Mua - bán lại nhà ở vay gói 30.000 tỷ đồng, rủi ro rình rập

Âm thầm giao dịch

Vào vai người tìm mua căn hộ tại 1 dự án nhà ở giá rẻ ở huyện Hoài Đức, Hà Nội đang được rao bán trên thị trường, phóng viên Đầu tư Bất động sản được một “cò” đất tên Thủy cho biết, cô là chủ sở hữu căn hộ này, hiện không có nhu cầu để ở, nên muốn tìm người để bán lại. Căn hộ có diện tích khoảng 60 m2, có giá bán khoảng hơn 700 triệu đồng, được vay gói 30.000 tỷ đồng và đã giải ngân tới 70% gói tín dụng.

“Cò” Thủy cho biết, nếu đồng ý mua, toàn bộ giấy tờ chỉ được thực hiện bằng viết tay, sau đó sẽ làm hợp đồng ủy quyền công chứng cho người mua. Sở dĩ phải làm như vậy, vì đây là căn hộ được vay gói 30.000 tỷ đồng và theo quy định, không được chuyển nhượng khi chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng. Để khiến người mua yên tâm, “cò” Thủy cam kết sẽ làm cả di chúc để lại cho người mua.

“Nếu em không mua ngay thì có người khác đang đợi. Chị nể lắm mới muốn bán cho em. Giá chị bán lại là giá cắt lỗ trên thị trường. Em chỉ cần nộp đúng số tiền 550 triệu đồng, còn lại chờ đến khi bàn giao thanh toán nốt cho chủ đầu tư là có căn nhà. Đến lúc nộp nốt 3% để nhận sổ hồng thì bảo chị ra là làm thủ tục được ngay”, “cò” Thủy nhấn mạnh.

Khi muốn phóng viên tìm hiểu dự án khác, “cò” Thủy nhanh nhạy chia sẻ ngay về một suất nhà ở xã hội cũng nằm trong khu vực Hoài Đức. Theo lời “cò” Thủy, đây là suất của bà chị họ, vừa mới giải ngân được khoảng 50% giá trị gói vay, diện tích trên 60 m2, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách.

Theo chia sẻ của chủ nhà, căn nhà này ban đầu dự định mua để ở, nhưng vì chuyển sang chỗ làm xa hơn, nên muốn nhượng lại. Mức giá nhượng lại khoảng 500 triệu đồng, gồm tiền chênh 20 triệu đồng. Theo giải thích của chủ nhà, tiền chênh này là để bù đắp lại tiền chi phí thủ tục ban đầu. Tuy nhiên, cũng giống như trường hợp trên, hợp đồng sẽ được viết tay, công chứng ủy quyền và làm di chúc để lại cho người mua nhà. 

Những rủi ro pháp lý

Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký và được cấp sổ đỏ, nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Đối với nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ đồng, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, trường hợp này được hiểu là một trường hợp người mua vay ngân hàng một phần tiền để thanh toán cho chủ đầu tư và phải thế chấp, thường là chính nhà ở mua bán đó để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng. Vì vậy, ngân hàng sẽ giữ bản hợp đồng gốc mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua - cũng là người vay tại ngân hàng.

Chừng nào người mua còn chưa giải chấp được nhà ở, thì không thể chuyển nhượng cho bên thứ ba, trừ trường hợp ký hợp đồng ba bên với ngân hàng và ngân hàng chấp thuận cho việc đó. Thực tế, chưa có ngân hàng nào đồng ý với phương án này, mà thường thì bên bán và bên mua lại sẽ ký hợp đồng đặt cọc, bên mua sẽ chuyển cho bên bán số tiền đặt cọc bằng số tiền mà bên bán nợ ngân hàng để bên bán hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, giải chấp tài sản bảo đảm, nhận lại bản gốc Hợp đồng mua bán, lúc ấy, hai bên mới có thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng.

Hay nói cách khác, chừng nào người vay còn chưa giải chấp được tài sản đảm bảo, thì chừng đó chưa chuyển nhượng được. Do vậy, việc mua bán nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ đồng hay xã hội theo những trường hợp nêu trên đều có thể coi là trái pháp luật và có thể mang lại rủi ro cho cả người bán lẫn người mua.

Cụ thể, nhà ở là một loại tài sản mà Nhà nước quy định phải đăng ký quyền sở hữu và mọi giao dịch có liên quan đều phải được công chứng. Thế nên, giấy tờ viết tay là vô hiệu về mặt hình thức. Khi giao dịch vô hiệu, thì không có giá trị thực thi trên thực tế. Đặc biệt, khi xảy ra tranh chấp, thì bên nhận chuyển quyền sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Theo khuyến cáo của nhiều chuyên gia, những người có nhu cầu nên tìm hiểu kỹ các dự án nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại vay gói 30.000 tỷ đồng vào thời điểm này trước khi mua.