“Mây mù” che phủ
Thay cho cụm từ “lạc quan” như dự báo trước đó, các cụm từ “khắc nghiệt”, “kém vui”, “khó khăn”... xuất hiện nhiều hơn khi nói về kết quả kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc.
Trong khi đó, đà tăng của cổ phiếu thường phụ thuộc vào triển vọng tương lai, cho nên “tầng mây mù” bao phủ kết quả kinh doanh năm qua công bố từ đầu tháng 1/2023 như càng kéo chậm dòng tiền quay trở lại với nhóm cổ phiếu bất động sản.
Từ những doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL)… tới các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn như DIC Corp (mã DIG), Đất Xanh (mã DXG), Phát Đạt (mã PDR), Nam Long (mã NLG), TTC Land (mã SCR), Hải Phát (mã HPX), Văn Phú (mã VPI), Khang Điền (mã KDH), Cenland (mã: CRE), An Gia (mã AGG)… đều gặp khó trong bối cảnh kinh tế thế giới cũng như trong nước đối diện với nhiều thách thức.
Chẳng hạn, với Vinhomes - nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, năm qua ghi nhận doanh thu thuần giảm 26% so với năm 2021, đạt 62.400 tỷ đồng. Biên lãi gộp sụt giảm, trong khi các chi phí tài chính, chi phí bán hàng tăng mạnh khiến lợi nhuận sau thuế giảm tương ứng, còn hơn 29.000 tỷ đồng. Dù vẫn nằm trong nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận tỷ USD, nhưng so với năm liền trước, lợi nhuận ròng đã giảm gần 10.000 tỷ đồng.
Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên thị trường chứng khoán như Novaland khi ban lãnh đạo doanh nghiệp này thừa nhận, năm 2022 là năm khó khăn chưa từng có, mặc dù đã cố gắng hết sức nhưng vẫn không thể đảm bảo duy trì mục tiêu tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận như những năm trước.
Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2022 cho biết, Novaland đạt 11.135 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 25% so với năm 2021 và lợi nhuận sau thuế đạt hơn 2.293 tỷ đồng, giảm 34%.
Tình hình cũng không mấy sáng sủa với Đất Xanh khi kết thúc năm tài chính 2022, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần giảm 45% so với năm 2021, về mức 5.581 tỷ đồng, lãi sau thuế giảm mạnh hơn với mức giảm gần 71%, chỉ còn 469 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại Phát Đạt, suốt 3 tháng cuối năm 2022, doanh nghiệp này không ghi nhận bất kỳ đồng doanh thu nào từ hoạt động kinh doanh bất động sản, mà chỉ thu về 15 tỷ đồng doanh thu thuần từ mảng cung cấp dịch vụ. Hoạt động bán hàng gần như đóng băng, nhưng chi phí tài chính tăng gấp 3 lần, chi phí lãi vay cũng tăng gấp đôi khiến Phát Đạt lỗ ròng 229 tỷ đồng trong quý IV/2022, trong khi cùng kỳ năm trước lãi tới gần 751 tỷ đồng. Những khó khăn trong nửa cuối năm khiến doanh thu cả năm 2022 của Phát Đạt giảm 60%, đạt 1.500 tỷ đồng, lợi nhuận thu về giảm hơn 40%, đạt 1.170 tỷ đồng.
Với Nam Long, doanh thu thuần năm 2022 giảm 17%, đạt gần 4.339 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm tới 41%, chỉ đạt gần 866 tỷ đồng. Nguyên nhân là do các chi phí trong kỳ đều tăng cao như chi phí tài chính tăng gần 77% (trong đó chi phí lãi vay tăng 44% lên gần 148 tỷ đồng); chi phí khác tăng 2,4 lần...
Cenland công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022 với doanh thu đạt 175 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2022, Cenland ghi nhận lãi 198 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 450 tỷ đồng của năm 2021.
