Cho đến giờ, dư âm về cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) vẫn chưa hết nóng, khi lượng người tham gia đông, số hồ sơ đăng ký nhiều, đặc biệt là giá trúng đấu giá cao gấp chục lần giá khởi điểm, vượt xa giá trị thực trong khu vực.
Những gì diễn ra tại Thanh Oai, dù khác về quy mô, song cũng khiến không ít người hồi tưởng lại phiên đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm (TP.HCM) vào cuối năm 2021. Với phiên đấu giá đó, cả 4 lô đất, sau khi mức giá được đẩy lên quá xa so với giá khởi điểm, trong đó, công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng khu đất có diện tích hơn 10.000 m2, tức hơn 2,4 tỷ đồng/m2. May mắn là mức giá trên đã không được xác lập, bởi không lâu sau đó, doanh nghiệp trúng đấu giá đồng loạt xin bỏ cọc.
Nhưng ngay sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ảo để “té nước theo mưa” thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại khu vực lân cận. Thậm chí, những doanh nghiệp niêm yết khác có quỹ đất quanh đó cũng được hưởng ké khi giá trị trái phiếu, cổ phiếu được nâng lên với mức tăng tính bằng lần.
Những gì đã và đang diễn ra tại Thanh Oai cũng ít nhiều nét tương đồng với phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm, bởi chiêu trò trả giá cao, tạo sốt ảo đã được nhiều chuyên gia phân tích kỹ. Và đến ngày 10/9 tới, câu chuyện nhà đầu tư bỏ cọc hay không như tại Thủ Thiêm hơn 3 năm trước, sẽ rõ vì người trúng đấu giá có một tháng để hoàn thành việc đóng 100% số tiền trúng đấu giá.
Tất nhiên, Thủ Thiêm không phải là trường hợp cá biệt. Mấy năm qua, tình trạng bỏ cọc đấu giá đất, đấu giá đất bất thường từng diễn ra ở nhiều địa phương, với quy mô khác nhau. Chẳng hạn, tại Bắc Giang, vào tháng 10/2023, địa phương này ghi nhận tới 90 trường hợp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc. Tại Hà Nội, vào năm 2021 cũng xảy ra trường hợp 4 thửa đất tại phường Mai Dịch có mức trúng đấu giá 400 triệu đồng/m2, nhưng sau đó người tham gia cũng bỏ cọc.
Cần nói thêm rằng, giá đất được quyết định trong cuộc đấu giá là một trong những căn cứ pháp lý để chính quyền địa phương xác định giá đất, nhưng không phải giá đất trong mọi cuộc đấu giá thành công đều là giá thị trường. Giá thị trường phải do chính thị trường quyết định, song mức giá xác định trong buổi đấu giá lại có tác động không nhỏ, có thể đẩy được cả giá đất khu vực lân cận, tạo cơn sốt ảo.
Đó cũng là lý do chính mà những người có ý đồ trục lợi đưa ra giá cao chót vót, bởi họ hoặc đồng minh của họ có đất bên cạnh. Và tất nhiên, họ chấp nhận mất cọc, song không loại trừ khả năng số tiền chênh lệch thu được từ những lô đất được đẩy giá sẽ cao hơn gấp nhiều lần số tiền đặt cọc.
Những người này được lợi, nhưng hệ lụy nhãn tiền là thị trường bị lũng đoạn, xáo trộn, giá nhà bị đẩy lên cao và tất yếu, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị ngày càng khó thực hiện ước mơ an cư.
Từng có nhiều đề xuất về việc xây dựng thêm chế tài nhằm ngăn chặn hành vi người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc. Theo đó, có thể nâng mức tiền đặt cọc, cấm tham gia các phiên đấu giá khác nếu vi phạm và thậm chí là đề xuất xử lý hình sự… Luật Đấu giá tài sản năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 cũng đưa ra nhiều quy định mới về xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan. Chẳng hạn, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật….
Chế tài như trên cảnh báo rằng, những cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất có thể vướng vào vòng lao lý nếu có ý đồ trục lợi trắng trợn thông qua hoạt động này. Song, trong khoảng thời gian từ nay đến khi chế tài trên được áp dụng, thì không loại trừ khả năng, nhiều cuộc đấu giá đất ở các địa phương tiếp tục bị thao túng bởi một nhóm người.
Do vậy, để các cuộc đấu giá đất sắp tới diễn ra thành công, hạn chế những tác động bất lợi tới thị trường, trước hết cần phải làm tốt khâu sàng lọc, cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Việc sàng lọc kỹ nhà đầu tư tham gia ngay từ đầu sẽ giúp địa phương giảm bớt tình trạng thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền bị nhiễu loạn bởi các phiên đấu giá đất với mức giá quá ảo hoặc phải dừng, thậm chí hủy các phiên đấu giá đã lên kế hoạch trong thời gian tới.
