Mua nhà hình thành trong tương lai: Nhận diện những dự án “kém an toàn“

Nhiều rủi ro

Khái niệm mua nhà hình thành trong tương lai xuất hiện từ nhiều năm trước tại Việt Nam. Hình thức này sau đó được luật hóa với quy định chủ đầu tư phải xây xong móng mới được huy động vốn của khách hàng. Tuy nhiên, trong thời kỳ thị trường sốt nóng 2007-2008, nhiều dự án chỉ mới trên giấy, chủ đầu tư cũng đã tiến hành huy động vốn của khách hàng.

Khi cơn sốt qua đi, hàng loạt dự án triển khai dở dang, nhiều dự án chỉ là bãi đất trống, chủ đầu tư bỏ trốn, hoặc vướng vòng lao lý, trong khi hàng trăm tỷ đồng của khách hàng đổ vào các dự án này có nguy cơ mất trắng.

Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, dự án muốn mở bán phải xong móng, được ngân hàng bảo lãnh và phải đăng ký với Sở Xây dựng địa phương. Tuy nhiên, rủi ro với người mua nhà không phải vì thế mà đã hết.

Chẳng hạn, tại Dự án Saigonres Plaza, quận Bình Thạnh, TP.HCM, hàng trăm hộ dân tại dự án này chưa kịp hết mừng vì được nhận nhà đúng hạn, thì họ đã “kêu trời” với chất lượng công trình. Bởi sau những cơm mưa đầu mùa vừa qua, chất lượng của khu căn hộ cao cấp này xuống cấp rất nghiêm trọng. Trong đó, chủ đầu tư đã công nhận rằng, mình sử dụng vậy liệu giá rẻ, kém chất lượng của Trung Quốc khi xây dựng dự án này. Được biết, đây là dự án chủ đầu tư mở bán từ năm 2014.

Dù chất lượng không đảm bảo, nhưng những khách hàng mua nhà tại dự án Saigonres Plaza còn may mắn vì được bàn giao nhà đúng hạn. Trong khi đó, tại nhiều dự án bán nhà hình thành trong tương lai khác, dù khách hàng đã đóng tới 90% giá trị căn nhà, nhưng sau nhiều năm vẫn không thể nhận được nhà.

Đơn cử như dự án Khu dân cư Thái Sơn I, II tại huyện Nhà Bè, TP.HCM do Công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư. Sau khi mua nhà tại dự án này từ những năm 2004 tới nay, dự án vẫn nằm trên giấy, khách hàng vẫn không thể nhận nhà…

Đây chỉ là số ít trường hợp mà khách hàng phải ngậm trái đắng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Nhận diện những dự án không an toàn

Ghi nhận tại TP.HCM, hiện có rất nhiều dự án bất động sản được công bố bán ra với giá rẻ, vị trí đẹp thu hút nhà đầu tư, nhất là những người trẻ. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai có còn là giải pháp tối ưu nhất trong việc đầu tư hay không là điều khiến nhiều người phải suy nghĩ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cái gì cũng có tính hai mặt, khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai cũng có điểm lợi đó là giá rẻ, tiến độ thanh toán dài hạn tạo ra thuận lợi cho khách hàng ít tiền có thể mua nhà được. Tuy nhiên, để tránh rủi ro ở loại hình bán nhà này, ông Châu chỉ ra 4 đặc điểm mà người mua nhà cần chú ý để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lại

Thứ nhất, là thay đổi tên của dự án. Đây là trường hợp những dự án “chết”, dự án dính tai tiếng trước đây được đổi tên để xóa dấu vết, nhưng thực chất vẫn là “bình mới rượu cũ”.

Thứ hai, thay đổi luôn cả tên doanh nghiệp chủ đầu tư. Trường hợp này cũng xảy ra với những chủ đầu tư làm ăn chụp giựt, bị báo chí phản ánh, sau đó đổi cả tên doanh nghiệp.

Thứ ba là làm lại quy hoạch 1/500, làm tăng thêm những tiện ích không có thật (tức là lừa dối về mặt thông tin đối với khách hàng). Không những vậy, có những trường hợp doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500. Dù cơ quan chức năng chưa phê duyệt, nhưng vẫn mở bán.

Thứ tư là loạn mức giá. Chẳng hạn, chủ đầu tư rao bán 300 triệu đồng/nền, nhưng đơn vị phân phối rao bán lên đến 400 - 500 triệu đồng/nền. Cuối cùng không giao hợp đồng cho khách hàng, dẫn đến tranh chấp.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cũng cho rằng, mua nhà ở hình thành trong tương lai, được đóng tiền từ từ, là giải pháp tốt với nhiều người chưa tích lũy được nhiều tiền. Thế nhưng, cần phải nhìn nhận rằng, chuyện mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ hấp dẫn ở giai đoạn từ 2007 trở về trước, vì thời điểm đó, thị trường sốt nóng, chỉ cần có suất mua căn hộ là có thể sang tay, thu lời.

Trong khi đó, hiện nay, ưu thế về giá của căn hộ hình thành trong tương lai không còn như trước nếu so sánh với giá căn hộ đã bàn giao. Cụ thể, hiện nay, căn hộ tương lai thường giá không rẻ, thậm chí còn cao hơn căn hộ đã bàn giao cùng khu vực, cùng loại.

Ngoài ra, dù mua căn hộ tương lai hay căn hộ đã bàn giao, thì người mua cũng đều được trả góp, tức chỉ đóng khoảng 30%, còn lại vay ngân hàng và trả dần trong 10-15 năm. Trong khi mua căn hộ đã bàn giao, người mua có thể vào ở ngay, hoặc kinh doanh thu tiền trả lãi ngân hàng, nên tình trạng tài chính không khác với căn hộ tương lai, thậm chí tốt hơn.

Bên cạnh đó, mua căn hộ đã sử dụng, chúng ta hoàn toàn có thể kiểm tra được thực tế khuôn viên, quản lý, chất lượng xây dựng, nhu cầu thuê (rất quan trọng)... qua tham quan và thăm dò những người đã ở. Trong khi mua căn hộ hình thành trong tương lai thì hên xui!

“Như vậy, nếu gộp các lý do trên, thì mua căn hộ đã bàn giao, đi vào sử dụng yên tâm và có lợi hơn, trong khi không gặp phải những tình trạng rủi ro như chậm giao nhà, xây dựng không đạt....”, ông Hiển chia sẻ và nói thêm, nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần chọn các chủ đầu tư đã khẳng định được uy tín tại các dự án trước đó để "chọn mặt gửi vàng".