Trắc trở giấc mơ an cư
Cầm trong tay cuốn sổ tiết kiệm kỳ hạn 3 tháng của HDBank, anh Duy Trung, 33 tuổi, ngậm ngùi cho biết, đó là số tiền hai vợ chồng anh tích cóp gần 8 năm qua, từ lúc vào Sài Gòn lập nghiệp bằng nghề biên kịch. Ban đầu cuốn sổ có giá trị hơn 400 triệu đồng và kỳ hạn 1 năm, nhưng năm nay làm ăn khó khăn, anh chị phải rút dần ra chi tiêu nên giờ chỉ còn hơn 200 triệu đồng và giấc mơ có một mái ấm ở đất Sài Gòn cũng xa dần.
Trung kể, nghề biên kịch ở Hà Nội vốn èo uột nên anh Nam tiến với suy nghĩ “đời mình đã khổ, không để đời con mình khổ theo”, nhưng sau vài năm ở Sài Gòn mới hiểu ra rằng ở đâu cũng cần phải có một mái nhà, bởi nó không chỉ giúp anh có nơi ăn ở đàng hoàng, mà còn có cuốn sổ hộ khẩu, qua đó con cái mới đường hoàng đi học “đúng tuyến”.
Thời điểm anh Trung bắt đầu vào làm việc tại TP.HCM, giá căn hộ tại đây khá rẻ nếu so sánh với Hà Nội khi chỉ cần dưới 1 tỷ đồng là có thể mua được một căn chung cư 60 - 70 m2 không quá xa trung tâm, nhưng lúc ấy cái khó bó cái khôn bởi tiền bạc không dư dả. Trong khi đó, vài ba năm trở lại đây, giá bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội lại có diễn biến ngược chiều khi thành phố phương Nam tăng theo chiều thẳng đứng và các dự án nội đô hiếm như sao buổi sớm vì tắc thủ tục.
Kể cả chấp nhận đi xa, gia đình anh Trung cũng không dễ mua nhà bởi giá cũng toàn trên 1,5 - 1,6 tỷ đồng/căn, trong khi có tính đi vay thì phía ngân hàng sau khi xem thu nhập trên giấy tờ của hai vợ chồng chỉ hơn 13 triệu đồng/tháng, cũng không đồng ý giải ngân. Chưa kể, từ đầu năm 2020, dịch Covid-19 hoành hành, thu nhập vợ chồng giảm mạnh, trong khi lại có thêm một cô con gái và cuốn sổ tiết kiệm vơi dần.
Câu chuyện của anh Duy Trung cũng là tình trạng chung của rất nhiều người dân nhập cư đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội hay TP.HCM hoặc các đô thị lớn. Báo cáo tổng điều tra dân số và nhà ở được Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố ngày 18/12/2020 cho thấy một thực trạng, trong khi luồng di cư ra thành thị ngày càng gia tăng, thì tỷ lệ người có thể tiếp cận nhà ở lại có thiên hướng giảm.
Trong đó, theo ông Nguyễn Huy Minh, Phó Vụ trưởng Vụ Thống kê Dân số và Lao động, Tổng cục Thống kê, điều đáng lưu ý là có 61,8% người di cư hiện nay thuộc nhóm tuổi trẻ từ 20 - 39 tuổi và khoảng 50% trong số này phải đi thuê/mượn nhà để ở và chủ yếu là thuê/mượn của tư nhân.
Trên thực tế, trong báo cáo gửi Quốc hội về các vấn đề của ngành xây dựng, trong đó có tình hình thị trường bất động sản mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã đề cập đến thực trạng khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM ngày càng giảm. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là do giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và cũng không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Trong khi đó, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, sắp xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá bất động sản lên cao, làm bất ổn thị trường. Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản hiện còn phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản.
Theo báo cáo mới nhất của bộ này cập nhật tình hình thị trường địa ốc quý III/2020, phân khúc bất động sản nhà ở chưa có xu hướng giảm giá mà vẫn tăng theo quý. Cụ thể, trên cả nước, giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,03%; còn tại TP.HCM, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020).
