Mua bán nhà tại Việt Nam, người nước ngoài cần lưu ý những gì?

Đầu tư Bất động sản đã có cuộc trao đổi với ông Trần Duy Cảnh, Giám đốc Công ty luật TNHH Luật Việt xung quanh vấn đề này. 

Luật sư Trần Duy Cảnh
 

Thưa ông, cơ chế tài chính về dòng tiền ra vào, cụ thể là chuyển tiền mua nhà từ ngân hàng nước ngoài vào Việt Nam và thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài sau khi người nước ngoài bán nhà được quy định ra sao? Ông có lưu ý gì liên quan đến cơ chế này?

Ngay sau khi Luật Nhà ở 2014 được thông qua, nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài cảm thấy háo hức khi có cơ hội được sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, đến nay, cụ thể hóa quyền sở hữu nhà ở như thế nào còn phải đợi Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Cơ chế làm luật ở ta như thế. Luật không thể vận hành được nếu thiếu văn bản hướng dẫn.

Tuy nhiên, trước đòi hỏi của thực tế, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 6760 ngày 7/9/2015 trả lời Hiệp hội Bất động sản TP. HCM về việc mua nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo đó, thứ nhất, trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo hình thức: “Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án”, thì việc chuyển tiền đầu tư xây dựng và chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán sẽ được thực hiện theo Thông tư 19/2014 của Ngân hàng Nhà nước và Nghị định 70/2014 hướng dẫn về Pháp lệnh ngoại hối.

Cụ thể, để chuyển tiền vào Việt Nam, tổ chức nước ngoài phải chuyển vào tài khoản ngoại tệ, hoặc tài khoản Việt Nam đồng được mở tại một tổ chức tín dụng tại Việt Nam hoặc bán cho tổ chức tín dụng được phép lưu nhận ngoại tệ. Còn đối với cá nhân người nước ngoài, họ có thêm quyền được rút tiền mặt bằng ngoại tệ để cất giữ, thanh toán cho các đối tượng được lưu giữ ngoại tệ tại Việt Nam và đổi ngoại tệ thành tiền Việt Nam để thanh toán cho chủ đầu tư.

Khi có nhu cầu chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán nhà, tổ chức nước ngoài được phép mua ngoại tệ tại tổ chức tín dụng và chuyển ra nước ngoài trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày mua được ngoại tệ (Điều 9 Nghị định 70/2014); cá nhân nước ngoài được quyền chuyển và mang ra nước ngoài, nếu như khi bán nhà bằng Việt Nam đồng, thì họ được mua ngoại tệ để chuyển ra nước ngoài. Tuy nhiên, trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chuyển tiền bán nhà phải đáp ứng điều kiện như chấm dứt hoạt động đầu tư tại Việt Nam, giải thể, giảm vốn…(khoản 1, Điều 9 Thông tư 19/2014), ngoại trừ trường hợp nhà đầu tư ấy không được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc không tiếp tục thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Khi tiến hành hoạt động chuyển tiền nói trên, tổ chức và cá nhân nước ngoài cần xuất trình các tài liệu cần thiết theo yêu cầu của tổ chức tín dụng.

Thứ hai, trường hợp tổ chức, cá nhân được sở hữu nhà tại Việt Nam thông qua hình thức: “Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, thì phải thanh toán tiền mua, thuê nhà thông qua một tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.

Việc chuyển tiền mua bán nhà được thực hiên theo Thông tư 16/2014 của Ngân hàng nhà nước và Nghị định 70/2014 hướng dẫn về Pháp lệnh ngoại hối: chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam, không cần phải khai báo với hải quan nếu như số tiền dưới 5.000 USD. Còn đối với việc chuyển tiền ra nước ngoài, thì phải cần tuân thủ Điều 5, 6, 7, 9 Thông tư 16/2014. Đối với người không cư trú là tổ chức, cá nhân khi bán nhà được chi chuyển ra nước ngoài hoặc chuyển sang tài khoản ngoại tệ của người không cư trú khác. Khi tiến hành giao dịch tổ chức, cá nhân nước ngoài cần phải xuất trình các chứng từ, giấy tờ và chịu trách nhiệm với những loại giấy tờ kể trên.

