Mua phải dự án thế chấp, “điểm mù” thông tin của khách hàng

Những câu chuyện buồn…

Không phải đến bây giờ, câu chuyện thế chấp dự án của các chủ đầu tư mới được đề cập tới. Tuy nhiên, cho đến nay tính thời sự của vấn đề thế chấp ngân hàng và những rủi ro đi kèm với người mua vẫn diễn ra khá phổ biến. Không ít khách hàng vẫn đang “ngậm đắng nuốt cay” khi dự án đã nhận bàn giao nhưng vẫn chưa được giải chấp và không thể tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Từ năm 2016 với dự án Chung cư The Harmona (TP.HCM), nhiều khách hàng tá hỏa khi nhận được thông báo siết nợ của ngân hàng do chủ đầu tư bán nhà nhưng vẫn chưa giải chấp dự án, tới việc một số cư dân Chung cư Dolphin Plaza (Hà Nội), khi mang sổ hồng đi thế chấp vay vốn ngân hàng thì được thông báo, căn hộ đã được chủ đầu tư thế chấp từ trước. Gần đây nhất, cuối năm 2019, hàng trăm cư dân đã về sinh sống ổn định tại chung cư The Westa ( Hà Đông) 5 năm trời mới tá hỏa khi biết họ chưa thể được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư là Công ty cổ phần COMA 18 đã thế chấp cả toà nhà trong ngân hàng.

Qua nhiều năm, vấn đề thế chấp đã được nhiều lần nhắc tới ở nhiều diễn đàn, hội thảo, nhưng cuối cùng vẫn chưa giải quyết được triệt để. Người dân vẫn khá mông lung khi nhắc tới vấn đề thế chấp và gần như không nhận thức được rủi ro liên quan đến quyền sở hữu tài sản của mình, trong đó có vấn đề liệu căn hộ của mình có được thế chấp hay không và ai giám sát được việc này.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, đa phần người mua nhà rất ít khi đề cập hoặc có hỏi thì cũng không được trả lời rốt ráo, minh bạch về việc căn hộ của mình có thế chấp hay không và thủ tục giải chấp như thế nào khi đặt bút ký hợp đồng mua bán. Gần như rất ít người có thể tường tận về vấn đề thế chấp, đồng thời có biện pháp giám sát chặt chẽ quy trình giải chấp ngay từ đầu để đảm bảo quyền lợi của mình. Điều này dẫn đến việc khi chủ đầu tư bị phát hiện vẫn thế chấp dự án ở ngân hàng thì thường quá muộn và việc đấu tranh đòi quyền lợi rất phức tạp, đặc biệt nếu chủ đầu tư rơi vào tình trạng nợ nần chồng chất và có nguy cơ phá sản.

Là người tham gia tư vấn và giải quyết khiếu nại cho nhiều khách hàng mua nhà liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law cho biết, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều.

Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.

"Thế nhưng, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp, nhưng đã bán cho khách hàng và bởi khách hàng không nắm được những thông tin cần thiết thì đã rơi vào tình trạng "nắm ông không có tóc", ông Hà nói và cho biết thêm, những trường hợp thế chấp mà khách hàng không biết thường xảy ra đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro.

Điều này thường xảy ra với những dự án dưới hình thức liên danh, đồng chủ đầu tư triển khai dự án. Trong đó, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn. Dẫu vậy, sự khác biệt rất rõ giữa thế chấp tài sản và thế chấp quyền triển khai dự án lại không được hoặc khách hàng khó có thể nhìn nhận và phân tích một cách rõ ràng.

Ba vòng thế chấp

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, dù thế chấp và giải chấp là một nghiệp vụ bình thường, nhưng các quy định pháp luật hiện nay còn chồng chéo và còn lỗ hổng, nên đang tạo ra những rủi ro cho các bên giao dịch có liên quan (chủ đầu tư, ngân hàng, người mua nhà) tại dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Sự phức tạp đó xuất phát từ nhiều yếu tố như quá trình hình thành dự án, đặc điểm của các tài sản được hình thành trong tương lai, giao dịch bảo đảm, sự đa dạng các hình thức tài sản (tài sản, quyền tài sản) dùng làm tài sản thế chấp, sự chuyển tiếp các loại hình thức là tài sản bảo đảm, việc giải chấp và đưa ra giao dịch bán cho bên thứ ba…, cho đến việc xử lý tài sản. Chính vì những yếu tố trên đã làm cho lĩnh vực này rối như ma trận.

Theo luật sư Phượng, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, mặc dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà nhưng điều đó vẫn chưa chắc an toàn, hay nói một cách khác, dự án đang thế chấp hay sẽ bị thế chấp vẫn không có gì để đảm bảo, không có cơ chế kiểm soát.

“Theo Khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ hai trường hợp: Trường hợp 1, nếu dự án thế chấp nhà ở thì chỉ cần có văn bản giữa các bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và được mua nhưng thực tế hoàn toàn không có văn bản 3 bên này, tài sản vẫn chưa được xóa đăng ký thế chấp nên lo ngại liệu sau này vẫn có thể ngân hàng vẫn tiến hành xử lý, ngân hàng vẫn tính khoản vay có tài sản bảo đảm để né xếp loại nợ. Trường hợp 2, nếu dự án hoặc nhà ở không bị thế chấp thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản của Sở Xây dựng, nhưng sau đó chủ đầu tư vẫn thế chấp và bán cho khách hàng thì cam kết đó cũng không có ý nghĩa gì. Khi hậu quả xảy ra thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị thiệt hại nặng nề", ông Phượng nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Phượng, vẫn xảy ra hiện tượng nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đem quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đi thế chấp dự án tại ngân hàng, sau đó còn tiếp tục thế chấp cả tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, thế chấp quyền tài sản (khoản thu từ hợp đồng mua bán) để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng không giao nhà đúng cam kết... Điều này dẫn tới tình trạng, một dự án được đem đi thế chấp tới 3 lần khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro.

“So với các quy định về thế chấp trong dự án bất động sản của nước ngoài, có thể thấy, việc thế chấp của các dự án tại Việt Nam tại nhiều giai đoạn, nhiều hình thức thế chấp (dẫn đến tài sản chưa hình thành còn được thế chấp nhiều hơn tài sản đã hình thành), có quy định nhưng các quy định về kiểm tra, giám sát bị vô hiệu hóa, không được ngăn chặn, xử lý nghiêm minh và chỉ đến khi đổ bể thì mới thấy mọi thứ quá lỏng lẻo”, luật sư Trần Đức Phượng nói.