Năm 2015, chờ hiệu ứng chính sách

Nút thắt triển khai

Năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tín hiệu hồi phục, thanh khoản tăng mạnh so với năm trước đó. Ở thị trường Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần năm 2013); còn ở TP. HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng 30% so với năm trước đó.

Đặc biệt, phải kể đến sự thay đổi về tư duy của các thành viên thị trường, từ chủ đầu tư, khách hàng, đến ngân hàng cho vay vốn, thay vì phát triển dự án bằng mọi giá, mua bán bằng mọi giá, đã căn cơ, thận trọng hơn trong việc tham gia thị trường. Thời gian hoạt động trực tiếp và quan sát thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã giúp tôi đi đến một kết luận rằng, đã có sự cải thiện rõ rệt của những người tham gia, từ mức độ hiểu biết thị trường đến sự chuyên nghiệp của từng dự án.

Xét trên bình diện khu vực, điều này có ý nghĩa rất lớn, bởi vì hiếm có nước nào có sự cải thiện rõ rệt như vậy giống như thị trường bất động sản Việt Nam trong một thời gian ngắn, kể cả các nước được cho là phát triển. Mức độ tinh tế và nhạy bén ngày càng rõ rệt của các nhà đầu tư nước ngoài đã buộc các “tay chơi” trong nước không ngừng vươn lên để cạnh tranh.

Trước đây, các chủ đầu tư thường định giá tài sản của họ theo một cách rất sơ sài, bằng cách so sánh giá thị trường và đưa ra giá mà họ cho là phù hợp, mà không nghiên cứu tính khả thi của dự án. Hiện nay, giá cả trên cơ sở tương quan với giá trị sản phẩm bất động sản đã cải thiện hơn trước rất nhiều, điều này không những giúp thu hút khách hàng hiện tại mà còn là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc ra quyết định đối với các khách hàng tiềm năng trong tương lai.

Năm qua cũng có thể nói là một trong những năm mà cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản được ban hành nhiều nhất, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi. Những điểm mới trong hai sắc luật này chắc chắn đã và sẽ còn tác động tích cực đến thị trường, tạo ra một luồng gió mới đối với tất cả các phân khúc bất động sản. Không chỉ có vậy, đối với môi trường kinh doanh nói chung, đây là một sự cải thiện rõ rệt, hấp dẫn các nhà đầu tư, vì họ yên tâm về tài sản được đảm bảo quyền sở hữu.

Tuy nhiên, sự nhất quán trong việc thi hành luật sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc chọn lựa đầu tư trong những năm tới đây. Thời gian qua có một số vấn đề xảy ra đã khiến các nhà đầu tư hơi e ngại và đã tìm đến Cushman & Wakefield nhờ tư vấn. Chẳng hạn như theo Luật Đất đai 2003, các DN trong khu công nghiệp khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng, được thế chấp sổ đỏ đất để vay vốn tại các ngân hàng. Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi 2013, DN không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn nếu chủ đầu tư khu công nghiệp chưa nộp một lần số tiền đã thu của các DN thuê đất cho Nhà nước. Hiện có rất nhiều DN ở các khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi.

Về nguyên tắc, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì họ phải được đảm bảo về mọi quyền lợi. Việc nộp tiền thuê đất một lần hay hàng năm là việc giữa công ty hạ tầng và Nhà nước, chứ không liên quan trực tiếp đến nhà đầu tư thứ cấp. Chính sách thay đổi nhưng không có lộ trình cụ thể mà đột ngột yêu cầu chủ đầu tư hạ tầng đóng tiền một lần ngay là không dễ. Theo tôi, quy định của Luật Đất đai 2013 chỉ nên áp dụng đối với các dự án triển khai sau ngày 1/7/2014, thời điểm Luật có hiệu lực.

Thứ hai là mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư đứng ngồi không yên. Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2 - 3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cho dù không áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai…, nhưng các chủ đầu tư, DN vẫn lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp, khiến DN gặp nhiều khó khăn hơn.

Chúng tôi hy vọng rằng, các vấn đề trên có thể được giải quyết sớm để các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi đầu tư vào Việt Nam.

Văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục phục hồi cả về công suất và giá. Ảnh:Lê Toàn 

Đi tìm phân khúc hấp dẫn

Năm 2015 dự kiến sẽ là một năm có nhiều triển vọng dựa vào những gì chúng ta đang chứng kiến trên thị trường. Tất cả những ai đang hoạt động trong lĩnh vực kinh tế, nhất là lĩnh vực bất động sản đều mong chờ những cải thiện từ các sắc luật sẽ mang lại những tác động tích cực, giúp thị trường phát triển.

Điểm sáng thứ hai, theo góc nhìn của tôi, sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước gia nhập thị trường và sự phát triển mạnh mẽ của một số nhà đầu tư đang phát triển dự án tại Việt Nam.

Điều thứ ba chính là sự kỳ vọng Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) sẽ phát huy tốt hơn vai trò của mình trong việc xử lý nợ xấu, trong đó lớn nhất là nợ xấu bất động sản.

Về các phân khúc bất động sản, bên cạnh phân khúc nhà ở trung bình vốn đã có thanh khoản tương đối tốt trong năm qua, khi tăng trưởng kinh tế hồi phục, thị trường đất khu công nghiệp sẽ là điểm sáng, là thế mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam. Gần đây, các tập đoàn nước ngoài lớn như Samsung và Intel có đề cập tới việc mở rộng đầu tư với các dự án ở cả khu vực phía Bắc và phía Nam. Điều này cho thấy, việc kinh doanh bất động sản của chủ các khu công nghiệp đang phát triển theo chiều hướng tích cực. Diện tích của nhiều khu công nghiệp được mở rộng từ 2 - 3 lần.

Thị trường mặt bằng nhà xưởng đã thi công (Ready built factory market) đã trở lại hoạt động sôi nổi sau khoảng thời gian 4 năm tương đối ảm đạm. Một phần đóng góp lớn cho những chuyển biến tích cực này được tạo nên từ chính sách đúng đắn của Chính phủ, đặc biệt trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng, từ đường sá tới cảng biển, cảng hàng không.

Tuy nhiên, theo tôi, vấn đề lớn nhất hiện tại là tiến độ và khả năng triển khai những chính sách mới với tư duy mới vào thị trường. Bởi tại Việt Nam, trong nhiều trường hợp, các quy định mới rất tiến bộ đã bị “hao hụt” khi áp dụng vào cuộc sống. Tất nhiên, để hiện thực hóa các ý tưởng hay và thiết thực, chúng ta đều cần thời gian để nó phát huy tác dụng, bởi không phải một sớm một chiều mà có thể giải quyết được. 

Tóm lại, để Luật Đất đai và các sắc luật về bất động sản được thực thi hiệu quả, bên cạnh việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, cần phải có những động thái quyết liệt để đảm bảo rằng các chính sách này phát huy cao nhất tác dụng của nó ngay khi đi vào cuộc sống.

Với riêng Cushman & Wakefield Việt Nam, tôi cho rằng, 2015 sẽ là một năm nhiều triển vọng. Các loại hình dịch vụ chúng tôi cung cấp cho khách hàng tại Việt Nam, trong đó dịch vụ cho thuê, tư vấn bán lẻ và dịch vụ văn phòng cho thuê đều có dư địa tăng trưởng tốt.  Việc tập trung vào các dịch vụ cốt lõi giúp đảm bảo lợi nhuận kể cả trong các giai đoạn khó khăn nhất của thị trường, đồng thời giữ vững thương hiệu của một tập đoàn tư vấn bất động sản tư nhân lớn nhất thế giới đã tồn tại gần một trăm năm nay. Một số phân khúc có thể thời gian hồi phục lâu hơn dự kiến nhưng dựa vào kinh nghiệm kinh doanh lâu năm trên thị trường và triển vọng năm 2015, chúng tôi rất tự tin vào triển vọng của các phân khúc này.

Từ nguy cơ trong tiếng Việt của các bạn rất hay và thú vị, trong “nguy” có cơ và ngược lại. Tôi là một người lạc quan nên luôn nhìn thấy cơ hội trong các hiểm nguy. Năm 2015 sẽ là một thách thức nhưng cũng là cơ hội cho những người làm bất động sản nói chung và Cushman & Wakefield nói riêng.