Năm 2011: DN bất động sản vẫn đối mặt với thách thức

Những thách thức lớn

Thứ nhất, khung pháp lý hiện nay tạo khá nhiều áp lực cho các DN phát triển BĐS, đặc biệt là chính sách bồi thường, quy định chuyển nhượng BĐS và các điều luật quy định điều chỉnh hoạt động mua bán đất, căn hộ và các hợp đồng góp vốn. Chẳng hạn, một số DN BĐS chỉ được bù lại một phần số tiền đền bù theo giá thỏa thuận cho người sở hữu đất, vì cơ quan có thẩm quyền thường chỉ đồng ý mức bồi thường không cao hơn mức quy định theo luật. Trong khi đó, giá đền bù theo luật quy định lại thấp hơn nhiều so với mức chi phí đền bù thực tế.

Hơn nữa, các DN đầu tư BĐS không còn được phép chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án trước khi hoàn thành cơ sở hạ tầng tối thiểu. Điều này cũng ngăn cản các DN phát triển BĐS tập trung vào những dự án chính của họ thông qua việc tái cấu trúc danh mục dự án đầu tư, cắt giảm các dự án không phải là trọng yếu. Do đó, các quy tắc kế toán không cho phép DN BĐS ghi nhận doanh thu từ việc bán các dự án chưa được tiến hành hoặc đã có đầu tư nhưng chưa hoàn thành.

Thứ hai, phân khúc chung cư cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình đã cung cấp hàng ngàn căn hộ mới cho thị trường, chưa tính đến rất nhiều dự án chung cư mới đang trong giai đoạn thi công và sẵn sàng chào bán sản phẩm trong thời gian tới. Mức độ cạnh tranh đã tăng nhanh ở phân khúc này khiến các DN BĐS ngày càng khó kiếm lời, thậm chí có những dự án còn chịu thua lỗ. Nhiều công ty BĐS mà chúng tôi tới thăm đã gặp không ít khó khăn để hoàn thành kế hoạch của năm 2010 và hiện tại rất khó để đề ra một kế hoạch tăng trưởng hợp lý cho năm 2011.

Các DN phát triển BĐS phía Nam dự đoán phân khúc chung cư sẽ giảm và họ đang chuyển sự tập trung sang phân khúc nhà thấp tầng để đảm bảo tiến độ kế hoạch bán hàng của dự án. Các căn hộ có giá 12 - 15 triệu đồng/m2 vẫn được kỳ vọng là thanh khoản nhất ở khu vực phía Nam. Một số DN BĐS địa phương, ngoại trừ TP. HCM, như Vũng Tàu, Đồng Nai, đang rút khỏi hoạt động xây dựng các chung cư để tập trung phát triển các lô đất có chi phí thấp ở ngoại ô thành phố.

Ở thị trường phía Bắc, các DN BĐS nhìn chung cũng chịu sức ép thanh khoản kém ở hầu hết phân khúc. Mặc dù có sự tăng giá BĐS ở một số nơi, nhưng chúng tôi vẫn cho rằng, các mức giá đó không phản ánh đúng tình trạng thực tế trong một thị trường thiếu thanh khoản, như Hà Nội hiện nay. Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt phân khúc có giá trên 1.700 USD/m2 (chưa VAT), đã có một số biểu hiện dư cung ở thị trường sơ cấp, khi nhiều nhà đầu tư thứ cấp muốn thoái vốn. Nhiều DN đã thận trọng trì hoãn tiến độ của các dự án với kỳ vọng giá bán sẽ cao hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, dù giá BĐS đã bị làm méo mó và dường như đang trên đà tăng, thì các DN BĐS lớn nắm trong tay nhiều dự án lớn cũng khó kiếm lời từ việc bán được căn hộ với số lượng lớn trong điều kiện giá cả như hiện nay.

Chúng tôi nhận thấy rằng, có nhiều dự án như Mulberry Lane, Park City, Royal City, Indochina Plaza, Hapulico Residences, Nam Cuong Residences và nhiều dự án trung bình và nhỏ khác sẽ cung cấp hàng chục ngàn căn hộ cho thị trường trong 2 năm tới. Điều này sẽ là khởi đầu cho sự cạnh tranh gay gắt như chúng ta đang chứng kiến ở TP. HCM.

Thứ ba, ban quản lý ở hầu hết công ty mà chúng tôi đi thăm đều thấy khó khăn trong việc lập kế hoạch kinh doanh năm 2011 và rất có thể họ sẽ chỉ đặt mức tăng trưởng khiêm tốn hoặc không tăng trưởng. Tất cả các DN đều thận trọng với vấn đề mở rộng kinh doanh và tăng vốn. Hiện tại, hút vốn cổ phần cũng không còn đơn giản, trong khi chi phí vay nợ vẫn giữ ở mức cao. Do đó, có khả năng chi phí vay cao sẽ gây ra áp lực trả nợ, đặc biệt khi các DN BĐS không thể bán sản phẩm của họ để thu tiền về.

Nói chung, bức tranh của ngành không mấy hấp dẫn ở nhiều mặt. Tuy nhiên, chúng tôi chia sẻ quan điểm của nhiều DN BĐS ở TP. HCM: ngành đã giảm gần tới đáy. Hiện nay, các DN có thể kiếm được lợi nhuận phần nhiều nhờ vào lợi thế chi phí đất thấp. Còn nhìn từ khía cạnh "giá trị thị trường", bản thân một DN sau khi kiếm lời từ một dự án có nhiều lợi thế về chi phí trước kia, thì DN đó sẽ gần như không thể tìm thấy các dự án tương đương với tỷ lệ lợi nhuận tương ứng dự án trước đó, do chi phí thu hồi đất đã tăng rất cao và cạnh tranh trên thị trường ngày càng diễn ra gay gắt.

Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa hiện tại vẫn trên 3 - 4% mỗi năm, phản ánh nhu cầu tiềm năng lớn đối với phân khúc chung cư. Ngoài ra, chi phí đầu vào tăng và chi phí bồi thường đất cao hơn có thể ngăn thị trường TP. HCM giảm giá bán thấp hơn mức 12 - 15 triệu đồng/m2.

Quan điểm đầu tư

Chúng tôi vẫn giữ quan điểm tiêu cực về ngành BĐS đến giữa năm 2011, do những khó khăn trước mắt và trong thời gian tới. Như phân tích nêu trên, do thị trường BĐS rơi xuống gần đáy thì có khả năng thị trường sẽ hồi phục bất ngờ khi các vấn đề vĩ mô quan trọng như lãi suất và lạm phát được giải quyết phần nào. Chúng tôi kỳ vọng những vấn đề đó sẽ được cải thiện sau quý I và ảnh hưởng của nó có thể bắt đầu ở cuối quý II. Do đó, nửa cuối năm 2011, đặc biệt quý IV, sẽ có khả năng một vài DN BĐS đầu ngành công bố kết quả kinh doanh tốt nhất năm.