Nắng hạn gặp… mưa phùn
Bà Lê Thị Thanh Hằng, Tổng giám đốc VietnamGroove cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, có khoảng 18 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng và dù hạn mức cho vay được cấp thêm không quá nhiều (khoảng 200.000 tỷ đồng), đồng thời tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt, song vẫn ít nhiều mang tới sự tích cực, có tác dụng như “một liều doping” cho thị trường địa ốc.
Theo bà Hằng, trước khi thông tin này được công bố, thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, chẳng hạn TP.HCM chỉ có 117 căn hộ chung cư được hấp thụ trong tháng 8/2022, giảm 78% so với tháng trước đó và là mức đáy trong 3 năm qua (theo DKRA Vietnam). Có thể thấy rằng, việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động giao dịch nói riêng và sự năng động của thị trường địa ốc nói chung.
“Đối với các chủ đầu tư uy tín, họ sẽ có điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này để tiếp tục hoàn thiện các dự án còn dang dở, cũng chính là tự tạo ra lợi thế bứt phá cho chính mình trong tình hình khó khăn chung hiện nay”, bà Hằng nói.
Cùng góc nhìn, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, thị trường bất động sản chờ việc nới room như “nắng hạn chờ mưa rào”, nhưng thực tế chỉ là “mưa phùn” bởi tín dụng được cấp thêm không nhiều và việc cho vay lĩnh vực địa ốc vẫn bị “siết” chặt. Nhu cầu vốn tín dụng rất lớn, nhưng room được nới thấp, chưa giải quyết được nhiều mong muốn mà thực tế cộng đồng nhà đầu tư, doanh nghiệp đang cần và mong đợi. Do đó, các ngân hàng sẽ lựa chọn chủ đầu tư thực sự uy tín để giải ngân.
“Đợt nới room này mang tính tâm lý nhiều hơn là giải quyết sự thiếu hụt nguồn vốn thực tế. Lượng vốn được cấp thêm không nhiều, lại hạn chế đối với những lĩnh vực rủi ro như bất động sản, nên nếu được giải ngân sẽ chủ yếu là những dự án cũ. Đây là bảng hàng các chủ đầu tư đã bán hết từ trước, nhưng phải chờ ngân hàng được nới room để có thêm dự địa cho khách hàng vay thanh toán”, ông Nga cho hay.
Cơn khát vốn còn kéo dài?
Trên thực tế, “đói vốn” đang là vấn đề bức thiết đối với đa phần doanh nghiệp địa ốc khi các kênh huy động chính như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay từ người mua nhà đều khó khăn.
Trên thực tế, “đói vốn” đang là vấn đề bức thiết đối với đa phần doanh nghiệp địa ốc khi các kênh huy động chính như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay từ người mua nhà đều khó khăn.
Đơn cử, với kênh trái phiếu doanh nghiệp, theo báo cáo của FiinGroup, trong tháng 7/2022 chỉ ghi nhận duy nhất 1 đợt phát hành trái phiếu đến từ Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh, giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng. Đến tháng 8/2022, tình hình có chuyển biến hơn nhưng giá trị phát hành cũng không nhiều, khoảng 1.000 tỷ đồng với lô trái phiếu đáo hạn ngày 12/8/2023 của Công ty cổ phần Fuji Nutri Food.
Bí dòng tiền không chỉ khiến hoạt động phát triển dự án gặp khó, mà còn tác động tiêu cực tới mảng M&A (mua bán, sáp nhập) địa ốc. Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam cho biết, thị trường M&A bất động sản đang trầm lắng do nhà đầu tư “bật chế độ chờ” và nghe ngóng nhiều hơn, nhất các chính sách về tín dụng.
“Chỉ khi các chủ dự án vay được tiền, phát hành được trái phiếu hay có thêm nguồn tiền từ các quỹ đầu tư thì thanh khoản thị trường mới có thể cải thiện”, ông Cần nhấn mạnh.
Đại diện một đơn vị chuyên về tư vấn, môi giới M&A cho biết, thực tế, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính tỷ trọng lớn nên khi không tiếp cận được nguồn vốn đã phải dừng các hoạt động M&A, khiến cho thị trường này tắc nghẽn. “Đây là một trong những năm khó khăn nhất đối với thị trường M&A mà tôi từng biết”, vị này đánh giá.
