Kế hoạch kinh doanh
Ghi nhận từ thông tin đại hội cổ đông đã được công bố, dễ thấy nhiều doanh nghiệp chủ động lên kế hoạch tổ chức sớm, chẳng hạn Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL), DIC Corp (mã DIG), CEO Group (mã CEO), Hà Đô (mã HDG), Nam Long (mã NLG), Sunshine Homes (mã SSH), Hải Phát Invest (mã HPX), Đất Xanh Group (mã DXG), Phát Đạt (mã PDR), Saigonres Group (mã SGR), Sudico (mã SJS)… đều đã phát đi thông báo chốt quyền dự đại hội trong tháng 3 này và dự kiến tổ chức ngay trong tháng 4 tới.
Việc chủ động tổ chức sớm, thay vì chờ tới tháng 6, tháng 7, thậm chí tháng 10 như năm ngoái phần nào phản ánh tâm lý thoải mái, hồ hởi hơn của các doanh nghiệp khi bước sang năm 2024, nhất là sau khi một loạt sắc luật quan trọng điều chỉnh thị trường bất động sản đã được thông qua, bên cạnh những tín hiệu tích cực về lãi suất, lạm phát… cũng như niềm tin của người mua nhà.
Còn nhớ năm ngoái, trong các văn bản xin phép lùi thời hạn tổ chức đại hội cổ đông của các doanh nghiệp, hầu hết đều vì lý do phải lập lại kế hoạch kinh doanh cũng như tái cơ cấu dòng tiền trong bối cảnh áp lực tất toán dư nợ trái phiếu đè nặng và Chính phủ khi đó chưa có nhiều động thái cụ thể để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp. Để rồi sau đó, tới thời điểm diễn ra đại hội cổ đông, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh mạnh các chỉ tiêu kinh doanh so với công bố trước đó khi tình hình quá khó khăn.
 |
Ở bối cảnh năm nay, không khó để nhận thấy các doanh nghiệp đã lạc quan hơn và tự tin lên kế hoạch tăng trưởng cao. Đơn cử, CEO Group đặt mục tiêu kinh doanh năm 2024 với tổng doanh thu hợp nhất 2.100 tỷ đồng và lãi sau thuế 150 tỷ đồng, lần lượt tăng 46% và 26% so với năm 2023.
Với Saigonres Group, dù dự báo năm 2024 tiếp tục là một năm nhiều biến động, thách thức, nhưng theo chia sẻ của ông Phạm Thu - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế mục tiêu năm nay dự kiến đạt lần lượt 550 tỷ đồng và 300 tỷ đồng, tăng tương ứng 5,6 lần và 2,9 lần so với kết quả năm trước.
Tương tự, Sudico đặt mục tiêu tăng trưởng cao trong năm 2024 với tổng doanh thu đạt 858 tỷ đồng, tăng 60% và lợi nhuận trước thuế đạt 350 tỷ đồng, tăng 38,3% so với thực hiện năm 2023.
 |
Hải Phát Invest thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2024 với doanh thu hợp nhất dự kiến đạt 2.800 tỷ đồng, tăng 65% so với năm trước và là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua (kể từ năm 2020), nhưng lợi nhuận sau thuế dự kiến giảm 22% xuống 105 tỷ đồng.
Trong khi đó, Tổng giám đốc Nam Long Group Trần Xuân Ngọc cho hay, một trong những mục tiêu quan trọng của Tập đoàn trong năm nay là đưa sản phẩm nhà ở vừa túi tiền ra thị trường, đồng thời cải thiện cách tiếp cận khách hàng, tức là không chỉ dừng ở việc tung ra sản phẩm có giá bán ưu đãi, mà còn phải đáp ứng được nhu cầu từ thị trường. Với kế hoạch đó, Nam Long kỳ vọng lãi ròng tăng tối thiểu 13% so với năm 2023, lên mức 549 tỷ đồng.
 |
Với Phát Đạt, theo chia sẻ của ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc Công ty, trong chiến lược kinh doanh hiện tại, Phát Đạt sẽ chỉ tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng để đạt được mức độ hấp thụ cao nhất. Tính đến nay, Phát Đạt có ít nhất 6 dự án đủ điều kiện ra mắt thị trường trong năm nay với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng, sản phẩm trọng tâm là căn hộ, đất nền và một số ít bất động sản du lịch.
Tại Vinhomes, đại diện doanh nghiệp này cho biết, khoản tiền khoảng 99.700 tỷ đồng (tương đương 4,1 tỷ USD) khách hàng đặt cọc các dự án chưa thanh toán sẽ là nền tảng vững chắc cho thu nhập trong tương lai của Công ty. Riêng doanh số trong năm 2024 tới từ các dự án lớn sắp ra mắt phù hợp bối cảnh tâm lý thị trường đang được cải thiện qua từng quý và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường địa ốc.
