Ghi nhận trên thị trường cho thấy, vừa qua đã có một số vụ tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, vấn đề là tài sản này đang được thế chấp tại ngân hàng. Tình huống cơ bản là khách hàng đến ngân hàng đề nghị cho vay vốn và thế chấp nhà đất làm tài sản bảo đảm. Ngân hàng cho vay, ký hợp đồng thế chấp và làm đủ thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
Một thời gian sau khi giải ngân, giữa khách hàng đang vay vốn của ngân hàng và chủ cũ tài sản xảy ra tranh chấp dẫn đến kiện tụng tại Tòa án. Một số vụ việc Tòa án đã tuyên hủy hợp đồng mua bán dẫn đến hợp đồng thế chấp giữa khách hàng và ngân hàng không còn hiệu lực, khoản vay có tài sản bảo đảm trở thành khoản vay tín chấp.
Về hiện tượng này, Báo Đầu tư Chứng khoán từng phản ánh vụ kiện xảy ra tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo đó, mảnh đất được thế chấp tại ngân hàng có diện tích 16.000 m2 cho khoản vay hàng chục tỷ đồng. Giữa chủ cũ và khách hàng của ngân hàng đã ký hợp đồng chuyển nhượng, sang tên, đổi chủ, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng nhận tài sản thế chấp đã làm đủ thủ tục theo quy định.
Nhưng sau đó hai bên chủ mới - chủ cũ đưa nhau ra Tòa án đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng trên bởi bên mua - tức là khách hàng thế chấp tài sản cho ngân hàng chưa thanh toán hết tiền mua. Hai bên trình cho Tòa án một vi bằng với nội dung thỏa thuận nếu bên mua - chủ mới không thanh toán nốt số tiền còn lại thì bên bán - chủ cũ có quyền đề nghị Tòa án hủy hợp đồng và bên mua sẽ mất số tiền 20 tỷ đồng đã trả trước đó.
Cuối cùng, Tòa án tuyên hủy hợp đồng và ngân hàng có nguy cơ mất trắng khoản vay lên tới khoảng 70 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi.
Theo phản ánh của Ngân hàng ACB, tình trạng này còn xảy ra ở nhiều địa bàn khác như Biên Hòa, Đồng Nai, Phú Thọ... Tranh chấp giữa chủ cũ với bên thế chấp có nhiều dạng, có thể là chủ cũ khởi kiện yêu cầu bên mua trả tiền còn thiếu theo hợp đồng mua bán nhà đất từ trước khi thế chấp; hoặc giữa chủ cũ và bên thế chấp lập giấy viết tay/vi bằng thỏa thuận nếu không thanh toán đủ sẽ hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã thế chấp; hay chủ cũ có giấy viết tay bán nhà cho nhiều người nhưng không làm thủ tục sang tên, sau đó bán hợp pháp cho người khác và người này mang tài sản thế chấp ngân hàng.
Trong nhiều vụ việc, Tòa án đã tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gián tiếp xác định hợp đồng thế chấp không còn hiệu lực mà không xem xét đến quyền lợi hợp pháp của ngân hàng.
Ngân hàng ACB cho rằng, cách giải quyết của Tòa án khiến khoản vay từ có tài sản bảo đảm trở thành khoản vay tín chấp và khả năng thu hồi khoản vay trên thực tế gần như không có. Việc giải quyết như vậy là chưa phù hợp với quy định pháp luật và tạo ra nhiều hệ quả xấu cho môi trường kinh doanh, ảnh hưởng tới niềm tin của người dân với các loại giấy tờ do cơ quan nhà nước ban hành.
Khi thế chấp tài sản cho ngân hàng, bên thế chấp bắt buộc phải trình hồ sơ pháp lý của bất động sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng chỉ có thể kiểm tra hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận này mà không thể và không bắt buộc phải kiểm tra có tranh chấp hay có thỏa thuận nào khác, hay có bán bằng giấy viết tay hay không.
Theo luật sư Trần Minh Hải, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng giao dịch đặc biệt về hình thức, hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định. Sau đó, phải trải qua cả quá trình thẩm định hồ sơ, đánh giá thủ tục mới được Nhà nước xét cấp giấy tờ pháp lý này. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Nhà nước cấp cho chủ tài sản luôn là bằng chứng pháp lý đầy uy tín.
Khi nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, ngân hàng phải thực hiện các trình tự thẩm định rất ngặt nghèo. Từ thẩm định pháp lý giấy tờ nhà đất, ký hợp đồng thế chấp có công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm... Thế nhưng, thực tiễn các vụ án cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa, nếu như đằng sau nó còn tồn tại những giao dịch ngầm.
“Cách giải quyết như vậy cho thấy một thực tiễn thiếu nguyên tắc trong việc ban hành luật, vận dụng luật và áp dụng pháp luật trong môi trường xét xử của ngành Tòa án. Nếu như luật pháp đã đặt ra những hành lang pháp lý rõ rệt về nội dung, hình thức giao dịch thì về nguyên tắc, những giao dịch nào nằm trong trật tự hành lang đó mặc nhiên được công nhận, còn những giao dịch bên lề chứa đựng yếu tố lách luật, trái quy định sẽ mặc nhiên bị phủ nhận”, luật sư Trần Minh Hải nói.