Còn ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital thông tin, trong 6 tháng đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt 14,07% - cao hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng chung ở mức 9,35% và bất động sản là lĩnh vực “nhạy” với room tín dụng nhất.
Trước đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không “siết” tín dụng địa ốc, mà là kiểm soát chất lượng cho vay bất động sản tại các các ngân hàng thông qua các quy định về tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, các khoản cho vay đảm bảo bằng bất động sản...
Theo ông Tuấn, nhóm cổ phiếu bất động sản hiện chiếm khoảng 20% vốn hóa thị trường chứng khoán, là ngành tạo ra chuỗi giá trị cho nền kinh tế, nên việc quy định, điều chỉnh chính sách tín dụng sẽ tác động tới cấu trúc vốn của ngành. Với các doanh nghiệp bất động sản, khi tín dụng chưa đủ bù đắp sự thiếu hụt về nguồn vốn thì trái phiếu doanh nghiệp là một giải pháp tốt. Doanh nghiệp nào “khoẻ”, quản trị tốt thì vẫn có cơ hội huy động vốn qua kênh này.
Còn ông Lê Xuân Nga nhìn nhận, việc cấp tín dụng nhỏ giọt khiến đợt nới room tín dụng lần này cơ bản chỉ giải quyết yếu tố tâm lý, chứ tác động không thực sự lớn. Ông Nga cho rằng, năm 2023, nhiều chủ đầu tư cũng như người mua nhà sẽ tiếp tục ngóng room tín dụng để ra quyết định, nếu nhiều thì sẽ kích thích thanh khoản thị trường và ngược lại, nếu thấp sẽ khiến thị trường tiếp tục tắc thanh khoản và giá bất động sản có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ vì phải đợi tiền từ sản xuất - kinh doanh quay trở lại thị trường.
Theo ông Nga, thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản vẫn có thể tính đến phương án dùng đòn bẩy tài chính, nhưng cần xác định dùng để làm gì và dùng vào sản phẩm, phân khúc nào, bởi việc dùng đòn bẩy chỉ hiệu quả khi lợi nhuận mang lại đủ lớn để chi trả cho chi phí đòn bẩy.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, bà Lê Thị Thanh Hằng cho rằng, việc nới room tín dụng từng bước sẽ khiến thị trường bất động sản sôi động trở lại, tiếp tục gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ hay châu Âu. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang thu hút mạnh vốn FDI, đạt 3,3 tỷ USD trong 8 tháng qua (cao hơn gấp đôi so với mức gần 1,6 tỷ USD của cùng kỳ năm trước).
Dẫu vậy, những tác động tích cực sẽ không diễn ra quá nhanh mà cần có thời gian hấp thụ. Một nguyên nhân quan trọng là nguồn vốn tín dụng mới sẽ được ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ…, trong khi bất động sản vẫn bị các cơ quan quản lý theo sát nhằm điều tiết dòng tín dụng một cách thận trọng và hiệu quả.
Với các nhà đầu tư, bà Hằng cho rằng, có những người đang mang tâm lý FOMO (sợ mất cơ hội) và không thể tận dụng được. Những người này có thể mang niềm tin rằng, kinh tế vĩ mô đang hồi phục sau đại dịch và một giai đoạn tăng trưởng mới đang bắt đầu. Vậy nên, họ sẽ tìm cách dùng đòn bẩy tài chính sớm và phù hợp nhất để hướng đến các mục tiêu lợi nhuận về sau. Xét các dữ liệu thực tế của các hoạt động kinh tế trong thời gian vừa qua thì niềm tin đó là có thể hiểu được. Mới đây, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cho biết, Việt Nam là quốc gia duy nhất tại châu Á được nâng mức dự báo tăng trưởng trong năm nay.
Trong khi đó, người mua nhà ở thực cũng sẽ có thêm điều kiện để đạt được giấc mơ an cư, bởi khi giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng (phân khúc căn hộ tăng trung bình khoảng 5-10%/năm), người mua sẽ nỗ lực nhiều hơn để mua nhà sớm nhất có thể.