Hàng tồn kho
Với dự báo nền kinh tế tăng trưởng cao hơn trong năm 2024, cùng với mức nền thấp của năm 2023, các chuyên gia cho rằng, bức tranh lợi nhuận năm nay của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết sẽ sáng sủa hơn. Điều này phần nào thể hiện qua kế hoạch kinh doanh năm 2024 tăng trưởng cao hơn năm 2023. Song, điều quan trọng hơn là các nhà đầu tư, cổ đông muốn thấy kết quả cụ thể, thực chất hơn của doanh nghiệp tại từng dự án, thay vì phụ thuộc nhiều vào hoạt động tài chính như trước đây.
Theo thống kê của Báo Đầu tư Chứng khoán, năm 2023, xấp xỉ 40% doanh thu của 46 doanh nghiệp địa ốc niêm yết đến từ các khoản thu nhập không thường xuyên như doanh thu tài chính, doanh thu bất thường… khi buộc phải thực hiện các chương trình tái cấu trúc, chuyển nhượng tài sản để cơ cấu lại tình hình tài chính, chứ không xuất phát từ hoạt động cốt lõi là kinh doanh sản phẩm bất động sản. Trước áp lực nợ lớn và hàng tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp đều nhận thức được rằng, lúc này cần phải ưu tiên quản trị rủi ro và tái cấu trúc doanh nghiệp, thay vì tập trung gia tăng lợi nhuận.
 |
Tính đến cuối tháng 12/2023, tổng lượng hàng tồn kho toàn ngành đạt gần 400.000 tỷ đồng. Điều đáng nói là ngay trong các đợt dịch Covid-19 bùng phát trước đây, lượng hàng tồn kho cũng tăng không nhiều như năm qua.
Thực tế, khi thị trường thuận lợi, hàng tồn kho nhiều chưa hẳn là gánh nặng, thậm chí còn là một lợi thế lớn đối với những dự án tốt. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, hoạt động kinh doanh gần như ngưng trệ như năm 2023 vừa qua, điều này gây sức ép rất lớn cho doanh nghiệp khi doanh thu sụt giảm mạnh, trong khi hàng loạt chi phí như chi phí sử dụng đất, lãi vay, nhân công… vẫn phải chi trả. Vì vậy, nếu không sớm giải phóng bớt lượng hàng tồn kho, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với việc bị chôn vốn và tài chính bị ăn mòn bởi chi phí.
Ông Trần Đức Anh - Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) phân tích, động lực cho doanh nghiệp bất động sản có thể tăng trưởng trong năm 2024 chủ yếu dựa trên câu chuyện gỡ vướng pháp lý dự án và mặt bằng lãi suất cho vay ổn định ở mức thấp. Trong kịch bản tích cực, có thể kỳ vọng năm 2024 là năm bản lề để nền kinh tế quay trở lại chu kỳ tăng trưởng cao và bền vững nhờ những chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ kết hợp với các điều kiện khách quan thuận lợi.
Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, hiện tại, dù lãi suất cho vay trong xu hướng giảm, nhưng người mua nhà vẫn có những quan ngại nhất định. Hơn nữa, các ngân hàng cũng e ngại việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý cho dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình trung ảnh hưởng tới quyết định của người mua và số lượng nhà được bán ra, đồng thời lý giải cho thực trạng tín dụng tăng chậm dù lãi vay đã giảm.
Tại cuộc họp trực tuyến với các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp địa ốc… về gỡ khó cho thị trường bất động sản tổ chức ngày 14/3/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh tới hiện trạng lượng tiền gửi còn lớn, lãi suất cho vay còn cao, khả năng hấp thụ vốn tín dụng thấp…, bởi theo người đứng đầu Chính phủ, ngân hàng là mạch máu của nền kinh tế, nếu mạch máu bị tắc thì nền kinh tế khó có thể khỏe mạnh.
Tái cơ cấu nguồn vốn và quỹ đất
Bên cạnh kế hoạch kinh doanh, hàng tồn kho…, một vấn đề lớn khác đối với các doanh nghiệp địa ốc trong năm nay là giải tỏa áp lực về nguồn vốn, đặc biệt từ kênh trái phiếu.
Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 là 121.100 tỷ đồng - cao nhất trong 5 năm qua.
Tuy nhiên, báo cáo của VIS Rating cho thấy, giá trị trái phiếu có rủi ro cao chậm trả gốc/lãi trong năm 2024 là 40.000 tỷ đồng, chiếm 19% tổng lượng trái phiếu đáo hạn trong năm và thấp hơn nhiều so với con số 147.000 tỷ đồng của năm 2023, tức là sức ép đã giảm đáng kể với các doanh nghiệp.
