Thị trường của bên bán
Bắt đầu câu chuyện cùng người viết, đại diện một đơn vị phân phối cho hay, khi giá bán trên thị trường sơ cấp tăng cao, nhiều người mua nhà - nhất là người mua lần đầu - thường có xu hướng tìm đến các sản phẩm thứ cấp.
Tuy nhiên, không khó để nhận ra, trong 2 năm qua, thị trường căn hộ thuộc về bên bán khi nắm các lợi thế, từ việc ra giá, tăng giá… tới quyết định bán hay không bán.
“Bán ngôi nhà hiện tại đồng nghĩa với việc phải mua một ngôi nhà mới và đối tượng nhóm này thường là người có nhu cầu nâng cao chất lượng sống (tăng diện tích căn hộ, chuyển đến dự án tốt hơn,…).
Họ là người có tích lũy, tài chính ổn định. Tuy nhiên, họ cũng muốn tranh thủ sóng tăng để nâng giá bán căn hộ cũ nhằm bù đắp cho chi phí đầu tư căn hộ mới, nên bên mua sẽ gặp thách thức không nhỏ. Bởi vậy, khi có cơ hội phù hợp, người mua cần quyết đoán, thay vì chần chừ quá lâu để vuột mất cơ hội sở hữu nhà”, vị này nói.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, ngoài nỗ lực sở hữu nhà, một bộ phận không nhỏ người có nhu cầu đã chuyển sang thuê nhà để giải quyết vấn đề chỗ ở trước mắt và điều này cũng tác động nhất định đến thị trường đầu tư căn hộ.
Avison Young cho hay, tại Hà Nội, nhu cầu cho thuê căn hộ rất cao, với tỷ lệ lấp đầy các dự án đã bàn giao vượt mức 80%. Trên thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu chững lại do tác động từ biến động lãi suất, những chính sách và quy định mới khiến niềm tin thị trường thay đổi và bên mua quan sát nhiều hơn.
Tuy nhiên, triển vọng trong những năm tới vẫn khá tích cực nhờ vào các dự án hạ tầng lớn và chính sách quy hoạch dài hạn. Việc phát triển các khu đô thị mới với hệ thống tiện ích đồng bộ sẽ thúc đẩy giá trị bất động sản và thu hút thêm nhà đầu tư, tạo động lực cho thị trường tiếp tục phát triển.
Cụ thể hơn, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young cho biết, năm 2025 có 10 dự án mới với hơn 13.500 sản phẩm, nổi bật như Central Residence, Vinhomes Cổ Loa, Bắc Hà Nội Smart City… sẽ ra mắt thị trường Hà Nội.
Các chi phí đầu vào tăng (thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế…) và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp sẽ đẩy giá bán căn hộ trung bình tiếp tục tăng lên ở các đô thị lớn. Theo đó, xu hướng “ly tâm” cũng sẽ trở nên rõ nét hơn nhờ các tuyến cao tốc, các tuyến đường sắt đô thị được đẩy mạnh đầu tư, hình thành các trung tâm đô thị vệ tinh với nhiều dự án chung cư mới.
Mua hay tiếp tục chờ?
Câu hỏi đang được nhiều người đặt ra là nên hành động như thế nào ở lúc này? Xuống tiền để có nhà ở hay tiếp tục quan sát thêm và chờ đợi?...
Theo Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TP.HCM nửa đầu tháng 2/2025 lần lượt là 62 triệu đồng/m2 và 57 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trung bình chung cư trong tháng 1/2025 là 63 triệu đồng/m2 (Hà Nội) và 60 triệu đồng/m2 (TP.HCM).
Như vậy, giá rao bán căn hộ tại 2 đô thị này đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ. Tuy nhiên, đây chỉ là dao động trong thời gian ngắn, để nắm được xu hướng giá cần thêm thời gian theo dõi.
 |
Giá nhà sẽ còn tăng. Ảnh: Dũng Minh. |
Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua ở thực vốn chủ yếu hướng đến chung cư, nhà riêng đang có tâm lý chờ đợi xem nguồn cung có dồi dào hơn không với hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý.
Đối với nhà đầu tư, họ cũng đang cân nhắc kênh và khu vực đầu tư. Trước diễn biến phức tạp của thị trường thế giới, có thể mang đến cả nguy và cơ cho nền kinh tế trong nước, nhà đầu tư càng trở nên cẩn trọng.
Dữ liệu thị trường của đơn vị này cũng cho thấy, không chỉ thế hệ Gen Z, mà cả người trẻ Việt Nam nói chung, dù ở thời buổi nào cũng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà.
Thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (diện tích 60 m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%/năm. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm, giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%/năm.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đối với người mua bất động sản mục đích để ở thì mua vào thời điểm nào cũng đúng, miễn là đã tính toán kỹ lưỡng phương án tài chính và các yếu tố đảm bảo tiện nghi cuộc sống.
Theo ông Quốc Anh, mặc dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80-85% giá trị sản phẩm, người mua vẫn nên có sẵn tối thiểu 30-40% “tiền thịt”, đồng thời phải đảm bảo rằng dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống, rồi hãy nghĩ đến việc mua nhà. Nếu vẫn chưa đủ tài chính để mua thì nên cân nhắc phương án thuê trước.
Với người mua, diễn biến giá nhà cần được quan sát thêm để có thể đưa ra quyết định, nhưng theo đánh giá của giới quan sát, giá nhà thời gian tới vẫn có thể theo hướng tăng. Do đó, bên mua cần nắm được xu hướng này để có hành động hợp lý.
Theo Dat Xanh Service, giá bán nhà ở trên thị trường sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10-15% trên toàn thị trường. Giá bán thứ cấp không còn tình trạng cắt lỗ và dần tăng trở lại 5-10% ở hầu hết các phân khúc. Giá thuê cũng tiếp tục đà tăng ổn định trong khoảng 5-10%.
Nhà phân phối bất động sản này dự báo, năm 2025, căn hộ vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường, nguồn cung mới dự báo tăng từ 30-40% so với năm 2024, nhưng nhà đầu tư vẫn cần quan sát vì giá bán có xu hướng tăng.
Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng đánh giá, mặc dù ghi nhận mức tăng đáng kể trong giai đoạn 2023-2024 và làn sóng tăng giá hiện có sự hạ nhiệt nhất định, nhưng mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn sẽ neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục đi lên tại một số khu vực, loại hình sản phẩm nhất định trong năm 2025.
Theo VCBS, lý do chính khiến giá thành sản phẩm bị đẩy cao đến từ các yếu tố: Đơn giá tiền sử dụng đất cho các dự án mới tăng cao so với giai đoạn trước đó; thời gian chuẩn bị dự án kéo dài dẫn đến giá vốn bị đội lên để bù đắp chi phí lãi vay và chi phí cơ hội.
