Chuyện lạ
“Hà Nội đang xuất hiện những câu chuyện lạ về những ngôi nhà ‘không có cửa’”, Cường - một môi giới chuyên mảng bất động sản thổ cư mở đầu câu chuyện với người viết.
Giải thích rõ hơn, Cường cho biết, khu Nguyễn Khánh Toàn, Nguyễn Văn Huyên, Dương Quảng Hàm (quận Cầu Giấy) năm trước hơn 4 tỷ đồng vẫn mua được nhà diện tích 30 - 35 m2 ngõ nông, nhưng nay trả tới hơn 5 tỷ đồng mà chủ nhà còn lưỡng lự. Tương tự, tại khu Yên Hòa, Hoa Bằng, Nguyễn Khang…, nhà diện tích 28 m2 ngõ nông chủ nhà cũng đòi 5,3 tỷ đồng mới bán.
“Giá nhà trong ngõ âm thầm tăng cả tỷ bạc trong 14 tháng qua. Ở vai người mua nhà và trở lại các căn đã bán, tôi thấy rằng, nếu không quyết đoán thì hoàn toàn không có cửa để mua”, môi giới này cho hay.
Trả lời câu hỏi, liệu có phải giá nhà tăng một phần do các môi giới đẩy lên. Cường khẳng định chắc nịch: “Chả có sales, cò nào thổi được giá như vậy”, rồi cho biết: “Thời gian gần đây, thị trường có nhiều diễn biến lạ. Khách mua đã ‘ok’ mà chủ nhà cứ lần lữa việc bán. Bây giờ, mỗi khi đăng bài, môi giới thậm chí phải ghi thêm ‘chủ thiện chí bán’, sau đó bồi thêm câu ‘cam kết chủ không quay xe’. Đúng là lạ”.
Câu chuyện của Cường không phải là hiếm trên thị trường hiện nay. Ghi nhận từ nhiều môi giới khác cho thấy một điểm chung là giá nhà vẫn tăng ngoài “ý thức” của mọi người.
Môi giới tên Toán nói rằng: “Giá nhà đang tăng miệt mài. Dù bạn nghĩ nó không tăng hay tăng ảo, nhưng qua các giao dịch từng thực hiện thì thấy rằng, giá nhà đều tăng và lần sau tăng cao hơn lần trước”.
Cũng theo Toán, việc giá nhà không ngừng tăng đang khiến cả người có nhu cầu mua để ở lẫn đầu tư cùng trở nên sốt ruột.
Còn chị Mỹ - nhân viên marketing tại một doanh nghiệp chuyên về PR dự án cho hay, không chỉ chủ nhà, hiện tượng “quay xe” còn xảy ra với cả chủ đầu tư.
“Có chủ đầu tư mới chạy được 1/3 kế hoạch marketing, truyền thông đã đề nghị tạm dừng chương trình vì… quá đắt hàng. Ban đầu, chủ đầu tư đưa ra chương trình hỗ trợ người mua lãi suất 0% trong 2 năm đến khi nhận nhà. Tuy nhiên, việc bán hàng nhanh hơn kế hoạch khiến chủ đầu tư ‘mất’ một khoản đáng kể cho chính sách hỗ trợ này. Cùng với việc giá nhà không ngừng tăng, chủ đầu tư quyết định tạm dừng truyền thông dự án và điều chỉnh kế hoạch ra hàng, giữ lại nhiều hơn giỏ hàng cho các lần mở bán tiếp theo và tăng giá”, nhân viên marketing này kể.
Thực tế, việc giá nhà tăng cao đang khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp với đa phần lao động phổ thông, song lại là cơ hội cho người “mạnh gạo, bạo tiền”, rủng rỉnh tài chính, sẵn sàng xuống tiền để hưởng lợi khi sản phẩm tăng giá.
Ông Nguyễn Văn Lộc, Giám đốc 666Land cho hay, trên thị trường bất động sản, có một đặc điểm khá thú vị về tâm lý người mua, đó là người ta sẽ tranh mua khi giá tăng, thậm chí cả trong cơn sốt. Trong khi giai đoạn giá giảm, chạm đáy, nhiều người lại tỏ ra thờ ơ.
Theo ông Lộc, thực tế, dù giá nhà neo cao khiến nhiều người “không vui”, nhưng cũng lại mở ra cơ hội cho những người có “tiền thật” mua vào. Tiền trong dân còn nhiều, thậm chí nhiều người đã kịp chuyển hóa lợi nhuận từ kinh doanh chứng khoán, vàng… sang tiền mặt, nên việc tham gia thị trường bất động sản giai đoạn này không phải là điều khó khăn. Về cơ bản, thế khó vẫn sẽ dồn cho những người “làm công ăn lương”, đặc biệt với những người đang phấn đấu sở hữu ngôi nhà đầu tiên.