Dẫu vậy, việc tiếp cận vốn ngân hàng còn chưa dễ dàng, nhiều dự án bị đình trệ khiến nguồn cung hạn chế, từ đó ảnh hưởng tới doanh thu… là các vấn đề doanh nghiệp phải đối mặt và tìm hướng xử lý. Chính vì thế, trong năm 2024, nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch huy động vốn từ thị trường chứng khoán để bù vào phần vay nợ từ trái phiếu và ngân hàng, cũng là giải pháp tái cơ cấu nguồn vốn thời điểm này.
Đơn cử, mới đây, Phát Đạt chính thức nộp hồ sơ xin phát hành 134 triệu cổ phiếu, giá 10.000 đồng/cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Nếu kế hoạch này được phê duyệt và thực hiện thành công, Phát Đạt dự kiến thu về khoảng 1.340 tỷ đồng và toàn bộ số tiền này được sử dụng để triển khai các dự án bất động sản của doanh nghiệp.
Tương tự, Novaland vừa thông qua kế hoạch phát hành 200 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp (hạn chế chuyển nhượng 1 năm), đồng thời chào bán cho các cổ đông hiện hữu hơn 1,17 tỷ cổ phiếu (không bị hạn chế chuyển nhượng) với giá không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu, qua đó dự kiến thu về tối thiểu khoảng 13.700 tỷ đồng. Số tiền này được ưu tiên cho tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản phải trả (gồm gốc, lãi và các khoản phí khác), thanh toán lương cho cán bộ nhân viên và chi phí vận hành chung. Ngoài ra, Novaland còn muốn dùng tiền góp vốn vào công ty con, thực hiện các dự án do Công ty làm chủ đầu tư.
Theo FiinRatings, khi thị trường chứng khoán thuận lợi, việc các doanh nghiệp tăng cường huy động vốn qua kênh này là dễ hiểu. Tuy nhiên, chỉ những doanh nghiệp uy tín, có quỹ đất sạch lớn được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm, dự án đầy đủ pháp lý đi kèm khả năng triển khai và thực thi bài bản… mới có cơ hội tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn và có sức chống chịu tốt hơn.
Cũng cần lưu ý thêm rằng, việc doanh nghiệp tìm kiếm các quỹ đất tư nhân để mua lại và phát triển dự án sẽ bị siết chặt hơn trước khi Luật Đất đai 2024 có quy định mới về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chủ đầu tư phải nhận 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, trong khu đất sẽ phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Trường hợp mua đất (mới) làm dự án, chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở. Điều này được hiểu là quy định mới sẽ hướng việc phát triển dự án nhà ở tập trung vào 2 hướng chính, đó là Nhà nước thu hồi đất bán đấu giá hoặc khoanh vùng khu vực làm dự án sau đó đấu thầu chọn nhà đầu tư. Trong khi trước đây, doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng đất khác ngoài đất ở để làm dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đánh giá, việc các chủ đầu tư công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất ngay từ đầu năm cho thấy quá trình tái cấu trúc nguồn vốn của thị trường đang dần đi vào hoàn thiện.
Theo ông Khôi, trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp, việc chuẩn bị quỹ đất là yếu tố tiên quyết và quan trọng hàng đầu. Doanh nghiệp nào có nhiều quỹ đất sạch sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn. Trong năm qua, có một lượng không nhỏ doanh nghiệp rút khỏi thị trường, nhưng đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp còn lại và doanh nghiệp mới thâu tóm dự án, mở rộng quỹ đất.
Ông Khôi nhìn nhận, năm 2024 là năm bản lề chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới của thị trường địa ốc. Qua mỗi chu kỳ, hiện tượng “sóng sau đè sóng trước” sẽ diễn ra. Do đó, thời điểm này là lúc doanh nghiệp có nền tảng tài chính có thể tiếp cận và tích lũy quỹ đất để vượt lên chiếm ưu thế trong giai đoạn phát triển tiếp theo.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Vietnam đánh giá, năm 2024 là thời điểm giao thoa giữa chính sách cũ và mới nên doanh nghiệp cần định hình lại chiến lược phát triển và đầu tư của mình.
Ông Kiệt cho rằng, cả doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cá nhân đều cần tái cơ cấu kế hoạch đầu tư để thích ứng với những thách thức và cơ hội mới. Theo đó, trong năm nay, các chủ đầu tư được khuyến khích cơ cấu lại nguồn vốn và chất lượng sản phẩm để tạo niềm tin lớn hơn cho khách hàng, đặc biệt là về pháp lý dự án. Nếu giải quyết được những vấn đề này, cơ hội cho doanh nghiệp và thị trường phát triển bền vững, đón sự tăng trưởng ở chu kỳ mới là rộng mở.
