Định giá đất là vấn đề gây nhiều tranh cãi nhất khi sửa đổi Luật Đất đai (Ảnh minh hoạ)
Còn nhiều băn khoăn khi triển khai
Tại cuộc họp nói trên, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, thời gian qua, Thủ tướng và Phó Thủ tướng Chính phủ đã cùng các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) nghiên cứu, tiếp thu hoàn thiện chính sách pháp luật, quản lý đất đai.
Xác định "mấu chốt là định giá đất", nhiều giải pháp đã được ban hành để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai; trong đó có công tác rà soát, hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Đây là văn bản sẽ thực hiện tại các địa phương, vì vậy, Phó thủ tướng yêu cầu các ý kiến đóng góp phải thẳng thắn, chỉ ra những tồn tại để Bộ TN&MT tiếp thu kịp thời, đầy đủ, sát với thực tiễn, để làm sao "tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình triển khai, không gây khó khăn, vướng mắc mới. Đây là trách nhiệm, quyền lợi của các địa phương".
 |
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì phiên họp chiều 30/10 |
Phát biểu tại cuộc họp, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TNMT) cho biết, sau khi tiếp thu chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan soạn thảo đã rà soát, hoàn thiện khái niệm, trình tự, nội dung các phương pháp xác định giá đất; điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.
Dự thảo Nghị định đã bổ sung quy định chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để bảo đảm tính minh bạch, tránh yếu tố chủ quan của người định giá khi áp dụng phương pháp so sánh; các nguồn thông tin và thứ tự ưu tiên, điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất; trách nhiệm của đơn vị xác định giá đất trong việc thu thập thông tin, các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin…
Đại diện cho tiếng nói của địa phương, ông Mai Hùng Dũng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương đề nghị cá thể hoá trách nhiệm của cá nhân, tổ chức trong từng khâu của quá trình xác định, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.
Ngoài ra, lãnh đạo tỉnh Bình Dương cho rằng: "Cần có quy định cho phép địa phương quyết định giá đất cụ thể, linh hoạt hơn so với kết quả định giá đất ban đầu để thu hút nhà đầu tư".
Trong khi đó, ông Quách Tất Liêm, Phó chủ tịch UBND tỉnh Hoà Bình đề nghị cần có quy định cơ quan thẩm định độc lập chi phí phát triển của nhà đầu tư trong dự án áp dụng phương pháp thặng dự để tính giá đất.
Một trong những nội dung các địa phương quan tâm là quy định xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất..., mà chưa có quyết định phê duyệt giá đất ở thời điểm trước và sau ngày 1/7/2014 (khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).
Theo ông Nguyễn Trọng Đông, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội, đối với các dự án lớn, có thời gian thực hiện kéo dài, Hà Nội và các doanh nghiệp thực hiện xác định giá đất và giao đất theo phân kỳ đầu tư, trọn ô, trọn thửa.
Đồng tình với ý kiến này, lãnh đạo tỉnh Quảng Bình, Kiên Giang nêu thực tiễn khi thực hiện dự án không thể giải phóng toàn bộ mặt bằng để giao đất một lần cho nhà đầu tư, nhất là dự án lớn, tuy nhiên, phải quy định chặt chẽ về diện tích, số lần giao đất nếu không sẽ xuất hiện tình trạng triển khai dự án manh mún, thậm chí trục lợi từ chính sách như cố tình làm chậm tiến độ dự án để giữ đất.
Bên cạnh đó, lãnh đạo một số tỉnh cũng góp ý về các vấn đề khác như: ưu tiên việc thu thập, sử dụng thông tin đầu vào từ các cơ quan Nhà nước; cách thức, khung tỉ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phục vụ cho công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh hoặc đối với từng dự án; thống nhất tỉ lệ chênh lệch đối với giá đất trong khâu định giá và thẩm định giá...
Không đẩy việc khó xuống địa phương
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá đất.
Theo Phó Thủ tướng, mặc dù Quốc hội đang xem xét Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, nhưng Dự thảo Nghị định cần tiếp tục hướng dẫn "sát, trúng, đúng, phù hợp với thực tế" về định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013; đồng thời thể hiện được quan điểm, tư duy mới của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.
"Phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất của các phương pháp phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước. Không đẩy việc khó xuống cho địa phương", Phó Thủ tướng yêu cầu.
 |
Cuộc họp được tổ chức kết hợp trực tiếp và trực tuyến với các địa phương |
Đồng thời, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ TNMT bảo đảm tính chính xác, thống nhất của các công thức tính toán; chỉnh sửa điều kiện áp dụng phương pháp so sánh; bổ sung thông tin, dữ liệu, chỉ số sử dụng định giá đất từ các nguồn chính thống; trách nhiệm, quyền hạn, hình thức của đơn vị, tổ chức cung cấp, sử dụng thông tin; lượng hoá chi phí phát triển dự án; trách nhiệm từng cơ quan, đơn vị trong cả quá trình xác định, thẩm định, phê duyệt giá đất…
Về kiến nghị của các địa phương đối với việc giao đất, thu tiền sử dụng đất theo phân kỳ đầu tư, Phó Thủ tướng nêu rõ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xác định phân kỳ đầu tư, kế hoạch sử dụng đất khi phê duyệt dự án làm căn cứ thực hiện.
Ngoài ra, Phó thủ tướng cũng giao các địa phương khẩn trương trao đổi, phối hợp, làm việc với Bộ TNMT nghiên cứu phương án xác định các hệ số, chỉ số phụ áp dụng kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất của thửa đất, khu đất theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng (thành phố trực thuộc Trung ương), 10 tỷ đồng (các tỉnh miền núi, vùng cao), 20 tỷ đồng (các tỉnh còn lại).
"Nghị định phải chỉ rõ văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh những quy định liên quan, để bảo đảm tính liên thông, thống nhất của hệ thống pháp luật", Phó Thủ tướng lưu ý.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất và điều kiện áp dụng 5 phương pháp này.
Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ TNMT hiện đang đề xuất 4 phương pháp định giá đất là: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Như vậy, so với Nghị định 44, dự thảo đã không còn phương pháp chiết trừ.
Trước đó, trong quá trình sửa đổi Nghị định 44, ban đầu cơ quan soạn thảo đề xuất bỏ cả phương pháp thặng dư và chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp là so sánh trực tiếp, thu nhập và hệ số điều chỉnh.
Tuy nhiên đề xuất này vấp phải ý kiến trái chiều của chuyên gia, doanh nghiệp với lập luận, bối cảnh Việt Nam hiện tại chưa thể bỏ phương pháp thặng dư, nếu bỏ có thể gây ách tắc thị trường bất động sản.
Cuối cùng, phương pháp thặng dư được giữ lại còn phương pháp chiết trừ thì được "lồng ghép" vào phương pháp so sánh.
