Năm nét cọ đậm màu trên “bức tranh” bất động sản TP.HCM

Đất nền sốt giá

Trong hơn 5 tháng qua, giá đất nền tại TP.HCM tăng phổ biến từ 10-40% và tăng từ 1,5 - 2 lần so với 12 tháng qua.

Khởi điểm vào đầu năm 2016, cơn sốt giá đất tại TP.HCM tiếp tục bùng phát trong những tháng đầu năm nay. Điểm khởi đầu của cơn sốt được cho là bắt nguồn tại trục đô thị phía Đông Thành phố, gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức. Giá đất tại địa bàn 3 quận này tăng lên từng ngày. Ban đầu là 5-10%, rồi nhích lên 30-50%, sau đó liên tục tiến dần đến ngưỡng tăng đột biến 70-100%. Thậm chí, một số chỗ, giá đất đã tăng gấp 1,5-2 lần trong suốt quãng thời gian từ 2016-2017.

Nguồn gốc của cơn sốt được cho là bắt nguồn từ những chuyển biến hạ tầng của khu Đông. Tại khu Đông, hiện đang có hàng loạt công trình hạ tầng mới liên tục được cập nhật, chưa kể, những dự án đã và đang thực hiện như đường vành đai, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến Metro số 1...

Sau đó, cơn sốt lan qua khu Nam gồm các quận 7, 8, huyện Nhà Bè và một phần của huyện Bình Chánh - đoạn tiếp nối Đại lộ Nguyễn Văn Linh. Bắt đầu từ cuối năm 2016, đất nền địa bàn này tăng nóng bất thường. Chỉ trong 5 tháng đầu năm nay, đất nền tại đây ghi nhận giá tăng từ 15-40%, còn nếu so với cùng kỳ năm 2016, mức tăng đã cao gấp 1,5-2 lần. Giá đất tăng đột biến nhất ghi nhận tại huyện Nhà Bè, với mức tăng 100-200%, có nơi còn vọt lên 300% trong vòng 12 tháng qua.

Từ khu Nam, cơn sốt tìm tới khu Tây với địa bàn quận 12, Tân Phú, Bình Tân và 3 huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh. Trong đó, ba địa bàn có hạ tầng chuyển biến tích cực là quận 12, Tân Phú và Bình Tân, mật độ dân cư đông đúc có mức tăng giá từ 70-100%, thậm chí gấp 1,5-2 lần. Đáng chú ý, các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh vốn là những địa bàn kém phát triển hơn, cũng có biến động giá mạnh, với mức tăng gấp 2-3 lần. Chỉ trong vòng 4 tháng đầu năm nay, giá đất phía Tây TP.HCM đã tăng 1,3-2 lần. Nếu so với cùng kỳ năm 2016, giá đất phía Tây đã tăng 1,3-3 lần.

Cơn sốt đất phía Tây được cho là diễn biến phức tạp nhất, bởi không phải dẫn dắt bởi sự phát triển của hạ tầng, mà chủ yếu là từ thông tin đồn thổi.

Cơn sốt sau đó lan đến huyện Cần Giờ vào trung tuần tháng 4/2017. Tại đây, giá đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và cả thổ cư biến động mạnh tại các xã Bình Khánh, Long Hòa, Tam Thôn Hiệp và thị trấn Cần Thạnh. Trong chưa đầy 2 tháng trở lại đây, mức giá tăng từ 30-50%. So với cuối năm 2016, tức chỉ sau khoảng hơn 4 tháng, giá đất tại đây đã tăng từ 70-100% và tăng 150% so với cùng kỳ, thậm chí có những vị trí vọt lên 200%.

Lý do sốt đất tại Cần Giờ được cho là đến từ thông tin UBND TP.HCM chấp thuận dự án xây dựng cầu Cần Giờ. Cây cầu này có điểm đầu kết nối với Đường 15B và điểm cuối kết nối với đường Rừng Sác. Đây cũng là dự án hạ tầng song song đầu tư nâng cấp, mở rộng đường Rừng Sác…

Phân khúc chung cư phân hóa

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nửa đầu năm 2017, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục có sự lệch pha. Trong đó, căn hộ chung cư cao cấp tiếp tục hiếm khách hàng, nhưng nguồn cung lại không ngừng gia tăng, trong khi căn hộ giá rẻ lên ngôi, thì nguồn cung lại thiếu.

Tương tự, theo con số CBRE Việt Nam đưa ra, trong quý I/2017, tổng số căn hộ trung, cao cấp bán được tại thị trường TP.HCM đạt 6.051 giao dịch, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ bán được.

Điều này đồng nghĩa với việc, phân khúc hạng sang, cao cấp chỉ bán được chưa đầy 1.000 căn hộ trong quý I/2017, giảm rất mạnh so với 4.200 giao dịch thành công trong quý IV/2016. Trong khi đó, số lượng căn hộ bán được của phân khúc bình dân đạt hơn 6.000 căn trong quý I/2017.

Dù chưa có con số chính thức, nhưng theo các đơn vị nghiên cứu, trong quý II, sự phân hóa càng rõ nét hơn. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục chững lại, trong khi căn hộ bình dân sôi động cả hoạt động mở bán và thanh khoản.