Kết quả khảo sát từ Navigos cho thấy bức tranh rõ hơn về tình hình tiếp cận nhà ở trong xã hội khi cho biết, giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn 28 lần so với thu nhập của người trẻ. Cụ thể, thu nhập bình quân của người trẻ mới đi làm là 72 triệu đồng/năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến 2 tỷ đồng.
Con số này khiến khá nhiều người giật mình, bởi lẽ cách đây chừng 2 năm, số liệu chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà được đưa ra bởi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) mới chỉ ở mức 20 - 21 lần.
Tăng cung: Chính sách và thực tế?
“Tăng nguồn cung” là giải pháp được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đề cập để xử lý tình trạng giá bất động sản đang "cao so với giá trị thực và thu nhập người dân", nhưng trên thực tế, diễn biến giá nhà tăng dần đều nhiều quý nay, đặc biệt là tại TP.HCM, có nguyên nhân đầu tiên là việc xin cấp phép dự án, mở bán sản phẩm mới vẫn “khó như lên trời”.
Hồi tháng 8/2020, theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã lên phương án dự thảo Nghị quyết xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, với hàng loạt chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư nhằm phát triển loại hình căn hộ có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, tương đương giá một căn hộ tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn, đã bao gồm thuế VAT.
Tuy nhiên, ông Vũ Văn Phấn, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, phương án Nghị quyết vẫn đang trong quá trình xem xét, bởi muốn xây dựng một cơ chế ưu đãi riêng liên quan đến thuế và một số khung hạ tầng chính sách có thể áp dụng, nhất thiết phải sửa hoặc bổ sung vào các Luật Nhà ở hoặc Luật kinh doanh bất động sản.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills, chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại giá thấp mà Bộ Xây dựng đề xuất là quan điểm tích cực để bổ sung các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng còn có một số nút thắt cần giải quyết nếu muốn chính sách này đi vào cuộc sống.
Thách thức đầu tiên là vấn đề về quỹ đất khi quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trên thị trường, đã từng có những dự án nhà ở thương mại chỉ 10 triệu đồng/m2, nhưng các dự án này thường khá xa trung tâm thành phố, hoặc thiếu thốn hạ tầng tiện ích nên rất khó hình thành cộng đồng dân cư.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án bất động sản hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính. Gần như 100% dự án mới ra trên thị trường hiện nay đều thông qua đấu giá, đấu thầu khiến các chủ đầu tư không có cơ hội có lợi nhuận cao.
“Khung lợi nhuận thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn, bởi nếu lợi nhuận mỏng mà gặp thị trường yếu thì nguy hiểm, hoạt động kinh doanh không hiệu quả cho chính các doanh nghiệp", ông Tuyển nói và bổ sung thêm, xu hướng tăng giá trong thời gian gần đây còn liên quan đến yếu tố chất lượng, thẩm mỹ và tiện ích của các dự án bất động sản phải thay đổi để thu hút khách hàng.
Nhu cầu của người tiêu dùng hiện đã rất khác, kể cả các phân khúc nhà ở bình dân cũng phải có đủ các dịch vụ, tiện ích sinh sống và giải trí cơ bản. Các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở bình dân như IEC, Sunny Garden, dự án nhà ở xã hội khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh… tại Hà Nội dù chỉ có mức giá trên 10 triệu đồng/m2 nhưng phải rao bán rất nhiều lần mà vẫn gặp khó thanh khoản vì quá xa xôi hoặc thiếu tiện ích.
Trở lại với thống kê của Tổng cục Thống kê và Quỹ Dân số liên hợp quốc, hiện cả nước có 39,4 triệu người sống ở các khu vực đô thị, chiếm 40,9% dân số. Trong đó, áp lực nhập cư tại các đô thị là rất lớn, nhất là các đô thị loại đặc biệt như TP.HCM và Hà Nội, khi “cứ 1.000 người dân sống tại các đô thị loại đặc biệt thì có tới gần 200 người là người nhập cư”, báo cáo cho biết.
Làn sóng nhập cư này cũng tạo áp lực lớn lên cung - cầu nhà ở, đặc biệt khi dự báo cho thấy đến năm 2030 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại khu vực đô thị và đến năm 2039 sẽ là thời điểm chấm dứt thời kỳ dân số vàng, khiến thu nhập của mỗi người dân và hộ gia đình có nguy cơ giảm xuống.