“Nhiều quan điểm cho rằng giá nhà đã quá cao, nhưng theo tôi, với nhu cầu rất lớn hiện tại, cộng thêm việc ách tắc pháp lý dự án chưa được giải quyết dứt điểm, nguồn cung nhà ở sẽ còn hạn chế trong thời gian tới. Đây chính là điều củng cố lòng tin cho bên mua. Việc người ta mua bất động sản khi giá tăng cũng có cái lý của họ, bởi đó là lúc họ nhìn thấy rất rõ cơ hội kiếm lời từ xu hướng tăng giá”, ông Lộc phân tích.
Bóng dáng của các sales
Hãy thử tưởng tượng, cả chục hay thậm chí vài chục nghìn sales ra rả nói về giá nhà tăng, thì liệu các bên, nhất là bên mua còn bình tĩnh được không. Một lần chưa tin, hai lần ngờ vực, nhưng cả chục lần, cả nghìn người nói thì kiên định đến mấy cũng lung lay", một môi giới bất động sản thừa nhận.
Chia sẻ cùng người viết, anh Hoàng Nam, một môi giới cho hay, thời gian qua, giá nhà nhảy múa là diễn biến thu hút sự chú ý lớn nhất của thị trường. Không ít người, vì lo sợ nguồn cung quá ít nên cũng vội vã xuống tiền mua hàng. Tuy nhiên, cũng có những hoài nghi cho rằng chỉ là sốt ảo, khan cung giả. Kể cả giai đoạn thị trường hưng phấn nhất, vẫn có không ít sự hoài nghi về câu chuyện cháy hàng.
“Có người hỏi tôi rằng, có khi nào chủ đầu tư cho người bật điện các căn trống để tạo hiệu ứng lấp đầy giả cho chính cư dân và người mua hàng, vì có những căn hộ họ chẳng bao giờ thấy bóng dáng chủ nhân nhưng vẫn sáng đèn. Trước thắc mắc này, thực tình, tôi cũng không biết giải thích sao. Bởi ngay chúng tôi là người trong nghề cũng không biết họ làm cách nào, chỉ biết là chủ đầu tư báo cáo hết hàng. Có thể họ dùng cách nào đó để tạo thanh khoản giả, như huy động cán bộ nhân viên đứng tên mua ảo hay gì đó…”, anh Nam nói
Chia sẻ về chiến thuật bán hàng, anh Nam cho biết, chủ đầu tư có thể tạo ra cảm giác khan cung, thanh khoản tốt bằng cách sẽ liên tục ra hàng, với quỹ căn hạn chế, thời gian mở bán thật ngắn.
Ví dụ, dự án có quy mô vài nghìn đến vài chục nghìn căn, chủ đầu tư sẽ mở bán nhiều lần, mỗi lần chỉ mở bán 100 - 200 căn hộ. Các sales có trách nhiệm kiếm khách, dồn khách tham gia theo các đợt mở bán. Với quy mô mở bán nhỏ, lượng khách tìm hiểu lớn, tạo tâm lý khan hiếm cho người mua, khiến những người chưa mua được nhà lần 1 cố gắng tham gia mua ở các đợt mở bán sau. Đặc biệt, chủ đầu tư sẽ không mở bán đại trà theo sàn, tầng, mà mở bán lỗ chỗ, xôi đỗ. Chẳng hạn, tầng 5 khoảng 10 căn, tầng 6 khoảng 20 căn và không theo thứ tự. Điều này nhằm mục đích tạo sự rối rắm, khiến người mua khó theo dõi. Giả sử các đợt mở bán sau, chủ đầu tư có lặp lại số hiệu quỹ căn đã tuyên bố bán xong từ đợt trước thì khách hàng cũng khó có thể phát hiện được.
Một chiêu khác để tạo thanh khoản cho dự án là tăng hoa hồng. Cụ thể, năm 2024, một đơn vị phân phối lớn đã nâng gấp đôi hoa hồng cho sales khi bán hàng thành công tại hai đại dự án. Chính sách này đã ngay lập tức thu hút sự chú ý của phần lớn các sales tại Hà Nội, người người đi bán hàng cho hai dự án để hưởng chính sách hoa hồng hấp dẫn. Kết quả là thanh khoản hai đại dự án này tăng mạnh. Đương nhiên, trong bối cảnh nhà nhà, người người tìm đến hai dự án mua hàng, thanh khoản được đẩy lên sẽ đi cùng với mức giá liên tục lập đỉnh. Giá nhà Hà Nội giờ đã thực sự lên một tầm cao mới.
“Nói thật, một phần giá nhà tăng hay hiệu ứng tâm lý tăng giá đến từ các sales là có thật. Hãy thử tưởng tượng, cả chục hay thậm chí vài chục nghìn sales ra rả nói về giá nhà tăng, thì liệu các bên, nhất là bên mua còn bình tĩnh được không. Một lần chưa tin, hai lần ngờ vực, nhưng cả chục lần, cả nghìn người nói thì kiên định đến mấy cũng lung lay”, môi giới này nói.
