Bài 2: Mua nhà đất không đăng bộ, có được hủy hợp đồng?
Chật vật để đăng bộ
Như thông tin Báo Đầu tư Bất động sản đã đăng tải, ông M.H, ngụ tại huyện Nhà Bè, TP.HCM có phản ánh rằng, tháng 9/2017, ông có mua căn nhà rộng hơn 100 m2 tại đường Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM.
Vốn tính cẩn thận, ông đã lên xã kiểm tra và thấy tất cả vấn đề pháp lý và quy hoạch khu nhà đều an toàn.
Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ đăng bộ (cập nhật người sử dụng mới) chuyển nhượng pháp lý căn nhà tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM - Chi nhánh huyện Nhà Bè thì ông H. không được chấp nhận bởi lý do, trước đây chủ nhà đã tự sửa chữa lại căn nhà để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nhưng không xin giấy phép sửa chữa.
Điều đáng nói là câu chuyện này diễn ra khá phổ biến. Hầu như mọi người dân vẫn nghĩ, nếu căn nhà chỉ sửa chữa sơ sơ thì không cần đăng ký.
Mới đây, phóng viên Đầu tư Bất động sản lại nhận được phản ánh của ông Nguyễn Hữu Toàn, ngụ A24/24 tổ 32, ấp 1, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh về câu chuyện tương tự như ông M.H. Ông Toàn cho biết, ông mua mảnh đất tại xã Bình Hưng. Mảnh đất này được cấp giấy chứng nhận năm 2004.
Ông nộp hồ sơ xin cập nhật sang tên trên trang 4 giấy chứng nhận. Ít lâu sau, ông Toàn nhận được công văn của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bình Chánh trả hồ sơ.
Về lý do trả hồ sơ, cơ quan chức năng cho biết, theo Công văn 389/2010 của Sở tài nguyên và Môi trường (về việc sử dụng bản đồ trong công tác cấp giấy chứng nhận) thì các bản đồ vị trí phải thực hiện trên nền bản đồ địa chính đo mới (với tọa độ VN-2000).
Giấy tờ đất ông Toàn mua cấp năm 2004 thể hiện theo bản đồ cũ nên không được cập nhật tên người mua trên trang 4 giấy chứng nhận, mà phải đo vẽ lại theo bản đồ mới...
“Điều này đồng nghĩa với việc phải cấp mới giấy chứng nhận mà thủ tục này rất lâu, trong khi tôi chỉ muốn cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận cũ”, ông Toàn cho hay.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Huỳnh Công Thanh, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bình Chánh cho hay, yêu cầu trên thực hiện theo công văn của Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm mục đích thống nhất việc sử dụng bản đồ địa chính trên các giấy chứng nhận.
“Nếu người dân có nguyện vọng cập nhật trên giấy chứng nhận đã cấp thì làm đơn nộp để được xem xét với điều kiện giấy chứng nhận còn chỗ trống”, ông Thanh nói.
Cũng theo ông Thanh, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận phải thực hiện theo Điều 72, Nghị định 43/2014, trong đó có nói rõ các trường hợp nào phải cấp đổi, các cơ quan thực hiện không thể tự đặt ra.
Khó hủy hợp đồng mua bán
Theo các chuyên gia pháp lý, với những trường hợp đã thực hiện công chứng hợp đồng nhưng không đăng bộ được, mà các bên lại không thỏa thuận được việc hủy hợp đồng công chứng và giải quyết hậu quả nên xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết là rất khó. Người mua luôn đứng trước các nguy cơ, rủi ro không thể đòi lại tiền.
Đối với trường hợp của ông M.H là do sau khi hoàn công, cấp giấy chứng nhận, thì chủ nhà sửa chữa nhưng không xin phép và cập nhật biến động lại trên giấy chứng nhận.
Trong khi đó, công chứng vẫn dựa theo giấy chứng nhận để công chứng giao dịch, khi không cập nhật biến động, thì cơ quan nhà nước sẽ không đăng bộ vì không đúng hiện trạng.
Ngoài ra, một số trường hợp khác cũng xảy ra tương tự, bên mua sau khi ký hợp đồng công chứng thì tiến hành thủ tục đăng bộ, nhưng do giấy chứng nhận có bản vẽ theo quy định cũ nên phải đo vẽ lập bản đồ mới.
Tuy nhiên, sau khi lập bản vẽ hiện trạng mới thì diện tích đất ít hơn nhiều so với diện tích đất công nhận trên giấy chứng nhận.
Những diện tích đất chênh lệch nhiều này thường rơi vào trường hợp như: thửa đất lớn được tách nhiều lần nên đến phần diện tích cuối thường có diện tích chênh chệch lớn, đất gần sông hay kênh bị sạt lở hoặc định vị và giáp ranh lại có phần diện tích thuộc kênh rạch,…
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, với những trường hợp diện tích thực tế thiếu hụt hoặc dôi dư rất lớn so với giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của bên mua, bên bán.
Trong quá trình thỏa thuận mua bán lại thường tính theo kiểu đơn giá/m2 và dựa vào giấy chứng nhận để tính tổng tiền mua bán. Người bán thì cho rằng người mua đã xem thực tế đất, biết mốc giới đang sử dụng đến đâu và đã chấp nhận diện tích đất trên thực tế, giao dịch đã thực hiện xong (người chuyển nhượng đã nộp thuế thu nhập cá nhân) nên đã chuyển giao quyền sử dụng đất.
Người mua lại cho rằng, mua nhiều và trả tiền cho diện tích đất nhưng thực tế thì không có, không còn đủ nên phải tính lại tiền mua bán.
