Dội cung
Theo đó, tại Hà Nội, thị trường ghi nhận 132.000 m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thiện. Tại TP.HCM, con số này là gần 170.000 m2.
Tại cả hai thành phố, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi. Cụ thể, tại Hà Nội, Lancaster Luminaire, Diamond Park Plaza và Lotte Mall West Lake là những dự án văn phòng hạng A nằm tại khu vực Ba Đình – Đống Đa và phía Tây Hà Nội, cung cấp cho thị trường khoảng 70.000m2 mặt bằng chất lượng cao. Tại TP.HCM, các dự án nổi bật được đi vào hoạt động có thể kể đến như The Nexus, VPbank Saigon Tower tại quận 1, The Mett và The Hallmark tại khu vực Thủ Thiêm.
Trong năm 2023, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hai hạng A và B có diễn biến trái ngược. Giá chào thuê văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định trong suốt năm, đạt mức 29 USD/m2/tháng. Mức giá tăng này chủ yếu đến từ một vài tòa văn phòng nằm tại khu vực trung tâm có kế hoạch cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ. Trong khi đó, giá chào thuê văn phòng hạng B trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, còn 14,5 USD/m2/tháng, do có nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có mức giá thuê cạnh tranh. Tổng diện tích văn phòng đã cho thuê thành công trong năm 2023 tại Hà Nội là 20.000 m2, chủ yếu đến từ các tòa hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall West Lake Hanoi.
Trong khi đó, giá thuê văn phòng tại TP.HCM của cả hai hạng lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động so với năm 2023, mặc dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP.HCM ghi nhận gần 80.000 m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà Hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.
Trong năm 2023, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước. Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.
Nhận diện khách thuê
Năm 2023, có một sự khác biệt khác cũng được CBRE chỉ ra từ động thái của các khách thuê tại hai thành phố. Khách thuê tại TP.HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn, trong khi các khách thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội lại thường chỉ ra quyết định thuê khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định. Sự khác biệt về hành vi thuê này của hai thành phố, cùng với TP.HCM giữ vững vị thế trung tâm tài chính của cả nước, là nguyên nhân chính lý giải cho mức độ hấp thụ diện tích thuê mới chênh lệch của hai thị trường này.
Ở cả hai thành phố đều ghi nhận xu hướng ưa chuộng mặt bằng văn phòng có chất lượng cao từ khách thuê, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Trong bối cảnh kinh tế tuy còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp cho các khách thuê có thể thương lượng được mức giá thuê tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn. Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TP.HCM. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn và có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.
Tại Hà Nội, nhóm ngành không gian văn phòng linh hoạt và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm chiếm khoảng 24% và 16% tổng diện tích giao dịch. Tại TP.HCM, nhóm ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm chiếm đến 37%, theo sau là nhóm ngành Sản xuất và ngành Khoa học đời sống/Chăm sóc sức khỏe/Dược với lần lượt là 15% và 13% tổng diện tích giao dịch. Đây đều là những ngành không chịu nhiều ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế hoặc có nền tảng tài chính vững mạnh, và thường trực thuộc các tập đoàn lớn đã có kế hoạch mở rộng lâu dài tại Việt Nam.
Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000 m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office, 36 Cat Linh Tower, và Heritage West Lake... Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng TP.HCM xấp xỉ 53.000 m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.
Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết: ”Khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉ xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng...là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh, bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn”.