Chủ đầu tư “ăn theo” hạ tầng

Một điểm mới của thị trường bất động sản TP.HCM trong nửa đầu năm nay là các chủ đầu tư khi quảng cáo mở bán đã ưu tiên “ăn theo” hạ tầng, thay vì ưu tiên hỗ trợ về lãi suất, giảm giá, khuyến mãi như trước đó. Trong đó, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được mượn danh nhiều nhất, dù dự án này đang bị tắc nghẽn về vốn và có thể chậm tiến độ. Thậm chí, dự án bến xe Miền Đông vừa khởi công, nhưng trước đó, trong quảng cáo, nhiều chủ đầu tư vẫn gắn mác Bến xe Miền Đông mới để quảng cáo dự án của mình.

Trào lưu “ăn theo” hạ tầng lên cao tới mức, có những hạ tầng không có gì nổi bật, nhưng vẫn được các chủ đầu tư cho đó là thế mạnh để quảng cáo dự án. Đơn cử, như nhiều tuyến kênh xuyên tâm của quận Bình Thạnh đang bị ô nhiễm nặng, nước bùn đen, hôi thối bốc mùi khó chịu, nhưng các chủ đầu tư có dự án trên đừng Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh cạnh tuyến kênh này lại quảng cáo, đây là con kênh xanh, nước mát lành để mời chào khách hàng…

Ngoài ra, những dự án hạ tầng thuộc “tầm nhìn” 30 năm của Thành phố và chưa biết có thực hiện hay không như tuyến Metro số 2, 3, cũng được các chủ đầu tư đưa vào quảng cáo như là một thế mạnh cho dự án của mình.

"Vết sẹo" 60 dự án đề nghị thanh tra

Giữa tháng 5, Công văn số 2000/BTC-TTr của Bộ Tài chính gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất Thanh tra Chính phủ vào cuộc thanh tra 60 khu đất đã được chuyển mục đích sử dụng để đầu tư dự án bất động sản trải dài từ Bắc tới Nam khiến thị trường xôn xao.

Ngay sau khi danh sách được công bố, hàng chục chủ đầu tư đang phát triển các dự án này, cũng như hàng nghìn khách hàng lo lắng. Nhiều dự án bị khách hàng đòi lại tiền, số khác đã đi vào hoạt động thì cư dân hoang mang.

Một lãnh đạo doanh nghiệp có dự án có tên trong danh sách cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc thông tin dự án xuất hiện đi kèm với hai chữ “thanh tra” đã gây ảnh hưởng tiêu cực tới dự án và doanh nghiệp.

“Tôi nghĩ, trong công văn của Bộ Tài chính là gửi để tham khảo. Chứ không hề thấy nói là trong 60 dự án này, ai vi phạm hay không vi phạm, không hề có chữ đề xuất thanh tra bằng hết 60 dự án này”, vị lãnh đạo trên phân tích.

Một doanh nghiệp khác cũng cho rằng, việc có thông tin bị thanh tra khiến khách hàng có suy nghĩ dự án đang có vấn đề. Đối với khách hàng có khả năng mua hoặc đang dự định mua, khi nghe tên dự án bị thanh tra đã chùn bước. Điều này ảnh hưởng cực kỳ nghiêm trọng đến hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp.

“Chưa phải là quyết định thanh tra cụ thể một ai, nhưng dư luận đang hiểu là doanh nghiệp này bị thanh tra, dự án kia bị thanh tra, khiến uy tín chúng tôi sụt giảm”, đại diện một doanh nghiệp nói.

Nhiều siêu dự án hồi sinh

Ngoài những thông tin thiếu tích cực, thì thị trường nửa đầu năm nay cũng chứng kiến những chuyển biến tích cực, đó là sự hồi sinh của nhiều siêu dự án. Chẳng hạn, Dự án Kenton Node do Công ty Xây dựng - Sản xuất thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư đã được hồi sinh sau 7 năm “hấp hối” với sự tiếp sức 1.060 tỷ đồng từ ngân hàng.

Dự án này có tổng vốn đầu tư ban đầu khoảng 300 triệu USD, gồm 3 phân khu Sky Villa, Residence và Plaza. Dự án có 9 tòa nhà và cơ cấu căn hộ ban đầu là 1.640 căn hộ cao cấp. Dự án Kenton Node được triển khai từ năm 2009, dự kiến hoàn thành trong năm 2011. Tuy nhiên, nhiều hạng mục chỉ được xây xong phần thô, hoặc dang dở phần thô, rồi ngừng triển khai từ 7 năm trước.

Một dự án “chết lâm sàng” khác cũng được hồi sinh trong nửa đầu năm nay là dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, quận 7 của Vạn Phát Hưng. Dự án này được hồi sinh nhờ sự vào cuộc của An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) khi rót 3.500 tỷ đồng để mua đứt dự án này.

Trước đó, trong tháng 3/2015, An Gia đã mua lại 2 block của Dự án Lacasa và nay mua tiếp 5 block còn lại để toàn quyền phát triển dự án.

Được biết, dự án khu dân cư phức hợp Lacasa, quận 7 có quy mô 6 ha với 2.000 căn hộ, gồm cả office-tel thuộc phân khúc trung cao cấp.

Theo kế hoạch, chủ đầu tư An Gia Investment dành hơn 3,5 ha đất để xây dựng các tiện ích phục vụ cư dân, trong đó có hơn 7.000 m2 diện tích mặt nước bao gồm hồ bơi, các hồ cảnh quan, tiểu cảnh...