Tuy nhiên, theo tôi, việc quy định như trên vẫn còn khá chung chung và chưa rõ ràng. Để một luật sư nắm rõ các thủ tục trên còn khó huống hồ chi là người nước ngoài, ít am hiểu pháp luật Việt Nam. Tôi nghĩ, trong thời gian tới, Chính phủ kết hợp với các Bộ, ban ngành cần làm việc “cật lực” hơn nữa để giải quyết các vấn đề đang còn tồn đọng như chuyển tiền như thế nào để không vi phạm luật? Việc chứng minh nguồn gốc tiền minh bạch là như thế nào? Các loại hồ sơ pháp lý nào cần thiết khi các đối tượng đặc thù trên tiến hành giao dịch mua bán?…

Vậy người nước ngoài khi mua bán nhà tại Việt Nam có được thông qua hình thức nộp tiền mặt trực tiếp hay vẫn bắt buộc thông qua hình thức chuyển khoản, thưa ông?

Hiện nay, có 2 hình thức cho người nước ngoài lựa chọn khi tiến hành việc thanh toán.

Thứ nhất là mở tài khoản tại một ngân hàng tại Việt Nam và thanh toán tiền vào tài khoản của chủ đầu tư hoặc chuyển tiền thanh toán trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam.

Căn cứ vào Điều 6 Thông tư 19/2014/TT-NHNN hướng dẫn về quản lý ngoại hối đối với hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, được mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ, bằng đồng Việt Nam tại một ngân hàng được phép, để thực hiện các giao dịch thu, chi quy định tại Điều 7 và 8 của thông tư này.

Cụ thể, nhà đầu tư có thể sử dụng tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ và tài khoản vốn đầu tư bằng đồng Việt Nam để thu tiền thanh toán giá trị chuyển nhượng vốn đầu tư và dự án đầu tư và chi chuyển tiền thanh toán giá trị nhận chuyển nhượng vốn đầu tư và dự án đầu tư.

Thứ hai là nộp tiền mặt bằng Việt Nam đồng vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng hoạt động tại Việt Nam.

Hai phương thức trên được quy định chi tiết tại Nghị định số 23/2014 của Ngân hàng Nhà nước và Quy định về vận hành tài khoản tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN và tài khoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo Nghị định 101/2012/NĐ-CP, Thông tư 46/2014/TT-NHNN.

Do đó, người nước ngoài khi mua nhà có thể nộp tiền mặt trực tiếp bằng tiền Việt Nam đồng, chứ không nhất thiết phải lựa chọn hình thức chuyển khoản.

Liên quan đến thủ tục mua nhà, theo ông, người nước ngoài cần lưu ý đặc biệt nào khi làm các thủ tục mua - bán nhà tại Việt Nam?

Một số thủ tục đặc biệt khi làm thủ tục mua bán nhà mà người nước ngoài cần lưu ý, đó là người nước ngoài khi mang ngoại tệ lớn hơn 5.000 USD vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan; nếu là giao dịch mua bán nhà ở, thì lượng ngoại tệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch (giá ghi trên hợp đồng mua bán nhà ở). Việc thanh toán tiền cho chủ đầu tư, người bán nên thực hiện qua ngân hàng, tránh tối đa thanh toán bằng tiền mặt, vì rủi ro có thể xảy ra trong quá trình này.

Ngoài ra, việc mua nhà từ người bán là cá nhân cần phải thông qua cơ quan công chứng. Họ sẽ giúp người mua xác nhận các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà một cách hợp pháp. Nếu không công chứng hợp đồng được, thì đừng nên tiến hành giao dịch mua bán đó. Còn khi mua nhà từ chủ đầu tư dự án, cần xem xét kỹ các giấy tờ có liên quan của dự án đó, nên thuê luật sư để được an toàn hơn và cũng nên mua nhà từ các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.