Hay như TTC Land, trong quý IV/2022, doanh thu đạt hơn 319 tỷ đồng, tăng 3 lần so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn báo lỗ sau thuế hơn 91 tỷ đồng một phần do doanh thu tài chính giảm mạnh. Lũy kế cả năm 2022, TTC Land đạt gần 900 tỷ đồng từ doanh thu hoạt động kinh doanh chính, lợi nhuận trước thuế đạt gần 79 tỷ đồng, sụt giảm mạnh so với năm 2021.
Tương tự, An Gia (mã AGG) ghi nhận doanh thu bán hàng tăng mạnh từ 1.131 tỷ đồng quý IV/2021 lên 5.502 tỷ đồng quý IV/2022. Tuy nhiên, chi phí lãi vay tăng 3 lần, lỗ trong công ty liên kết tăng 7 lần, chi phí bán hàng tăng 5 lần... dẫn tới khoản lỗ ròng 185 tỷ đồng cả năm 2022, trong khi năm 2021 lãi 215 tỷ đồng. Năm qua, An Gia vượt 12,5% kế hoạch doanh thu, nhưng chỉ hoàn thành 19% kế hoạch lợi nhuận.
Dự báo vẫn thận trọng
 |
Trong báo cáo mới nhất, FiinGroup đưa ra đánh giá thận trọng về sự phục hồi của doanh nghiệp bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do ngành bất động sản đang đối mặt với 3 thách thức lớn, đó là chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt tín dụng bất động sản; việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục bị giám sát chặt chẽ; lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà và nguồn cung mới chưa thể cải thiện do vướng mắc pháp lý dự án chậm được tháo gỡ.
Do các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm, tùy quy mô) bởi đặc thù thâm dụng vốn, nhưng nguồn tiền hạn chế đã và đang ảnh hưởng tới công tác này. Ngoài ra, Fiin Group cho biết, trong 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ lên tới 230.86 tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường trái phiếu. Trong khi đó, phần lớn trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống cho thấy nhu cầu tái cấp vốn của ngành là rất lớn.
“Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền sẵn có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới, mua lại trái phiếu, trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh theo hướng tập trung vào sản phẩm chủ lực, tinh gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, tăng chiết khấu để kích cầu mua nhà...”, báo cáo trên nêu rõ.
Song, ngay cả khi đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu, doanh nghiệp cũng chỉ có thể duy trì thanh khoản trong thời gian ngắn do vẫn phải thực hiện các cam kết khác như trả các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh...
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các kênh dẫn vốn chính cho thị trường bất động sản như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ khách hàng đều bị tắc trong năm qua, dẫn đến tình trạng “đói vốn” trên diện rộng. Vì thế, nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm, hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng để thu về nguồn tiền, duy trì hoạt động.
“Sự sụt giảm về doanh thu và lợi nhuận năm 2022 của các doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc cơ bản đã được dự báo trước. Dẫu vậy, ở góc nhìn lạc quan, các doanh nghiệp vẫn cầm cự được trong bối cảnh khó khăn hiện nay đã là tích cực”, ông Đính nói.
Theo dữ liệu của FiinPro, chỉ 27/82 doanh nghiệp đã công bố báo cáo tài chính ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2022 như Thủ Đức House (mã TDH) đạt 30 tỷ đồng lợi nhuận nhờ cắt giảm mạnh các chi phí tài chính, trong khi năm 2021 lỗ gần 900 tỷ đồng.
Tại Địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), trong năm 2022, dù doanh thu giảm nhẹ khoảng 7 tỷ đồng xuống 340 tỷ đồng, nhưng nhờ cắt giảm được các loại chi phí như chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, đặc biệt là chi phí tài chính, doanh nghiệp báo lãi hơn 18 tỷ đồng, gấp 4 lần so với năm 2021.
Với Vincom Retail (mã VRE), mức tăng trưởng lợi nhuận năm 2022 được xem là tích cực trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, 2021 là một năm khó khăn của lĩnh vực bán lẻ khi chịu ảnh hưởng lớn từ các đợt bùng phát dịch Covid-19. Do đó, dù tăng trưởng, nhưng mức lợi nhuận đạt được năm 2022 không chênh lệch đáng kể so với giai đoạn 2020-2021.
