Tắc từ pháp lý dự án đến nguồn vốn
Sau gần 3 năm chịu tác động nặng nề của đại dịch Covid-19, ngành du lịch Việt Nam đang cho thấy sự phục hồi tích cực khi lượng khách du lịch nội địa lẫn quốc tế tăng vọt từ đầu năm tới nay (đạt tương ứng 86,8 triệu và 1,87 triệu lượt khách sau 9 tháng). Tuy nhiên, như đánh giá của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương, một cấu phần quan trọng là thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng lại đang đối mặt với nhiều thách thức, cản trở sự bứt phá của ngành du lịch cũng như thị trường bất động sản nói chung.
Báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam cho thấy, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng diễn biến ảm đạm theo thị trường chung khi cả nguồn cung lẫn sức tiêu thụ đều sụt giảm mạnh thời gian qua (xem bảng). Trên thực tế, lượng quan tâm và giao dịch tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại, một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do lãi suất cho vay tăng mạnh, các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hơn đối với tín dụng bất động sản, ngay cả khi được nới thêm room tín dụng thì địa ốc cũng không nằm trong diện ưu tiên cấp vốn, trong khi nhà đầu tư phân khúc này đa phần sử dụng vốn vay ngân hàng.
Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup cho biết, thách thức lớn nhất đối với thị trường du lịch - nghỉ dưỡng lúc này là nguồn vốn và pháp lý dự án khi đều đang ách tắc. Theo ông Thành, là lĩnh vực đặc thù đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn, tín dụng từ ngân hàng rất quan trọng đối với mỗi dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Chưa kể, dự án được cấp tín dụng chính là sự bảo chứng cho chủ đầu tư, tạo niềm tin cho khách hàng. Thế nhưng, việc thắt chặt tín dụng bất động sản nói chung, bao gồm cả bất động sản nghỉ dưỡng, đang gây sức ép rất lớn lên các doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm này.
Tại hội nghị góp ý bổ sung, sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức cuối tuần qua, việc chậm trễ tháo gỡ những bất cập, vướng mắc pháp lý dự án nói chung, dự án nghỉ dưỡng nói riêng tiếp tục được nhắc đến như là rào cản chính cản trở thị trường bất động sản cũng như thị trường du lịch - nghỉ dưỡng phát triển.
 |
PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật cho rằng, khi hành lang pháp lý cho các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới còn chưa rõ ràng thì khách hàng còn đối mặt với rủi ro, nhà phát triển dự án còn bị ảnh hưởng uy tín, thiệt hại tài chính và tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, kinh doanh.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố pháp lý chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 50%, tiếp đến là kinh tế - tài chính (chiếm 30%) và các yếu tố khác (chiếm 20%), qua đó cho thấy những khoảng trống pháp lý đối với phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã và đang gây lo ngại cho các nhà đầu tư về sự an toàn hay những rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong hoạt động đầu tư.
Gỡ khó cách nào?
Chỉ tính riêng trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng lượt khách quốc tế cao nhất, đạt 16,9% trong giai đoạn 2009-2019. Cùng với đó, nguồn cung phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung đến cao cấp cũng gia tăng nhanh chóng, từ mức 14.000 phòng năm 2009 lên mức 94.000 phòng hiện nay.
GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh từ năm 2014, sau đó “lịm dần” từ năm 2018 với sự cố Cocobay Đà Nẵng, trước khi “đứng hình” trong suốt giai đoạn dịch bệnh.
Để thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phát triển, câu chuyện xây dựng hành lang pháp lý cho phân khúc này một lần nữa được nhắc tới như là giải pháp cấp bách, nhất là khi trước đó, vào năm 2018, Thủ tướng Chính phủ có chỉ thị yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho phân khúc này nhưng đến nay gần như vẫn “dậm chân tại chỗ”.
“Mặc dù Luật Đất đai đang được bổ sung, sửa đổi và có quan điểm cho rằng sẽ giải quyết được ‘điểm nghẽn’ cho các loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, nhưng thực tế sửa như thế nào và có xây dựng được khung pháp lý cho phân khúc này trong khoảng thời gian 1 năm tới trước khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (dự kiến trong tháng 10/2023) là điều chưa thể nói trước”, ông Võ nói và cho biết thêm: “Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết nâng kinh tế du lịch Việt Nam thành ngành kinh tế mũi nhọn cho thấy cần phải sắp xếp lại và có chiến lược phát triển cụ thể cho các phân khúc bất động sản, bao gồm cả bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng”.
“Thực tế, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng quan trọng không kém bất động sản nhà ở. Chính phủ đang cố gắng định hướng lại thị trường nhà ở khi tập trung vào phát triển nhà ở giá thấp thì việc cân nhắc, xem xét đường hướng cho cả bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là không thể thiếu”, ông Võ nhấn mạnh.
Ở góc nhìn khác, PGS-TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, một trong những sai lầm hiện nay là áp dụng pháp lý bất động sản nhà ở cho cả bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, trong khi đây là một phân khúc có tính đặc thù rất riêng. Cơ chế cho các sản phẩm “lai” mang dáng dấp đầu tư tài chính như condotel, officetel… chưa rõ ràng và đang là điểm nghẽn trong việc thu hút các nguồn lực đầu tư sẵn có trong xã hội.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho hay, những dự thảo bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất dù đã đề cập tới việc định danh cho các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng nhưng vẫn còn nhiều điểm gợn, chưa rõ ràng trong các định nghĩa, chưa tạo được sự thống nhất và đồng bộ…
Trong văn bản phúc đáp đề nghị của Bộ Tư pháp về việc tham gia thẩm định dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất, Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) đã nhấn mạnh, việc soạn thảo cần thiết phải nhìn trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật về kinh doanh để đảm bảo thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo, gây cản trở, ách tắc hoạt động đầu tư kinh doanh.
Đặc biệt, VCCI đánh giá, quy định tại dự thảo vẫn chưa phân định rõ đất để xây dựng các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển… thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất ra sao. Do đó, dự thảo cần quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản này, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất tương tự trước thời điểm Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực. Ngoài ra, theo VCCI, một số quy định tại dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.
Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương, ngoài nguồn vốn và pháp lý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn đối mặt với một số thách thức khác như áp lực lạm phát tăng, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của 2 thị trường khách chủ lực là Trung Quốc và Nga.
Ước tính trong 3 năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20%/năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, từ đó tác động tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước.
Ngoài ra, thị trường du lịch - nghỉ dưỡng Việt Nam có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà vẫn tập trung theo đuổi số lượng với cách tiếp cận “sao chép, cắt dán”, khiến cho các dự án bị thiếu điểm nhấn.
