Món “đặc sản” khó ăn!

Ngót nghét gần 20 năm kể từ lần đầu tiên đề xuất chủ trương cải tạo, sửa chữa nâng cấp các chung cư cũ tại Hà Nội, hàng loạt ý tưởng cùng đề xuất giải pháp được đưa ra, nhưng cho tới nay chưa một giải pháp nào được áp dụng hiệu quả.

Hệ quả để lại, từ năm 1999 đến nay, dù rất tích cực "kêu gọi" triển khai việc cải tạo chung cư cũ, song đến nay, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây mới được 14 chung cư trên tổng số hơn 1.500 chung cư cũ đang ngày một xập xệ, tối tăm, ẩm thấp, bốc mùi…

Đáng chú ý, trong đó có không ít những chung cư cũ thuộc diện báo động đỏ với nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào, nhưng cũng không thể tiến hành việc cải tạo, xây mới lại được dù thành phố đã ra chủ trương từ cách đây cả chục năm.

Từng là sản phẩm tiêu biểu của thời bao cấp tập trung, chỉ dành cho những cán bộ, công chức nhà nước "phấn đấu và nỗ lực đạt thành tích nhiều lắm" mới có suất ở đó, thế nhưng, cũng chính niềm tự hào nhà tập thể lại trở thành vấn nạn đau đầu với cơ quan quản lý khi không thể tìm ra cách xử lý thấu đáo với những người dân sinh sống ở đó.

Qua hàng chục năm, hầu hết các chung cư cũ đều tiến hành cải tạo, cơi nới dẫn đến việc xác định cơ chế thỏa thuận giữa chủ sở hữu và nhà đầu tư tham gia thường rơi vào bế tắc khi người dân không chấp nhận đền bù theo hệ số K của Nhà nước quy định do phải chi trả thêm tiền nếu chuyển đổi.

Trong khi đó, ở chiều ngược lại về phía các doanh nghiệp, vì bài toán lợi ích tối thiểu cũng không thể đánh đổi hơn để chấp thuận chiều ý cư dân vượt quá các hệ số K này.

Ngoài vấn đề về hệ số K, ràng buộc về chiều cao, mật độ dân cư khi tiến hành cải tạo cũng khiến các tập đoàn lớn, tổng công ty ngại ngần khi tham gia xã hội hóa cải tạo chung cư cũ do chính quyền phát động.

Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành, là khu vực nằm trong vùng bị khống chế về mật độ, chiều cao và vì thế nó tạo ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.

Ngay cả khi chấp nhận "chịu thiệt" để cùng chung tay với Nhà nước trong việc giải quyết vấn đề chung cư cũ, việc thiếu cơ chế đồng thuận theo đa số lại tiếp tục cản trở bước tiến của doanh nghiệp.

Qua rất nhiều lần sửa đổi và mới nhất là Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 tưởng chừng có nhiều giải pháp nổi trội cũng "vô tình" không đưa nội dung này vào để áp dụng, dẫn đến việc khi chỉ cần 1 hộ trong hàng trăm, hàng nghìn hộ không đồng ý là kế hoạch triển khai xây dựng mới các chung cư cũ nguy hiểm rơi vào bế tắc hoàn toàn.

Điều đáng nói, thực tế cho thấy, trong những hộ phản đối cải tạo chung cư cũ, có nhiều hộ thực tế chỉ "sống trên sổ hộ khẩu" chứ không hoàn toàn "sống thực tế" tại chung cư cũ đó.

Lý do họ phản đối không hẳn là vì để lưu giữ những "kỷ niệm" ở tập thể đó, mà đơn giản chỉ bởi vì gây được càng nhiều sức ép thì càng có lợi thế khi đàm phán bồi thường với những nhà đầu tư.

Với những vấn đề nêu trên, rõ ràng, đã đến lúc cần phải có thay đổi tư duy theo một cách đúng đắn hơn, trực diện hơn, sâu sát hơn của cơ quan quản lý nhà nước trong việc tạo ra cơ chế phù hợp cho việc cải tạo chung cư cũ.

Bài học kinh nghiệm ở các quốc gia phát triển, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn, vì thế hết niên hạn, chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới, mọi cư dân sinh sống sẽ phải đồng thuận trên nguyên tắc lợi ích song hành giữa cả 3 bên người dân, chủ đầu tư và cả cơ quan quản lý.