Với những trường hợp đã thực hiện công chứng hợp đồng nhưng không đăng bộ được mà các bên lại không thỏa thuận được việc hủy hợp đồng công chứng và giải quyết hậu quả nên xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết rất khó và người mua luôn trước các nguy cơ rủi ro. Ngay cả giữa các văn bản luật cũng có những quy định không rõ ràng, chẳng hạn về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Cụ thể, theo luật sư Phượng, thời điểm chuyển giao quyền sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo Điều 503, Bộ luật Dân sự 2015, Điều 95, Luật Đất đai 2013 và khoản 4, Điều 79, Nghị định 43 /2014/NĐ-CP thì thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Còn Điều 12, Luật Nhà ở 2014 quy định, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với nhà, theo bên mua được sở hữu nhà từ thời điểm hợp đồng được công chứng, giao nhận nhà, thanh toán xong tiền (đối với cá nhân), hoặc từ thời điểm giao nhận hoặc thanh toán xong (đối với chủ đầu tư dự án).
Tuy nhiên, trên thực tế, quy định của Khoản 1, Điều 12, Luật Nhà ở đối với trường hợp bên mua nhà ở từ cá nhân chỉ được thực hiện quyền của người sở hữu khi hoàn tất đăng ký tại Cơ quan nhà nước (trừ việc áp dụng của cơ quan thi hành án).
“Với những tranh chấp này, do nhiều nguyên nhân, trong đó có lỗi cố ý và vô ý, quá trình giao dịch giữa các bên không rõ ràng. Về phía người bán, biết rõ về hiện trạng khu đất nhưng vì muốn bán được, bán với giá cao hay cần tiền ngay (biết vướng nhưng vẫn muốn lấy một phần tiền để sử dụng) nên đưa ra các thông tin không đầy đủ cho người mua, chỉ mốc giới sử dụng không đúng dẫn đến việc người mua hiểu nhầm hoặc không phát hiện ra những vướng mắc”, luật sư Phượng nói.
Cũng theo ông Phượng, về phía người mua do không tìm hiểu kỹ về khu đất, diện tích đất thực tế tại thời điểm đang giao dịch, mốc giới, thông tin giữa giấy chứng nhận và thực tế, thông tin về sơ đồ và bản vẽ hiện trạng, không lập biên bản bàn giao mốc giới sử dụng trên thực địa, nên không biết và không lường trước được các vấn đề của khu đất.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, khi xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và và nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.
Tùy từng vụ việc cụ thể có những tình tiết khác nhau. Ở không ít những vụ việc này đều ít nhiều có những điểm thể hiện sự thiếu thiện chí và lỗi của bên bán về đối tượng giao dịch (nhà đất) nên có căn cứ để bên mua có thể đề nghị hủy hợp đồng đã công chứng.
Với những giao dịch như phải đo vẽ lại sơ đồ hoặc có bàn giao mốc giới, diện tích chênh lệch không nhiều đều không có lỗi của bên bán, nên bên mua có thể khắc phục để thực hiện và đăng bộ, thường ít xảy ra tranh chấp. Có trường hợp bên bán cũng thiện chí hỗ trợ cho bên mua về chi phí, thực hiện thủ tục cho việc.
Với trường hợp sửa chữa sai phép thì rõ ràng là việc vi phạm của bên bán, không thể lấy việc cơ quan nhà nước chưa phát hiện để chuyển trách nhiệm và rủi ro cho người khác.
Với những trường hợp sửa chữa sai phép, biến động về diện tích đất thì người bán phải thực hiện việc đăng ký biến động cập nhật trên giấy chứng nhận để không bị vướng trong các giao dịch.
Tuy nhiên, do sợ bị ghi diện tích đất ít hơn (bán giá ít hơn), sợ làm thủ tục biến động nên thường họ không thực hiện nghĩa vụ này trước khi đưa ra giao dịch.
Trên thực tế, thủ tục công chứng (chứng nhận tính xác thực, hợp pháp) giao dịch mua bán nhà là qua công chứng trên hợp đồng mua bán chỉ mang tính chất kiểm tra trên giấy tờ và chứng nhận giao dịch, công chứng viên không kiểm tra hiện trạng ngôi nhà nên dù hợp đồng có công chứng thì vẫn xảy ra việc nhầm lẫn về đối tượng hoặc không thể phát hiện nghĩa vụ cập nhật biến động trên giấy chứng nhận của bên bán.
Do đó, với những khoản thiệt hại nhỏ, những vướng mắc có thể khắc phục được thì bên mua nên tiếp tục thực hiện để cơ quan nhà nước đăng bộ.
Việc này giúp bên mua không bị rủi ro trong việc đòi lại tiền từ bên bán vì sẽ rất khó khăn, kéo dài, thêm chi phí và đặc biệt trong trường hợp bên bán đã sử dụng hết tiền bán nhà đất.
Với những thiệt hại quá lớn như hàng trăm mét vuông đất hoặc người mua đang quản lý nhà đất, nếu không thỏa thuận được thì bên mua có quyền nộp đơn ra Tòa để giải quyết về tranh chấp tuyên hợp đồng vô hiệu do có sự nhầm lẫn về đối tượng giao dịch theo Điều 126, Bộ luật Dân sự.
Bên bán phải hoàn trả lại tiền đã nhận, tùy theo lỗi của các bên mà Tòa phân chia trách nhiệm chịu thiệt hại (nếu có).
Đồng thời, người mua cũng cần nộp đơn áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với nhà đất có tranh chấp nhằm đảm bảo cho việc thi hành án. Việc lựa chọn phương án giải quyết sẽ tùy theo từng vụ việc và khả năng tài chính của bên bán.
