Giá nhà đất tăng cao do vay nợ gia tăng, cùng với lạm phát tăng nhanh đã bộc lộ sự chia rẽ sâu sắc giữa các nhà lãnh đạo Nga. Một bên là ngân hàng trung ương có nhiệm vụ duy trì sự ổn định tài chính. Một bên là Điện Kremlin đang cố gắng củng cố sự ủng hộ của người dân trước cuộc bầu cử tổng thống năm 2024.
Tổng thống Vladimir Putin tuần trước cho biết, ông có kế hoạch gia hạn chương trình thế chấp phổ biến, cung cấp mức chiết khấu cho các gia đình có trẻ em đến cuối năm sau.
Trong khi đó, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Nga Elvira Nabiullina đã kêu gọi chấm dứt một phần chương trình thế chấp được trợ cấp và cảnh báo rằng chúng đang làm suy yếu nỗ lực của ngân hàng trung ương nhằm hạ nhiệt nhu cầu và lạm phát. Ngân hàng trung ương tuần trước đã tăng lãi suất cơ bản lên 16%, cao hơn gấp đôi so với thời điểm tháng 6.
“Nếu chính phủ không hạn chế và nhắm mục tiêu (các chương trình thế chấp được trợ cấp)… thì tác động của lãi suất cơ bản đối với nền kinh tế sẽ yếu đi đáng kể và do đó, chúng ta có thể cần phải giữ lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn”, bà Elvira Nabiullina cho biết.
Người Nga từ lâu đã hoài nghi về các khoản thế chấp, thường được gọi một cách thông thường là “nợ nần ràng buộc” trong tiếng Nga, vì họ thích sở hữu hoàn toàn. Điều đó bắt đầu thay đổi vào năm 2020, khi chính phủ đưa ra các khoản thế chấp được trợ cấp để mua những ngôi nhà mới xây như một biện pháp hỗ trợ đại dịch.
Sự quan tâm đến chương trình này đã tăng lên kể từ sau xung đột Nga-Ukraine. Sau sự sụp đổ ban đầu trong lĩnh vực cho vay thế chấp, các ngân hàng bắt đầu nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay, chính phủ tăng cường thanh toán cho người dân và các biện pháp trừng phạt khiến những người Nga giàu có hơn không còn nơi nào để đầu tư.
Theo dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương Nga, trong 10 tháng đầu năm nay, giá trị các khoản vay thế chấp của Nga đã tăng 72% so với cùng kỳ lên gần 70 tỷ USD và đây cũng là mức kỷ lục mới. Phần lớn trong số đó đã được cung cấp với lãi suất thấp hơn nhiều so với lãi suất thị trường nhờ sự hỗ trợ của chính phủ.
Sự phổ biến của các khoản vay thế chấp giá rẻ đã giúp các hộ gia đình nâng cấp lên những ngôi nhà lớn hơn, hiện đại hơn và kết quả là việc xây dựng đã giúp thúc đẩy hoạt động kinh tế.
Nga đã vượt qua các lệnh trừng phạt tốt hơn nhiều người ở phương Tây nghĩ, với mức tăng trưởng dự kiến trong năm nay. Duy trì hoạt động kinh tế: doanh thu vẫn cao từ việc bán dầu, chi tiêu quân sự tăng mạnh và trợ cấp cho người dân bình thường dưới hình thức lương hưu tăng cường và các khoản vay lãi suất thấp. Chương trình thế chấp là một phần quan trọng của sự hỗ trợ đó.
Thị trường bất động sản trở nên quá nóng
Tuy nhiên, các nhà kinh tế cảnh báo rằng chi tiêu và cho vay mạnh mẽ đã dẫn đến những dấu hiệu đáng báo động về tình trạng quá nóng.
Liam Peach, nhà kinh tế cấp cao về thị trường mới nổi tại Capital Economics cho biết: “Đối với phần lớn người dân Nga, khoản vay thế chấp đã nằm ngoài khả năng tiếp cận… vì vậy đây là điều mà chính phủ muốn thể hiện. Nhưng nó đã khiến nền kinh tế hoạt động quá nóng. Nó làm tăng thêm rủi ro về sự ổn định”.
Chính phủ cũng phải đối mặt với chi phí gia tăng từ các chương trình hỗ trợ. Chính phủ phải hoàn trả cho các ngân hàng khoản chênh lệch giữa lãi suất thị trường cho khoản thế chấp, bắt đầu từ 16% tại ngân hàng lớn nhất Nga là Sberbank vì lãi suất ưu đãi mà chính phủ cho vay chỉ là 6% hoặc 8%.
