Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Người mua nhà thông minh thôi chưa đủ

Làm cách nào để bảo vệ người mua nhà tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề được các chuyên gia, nhà quản lý đưa ra tại buổi tọa đàm “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư” do CafeLand tổ chức tuần qua.

Tranh chấp do nhiều nguyên nhân

Lấy dẫn chứng cụ thể từ những tai tiếng xảy ra tại các dự án như The Hamorna, Bảy Hiền Tower, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Biên tập CafeLand đặt vấn đề, niềm tin người mua nhà vào các chủ dự án hiện đang bị lung lay, đâu là nguyên nhân chính yếu?

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những phát sinh trong tranh chấp thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng bất cập bắt đầu xuất hiện từ việc mua bán. Đây là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ, cho mọi vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà sau này, từ quá trình xây dựng đến lúc bàn giao.

Đồng quan điểm, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP. HCM) cho biết thêm, trong quá trình xây dựng, trách nhiệm đầu tiên là chủ đầu tư và được quy định rất cụ thể trong Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

“Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ tháng 7/2015 quy định, trước khi xây dựng, chủ đầu tư phải có thông báo cho Sở Xây dựng và Sở xác nhận thì mới được phép xây dựng và công bố thông tin đầy đủ trên website của Sở. Trước khi có Luật Nhà ở 2014, không có quy định này, mà các chủ dự án tự xây dựng và chịu trách nhiệm. Các vụ tranh chấp gần đây chủ yếu là các dự án xây dựng trước năm 2010”, ông Phan Trường Sơn nhấn mạnh.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty Luật ATIM, vấn đề công khai thông tin dự án, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014, cũng như Nghị định 99/2015 đã có hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án, khách hàng vẫn không thể biết được chính xác đầy đủ thông tin. 

Người mua nhà thông minh thôi chưa đủ

Về vấn đề đâu là yếu tố quan trọng nhất cần được quan tâm đối với người mua nhà để tránh những rắc rối về sau, ông Khởi đưa ra lời khuyên, yếu tố đầu tiên cần được quan tâm là người mua nhà nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín để “chọn mặt gửi vàng”. Kế đến là người mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ pháp luật trước khi xuống tiền.

Về việc người mua nhà không biết làm thế nào để biết dự án có bị chủ đầu tư “cắm sổ” cho ngân hàng hay chưa, ông Khởi cho biết, hiện Luật đã có quy định, khi có người yêu cầu cung cấp thông tin về dự án, cơ quan chức năng phải có trách nhiệm cung cấp. Cụ thể, nếu một khách hàng muốn biết dự án nào đó có bị thế chấp ngân hàng hay không, chỉ cần làm đơn gửi đến cơ quan chức năng, cụ thể là Sở Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu cung cấp thông tin, cơ quan chức năng có trách nhiệm trả lời.

“Dù đã có quy định, nhưng việc công bố thời gian qua chưa phổ biến, chúng tôi kiến nghị, sắp tới sẽ công bố các dự án thế chấp ngân hàng công hai trên website”, ông Khởi cho biết.

Đồng tình về việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín khi mua nhà là yếu tố cần thiết, song luật sư Hiền cho rằng, đây mới chỉ là yếu tố quan trọng, chứ chưa phải là yếu tố mang tính quyết định, mà hơn hết là người mua nhà cần phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ về thông tin, tính pháp lý của dự án, bởi thực tế vẫn có những chủ đầu tư uy tín, nhưng đôi khi tính pháp lý dự án vẫn không đảm bảo. Do vậy, cách tốt nhất để bảo vệ mình là người mua nhà hãy thông minh.

Tuy nhiên, ông Trương Anh Tú, Giám đốc Marketing Công ty Phúc Khang cho rằng, rất khó để có thể yêu cầu người mua nhà phải nắm kỹ pháp luật trước khi mua nhà, bởi các quy định liên quan đến nhà ở khá phức tạp, người mua nhà không có đủ điều kiện và thời gian tìm hiểu thấu đáo.

“Nếu ai mua nhà cũng am hiểu pháp luật, thì đâu cần nhờ đến các luật sư. Mặt khác, quan điểm cho rằng, để tránh những rắc rối tranh chấp về sau, người mua nhà phải thông minh thì cũng rất khó, bởi người mua nhà dù có thông minh đến cỡ nào, nhưng không may gặp phải chủ đầu tư ‘thông minh’ hơn cũng khó tránh khỏi những rắc rối”, ông Tú nói và cho rằng, cách tốt nhất để bảo vệ người mua nhà, góp phần làm minh bạch thị trường là dự án cần có sự tham gia bảo lãnh của ngân hàng. Bởi không ai có điều kiện nắm rõ và kiểm soát pháp lý của một dự án tốt bằng ngân hàng và cách tốt nhất để bảo vệ là người mua nhà, là phải có sự bảo lãnh của ngân hàng đến từng căn hộ.

Doanh nghiệp muốn phát triển phải giữ được chữ tín

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) 

Có thể có những cách này, cách khác bảo vệ người mua nhà, song theo tôi, cách thức làm ăn của chủ đầu tư phải đúng luật và giữ chữ tín vẫn là quan trọng nhất để bảo vệ người mua nhà và bảo vệ sự phát triển bền vững của chính mình. Hiện nay, các chủ đầu tư nhận thấy rõ khách hàng sẽ làm nên thương hiệu, uy tín của dự án. Một dự án khi mà được bán nhanh, nhiều thì ảnh hưởng tích cực đến chính dự án, chủ đầu tư đó. Tôi được biết, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có những hình thức khen thưởng cho chủ đầu tư. Đó là một trong những kênh để khách hàng tham khảo. Tùy vào lĩnh vực khác nhau, nhưng theo tôi, tín nhiệm của một dự án là phụ thuộc vào đánh giá của chính khách hàng.

Cần có chế tài nặng với các chủ đầu tư sai phạm

 TS. Hồ Bá Tình, Chuyên gia kinh tế

Trên thực tế, khi tiếp xúc với người mua nhà, phần lớn họ không đủ am hiểu các cơ sở pháp luật, như thời gian bao lâu, điều kiện thế nào thì nhận sổ hồng, sổ đỏ. Đồng thời, khi gặp chủ đầu tư, họ chỉ quan tâm đến giá là chủ yếu. Người mua nhà thường ở thế yếu hơn, nên cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý. Chẳng hạn, khi họ nghi ngờ về một dự án nào đó, thì có quyền đến cơ quan quản lý để tìm hiểu dự án… Như vậy, sẽ đảm bảo cho quyền người mua nhà.

Tiếp theo là phải có chế tài phạt nặng, hoặc giám sát của một tổ chức khác có thể không phải Nhà nước để tăng uy tín của dự án đó. Đó có thể là những tổ chức đứng ra tư vấn, thẩm định đối với từng chủ đầu tư, dự án để người mua nhà dựa vào làm thông tin tham khảo. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, lành mạnh hơn. Khi thị trường phát triển cao hơn, thì phải cần có những tổ chức trung gian như vậy.