Mất hơn 4 năm mới hoàn thành thủ tục cho 1 dự án
Chia sẻ tại buổi Hội thảo “Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam” vừa được tổ chức tại TP.HCM, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, khi phát triển bất động sản thì doanh nghiệp cần có 3 yếu tố. Thứ nhất là đất, tiếp theo là tính pháp lý của khu đất đó và cuối cùng mới đến khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Theo ông Phúc, việc đầu tiên để làm một dự án là phải có đất, mà muốn dùng lô đất đó để xây dựng thì phải thực hiện đúng quy hoạch, bởi không phải đất nào cũng làm dự án được. Cuối cùng mới đến năng lực của doanh nghiệp.
Lý giải nguyên do vì sao thị trường trong thời gian gần đây thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, ông Phúc cho biết, nhiều doanh nghiệp quan tâm các dự án thực hiện ở địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… nhưng để tiếp cận thì không đơn giản. Doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đa phần không hiệu quả, việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn.
Tương tự với các dự án nhà ở thương mại. Khi thực hiện thủ tục pháp lý, không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào. Vấn đề là thời gian giải quyết mắt xích là bao lâu.
“Chúng tôi thực hiện 1 dự án bất động sản ở Bình Dương. Dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý, nó không đơn giản doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn, nhưng thực tế thì phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp”, ông Phúc nói.
Nói thêm về năng lực tài chính doanh nghiệp, đại diện Phú Đông Group cho biết, doanh nghiệp không lo thiếu vốn, vì chỉ cần có cơ hội đầu tư, có lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ có cách huy động vốn. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý.
“Doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án. Tôi cho rằng, các địa phương cần tạo quỹ đất để doanh nghiệp tham gia làm dự án. Tôi tin một khi tìm thấy cơ hội thì doanh nghiệp sẽ thực hiện ngay thôi”, ông Phúc nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu Hậu, CEO Asian Holding cũng cho biết, doanh nghiệp của ông có thực hiện một dự án tại Bình Chánh (TP.HCM). Từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư, thì phải đến 4 năm mới hoàn thành thủ tục pháp lý. Như vậy, nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay, thì doanh nghiệp phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó.
Chia sẻ thêm về việc tiếp cận dự án, CEO Asian Holding cho rằng, hiện nay, các tỉnh đều có doanh nghiệp lớn và hầu như những dự án có vị trí đẹp, đắc địa.. thì các doanh nghiệp lớn của tỉnh sẽ được ưu tiên lựa chọn trước.
Còn đối với những doanh nghiệp bên ngoài muốn tiếp cận các quỹ đất này cực kỳ khó. Thậm chí, với những dự án có pháp lý sẵn, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận mua giá cao, chấp nhận lãi ít đi, chỉ có cách đó mới tiếp cận được dự án.
“Về tiến độ pháp lý, câu chuyện này là muôn thuở. Tôi mong muốn làm sao đó để doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất nhiều hơn. Còn về vấn đề tài chính thì chúng tôi tự sắp xếp được”, ông Hậu nói và cho biết thêm, thời gian hoàn thiện pháp lý cho một dự án làm ở TP.HCM phải mất trung bình khoảng 5 năm nếu thuận lợi, còn không thì mất nhiều hơn.
Trong khi đó, ở các tỉnh lân cận, từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến chấp thuận đầu tư đến khi nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật, rồi đến khi ra sổ cho khách hàng…, doanh nghiệp chỉ mất khoảng 1-2 năm
Có thể cải cách thế nào?
Chia sẻ tại Hội thảo về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quy trình xử lý đất đai tại sao các tỉnh là 1-1,5 năm mà TP.HCM phải 4 năm trong khi quy trình, thủ tục là quy định chung?
Theo ông Khởi, đầu tư bất động sản là lĩnh vực đa ngành, liên quan nhiều ngành, các ngành lại có quy định về quy trình, thủ tục riêng. "Xây dựng thủ tục khác, đất đai thủ tục khác, phòng cháy, chữa cháy, môi trường khác, không thể thực hiện song song được", ông Khởi nói.
 |
| Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại Hội thảo |
Hệ quả là, liên quan tới thực hiện dự án bất động sản, không thể nói nhanh được nhưng vấn đề doanh n ghiệp cần xác định là bao lâu. Ông Khởi thừa nhận, có thể cải tiến thủ tục, có thủ tục thực hiện song song, hay giản lược được, nhưng ông quan ngại hậu quả có thể phát sinh.
"Thà làm chắc trước còn hơn hậu quả về sau và có những cái không thể hậu kiểm. Nhưng đúng là cần nhìn nhận lại vì tại sao 1 số tỉnh nhanh, 1 số tỉnh chậm. Khuyến nghị các địa phương cần phải quyết liệt hơn trong thực hiện, làm rõ các bước thủ tục, xác định chịu trách nhiệm ở từng bộ phận”, ông Khởi chia sẻ quan điểm.
Còn theo quan điểm của ông Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, vướng nhất của TP. Hà Nội và TP.HCM là các quy hoạch chưa được duyệt. Lấy ví dụ Khu Triển lãm Giảng Võ, chủ đầu tư muốn quy hoạch xây lên tòa nhà 50 tầng, nhưng quy hoạch giao thông, cấp nước, cấp điện chưa duyệt chưa xây được….
“Năm 2019, chúng tôi đưa ra Luật Quy hoạch tích hợp nhằm giúp địa phương để khi công bố kế hoạch, doanh nghiệp nhìn và biết làm dự án ở đâu thì nhanh, đâu thì chậm. Tất nhiên, ý kiến các doanh nghiệp phản ánh thực trạng trong 1 vài năm trở lại đây, chúng ta hơi ngại ngần việc cải cách, giải quyết”, ông Kiên nói.
Đứng ở góc độ đầu tư nghiên cứu, đầu tư công, trong đó có một phần đầu tư bất động sản, là lĩnh vực tạo sức lôi cuốn các ngành nghề khác đi theo. Đây là lĩnh vực có ngay cầu, cung, nếu xử lý tốt vấn đề về nguồn vốn. Ở Trung Quốc, phát triển bất động sản có thể đóng góp 25% tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong một giai đoạn.
Trong chỉ đạo Thủ tướng với Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường, sẽ tích cực sửa đồng bộ luật liên quan đến bất động sản. Đầu tháng 5, Trung ương sẽ họp và cho ý kiến định hướng sửa Luật Đất Đai.