Theo tờ Vedomosti của Nga, chính phủ dự đoán chi phí của chương trình thế chấp sẽ tăng gần gấp 4 lần vào năm tới, lên 454 tỷ rúp, tương đương khoảng 5 tỷ USD. Thừa nhận những rủi ro do chương trình này tạo ra, chính phủ tuần trước đã tăng khoản trả trước bắt buộc lên tới 30% từ mức 20% trước đó.
Đối với nhiều người Nga, đầu tư vào bất động sản là một trong số ít nơi có thể dồn tiền mặt dư thừa và bảo vệ khỏi lạm phát cao, điều đã đeo bám nước Nga trong nhiều thập kỷ. Các lệnh trừng phạt đã tác động tiêu cực tới thị trường chứng khoán và kiểm soát tiền tệ, đồng thời các lệnh trừng phạt của phương Tây khiến việc chuyển tiền ra nước ngoài trở nên khó khăn.
 |
Giá trị khoản vay thế chấp của Nga tăng mạnh |
Điều kiện tài chính dễ dàng đã làm tăng chi phí nhà ở mới. Giá trung bình của một căn hộ mới xây ở Nga đang cao hơn 40% so với căn hộ được bán lại, trong khi mức chênh lệch đó chưa đến 10% trước khi chương trình bắt đầu. Sự khác biệt có nghĩa là những người mua căn hộ mới có thể mất tiền nếu họ cố bán lại chúng.
Olga Bychkova, chuyên gia kinh tế tại Moody's Analytics, cho biết: “Tiền tiết kiệm của người dân thông qua lãi suất thế chấp được trợ cấp đang bị xóa sổ”.
Theo dữ liệu của ngân hàng trung ương, cho đến nay, tỷ lệ vỡ nợ vẫn ở mức thấp, với 0,4% nợ quá hạn. Nhưng các nhà kinh tế lo ngại căng thẳng tài chính đang âm ỉ bên dưới bề mặt. Theo chuyên gia kinh tế Bychkova, khoảng một nửa số người đi vay mới đang chi 80% thu nhập trở lên của họ để trả nợ, gần gấp đôi mức so với hai năm trước.
Alexandra Prokopenko, cựu quan chức Ngân hàng trung ương Nga cho biết, một nhóm chủ chốt tham gia vào sự bùng nổ của thị trường bất động sản là gia đình các binh sĩ thiệt mạng và bị thương.
Gia đình của những binh sĩ thiệt mạng ở Ukraine có thể nhận được 5 triệu rúp, tương đương khoảng 56.000 USD từ chính phủ và hàng triệu rúp khác từ chính quyền khu vực, tiền lương hưu và tiền bảo hiểm. Nhiều người đã sử dụng số tiền đó để mua bất động sản.
Ông Prokopenko cho biết, một cuộc khủng hoảng bất động sản có thể xảy ra nếu chính phủ dừng hoặc cắt giảm hỗ trợ hào phóng cho các hộ gia đình. Điều đó sẽ khiến các hộ gia đình không còn khả năng trả nợ thế chấp, khiến các ngân hàng phải gánh nợ xấu.
Nga cũng sử dụng các chương trình thế chấp giá rẻ như một động lực để gia nhập quân đội và làm việc trong một số ngành nhất định như CNTT, hoặc chuyển đến các khu vực mà nước này muốn phát triển, như vùng viễn đông xa xôi của đất nước và Bắc Cực. Những chương trình đó thường được hỗ trợ bằng tiền mặt.
Phần lớn sự tăng trưởng thế chấp được thúc đẩy bởi các thành phố lớn như Moscow và St. Petersburg. Nhưng các khu vực khác cũng đang ghi nhận sự sôi nổi của thị trường xây dựng và bất động sản.
Với cuộc bầu cử sắp diễn ra vào tháng 3, các nhà kinh tế không cho rằng chính phủ sẽ sớm thắt chặt các quy định.
Vasily Astrov, nhà kinh tế tại Viện Nghiên cứu Kinh tế Quốc tế Vienna cho biết, các khoản trợ cấp thế chấp vẫn “khá phổ biến nên tôi không mong đợi bất kỳ động thái lớn nào về vấn đề này trước cuộc bầu cử, ngay cả khi có những tác dụng phụ không mong muốn”.
