tắc dự án, ách tắc giao đất đã diễn ra từ lâu, không chỉ các chủ đầu tư, mà ngay cả các địa phương cũng đã có ý kiến về vấn đề này. Đến đầu năm nay mới có quy định mới để giải tỏa dù là chậm nhưng tới đây sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các doanh nghiệp đỡ bị thiệt hại.

Theo ông Duy, trong tổng chi phí thực hiện dự án, chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ lệ rất lớn. Nếu đã bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng mà chưa được triển khai dự án ngay thì sẽ gây ra rất nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp.

“Ví dụ, một dự án có số tiền giải phóng mặt bằng là 100 tỷ đồng, nếu bị chậm 1 năm, doanh nghiệp sẽ bị mất ít nhất khoảng 10 tỷ đồng chi phí lãi vay và chi phí cơ hội. Đây là một số tiền không hề nhỏ”, ông Duy nói và cho biết thêm, trên thực tế, theo phản ánh từ các doanh nghiệp, số tiền giải phóng mặt bằng thường lớn hơn nhiều, có khi gấp 2, 3 lần so với chi phí dự kiến của hội đồng định giá.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một chủ đầu tư tại Hải Dương cho biết, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư tại Hải Dương rất mừng vì Nghị định 25 được ban hành. Vì trước đây, để được giao đất là rất khó. Phải ra được quyết định chủ đầu tư mới có thể giao đất, nhưng Nghị định được ban hành đã gỡ được vướng mắc cơ bản này.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết thêm, có 2 nhóm dự án được tháo gỡ là với các dự án phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và dự án theo quyết định chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư. Hai nhóm dự án này tháo được nút thắt rất cơ bản trong công tác giao đất. Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai, chỉ giao đất với trường hợp đất đấu giá. Nghị định 25 đã lồng ghép 2 bước sơ tuyển và công bố danh mục dự án kêu gọi lựa chọn nhà đầu tư vào làm một. Điều này cho phép nhà đầu tư tiếp cận dễ hơn với các dự án đang cần kêu gọi, tăng tính minh bạch cho thị trường.

Gỡ rối cho cả cơ quan quản lý

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, về cơ bản, có thể nhìn nhận Nghị định 25 được ban hành đã tháo gỡ rất nhiều vấn đề bức xúc trong triển khai Nghị định 30 trước đó, trong đó có việc chồng chéo với cơ chế đấu giá đất được quy định trong Luật Đất đai. Nghị định 30 chỉ xem xét trường hợp đất thu hồi, nhưng trong trường hợp thu hồi dự án mà trong diện tích thu hồi có đất công mà Nhà nước đang quản lý thì không biết triển khai thế nào. Đồng thời, Nghị định 25 cũng chính xác hóa lại một số khái niệm, chính xác hóa cách làm. Trong Nghị định 25 lần  này có đề cập đến việc đất công được đưa vào diện đấu thầu có sử dụng đất. Đây cũng là một điểm góp phần đẩy nhanh tiến độ cho các dự án.

Đánh giá về ý nghĩa của việc ban hành Nghị định 25, theo ông Đào Văn Duy, văn bản mới này đã góp phần quan trọng trong việc cởi trói, cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Nghị định cũng giúp các địa phương chủ động, tự tin hơn trong việc giao đất cho nhà đầu tư.

Ông Duy kể, trước đây theo Nghị định 30, nhà đầu tư trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư của một địa phương X nào đó thì phải nộp tiền giải phóng mặt bằng, triển khai  giải phóng xong, đáng ra phải giao cho nhà đầu tư thì chính quyền khi đó lại lúng túng, vì theo quy định, đất sạch thì phải đấu giá. Chính quyền lúng túng, doanh nghiệp bị thiệt hại theo.

“Tôi hiểu là trong trường hợp đó, chính quyền bị rơi vào tình trạng do dự, không biết đấu giá, hay giao đất thì có đúng không”, ông Duy phân tích.

Trên thực tế, có nhiều dự án dù chủ đầu tư rất tích cực phối hợp với địa phương để thực hiện (ứng tiền để địa phương bồi thường giải phóng mặt bằng), nhưng thời gian để có thể được nhận đất lại rất khó xác định. Thậm chí, có thể kéo dài nhiều năm trời.

Ông Nguyễn Thế Phong, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp Viglacera từng chia sẻ, công ty ông có dự án (thuê đất 50 năm), nhưng đã mất hơn 2 năm vẫn chưa thể triển khai. Với đặc thù doanh nghiệp làm khu công nghiệp, nên nếu có thể triển khai luôn được thì cũng mất từ 2 năm trở lên mới có thể cho thuê, tức thời hạn cho thuê chỉ còn 48 năm. Như vậy, nếu cộng thêm cả thời gian chờ thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ mất ít nhất 4 năm không thể khai thác, không thu được tiền thuê từ khách hàng. Mặt khác, doanh nghiệp lại bị “chôn” một lượng vốn rất lớn.

“Doanh nghiệp tôi còn đỡ vì không phải vay vốn, chứ tôi biết nhiều doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng, có thể chỉ sau 3 năm chờ đợi là ‘chết lâm sàng’ vì không gánh nổi tiền lãi.  Ví dụ, giai đoạn 1 của công ty tôi đầu tư 90 ha khoảng 300 tỷ đồng, tiền lãi ngân hàng mỗi năm hàng chục tỷ đồng”, ông Phong cho biết và phân tích, với lãi suất trung hạn có thể huy động từ các ngân hàng, doanh nghiệp không những mất đi cơ hội sinh lời, mà còn phải chịu thêm chi phí trả lãi vay. Giả sử mức lãi vay trung hạn là 5%, thì với dự án 100 tỷ đồng (tiền giải phóng mặt bằng), trường hợp doanh nghiệp dùng vốn tự có, đã mất đi khoảng 5 tỷ đồng/năm. Nhưng nếu doanh nghiệp lại đi vay 100 tỷ đồng này từ ngân hàng, thì đương nhiên sẽ mất khoảng 10 tỷ đồng/năm nếu chưa được giao đất. Và đương nhiên, quy mô dự án càng lớn, doanh nghiệp càng dễ sa lầy.

Theo ông Phong, nếu được giao đất sớm, dự án sớm được vận hành, thì hàng năm doanh nghiệp sẽ có nguồn thu, ngân sách nhà nước cũng có lợi.

Chính vì vậy, thị trường bất động sản rất kỳ vọng vào các thay đổi mà Nghị định 25 mang lại. Đó không chỉ là “tâm tư” của các doanh nghiệp, mà cả với các cơ quan quản lý và chính quyền các địa phương, sự cởi trói lần này cũng được mong chờ không kém.