Mỏi mắt tìm dự án đất nền pháp lý sạch

Nhà đầu tư mỏi mắt tìm dự án

Thị trường bất động sản phía Nam giai đoạn 2015 - 2017 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, nguồn cung gia tăng và số lượng giao dịch luôn ở mức cao. Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường chứng kiến nhiều sự thay đổi, nguồn cung suy giảm rõ rệt. Tại phân khúc đất nền, thị trường TP.HCM chứng kiến nhiều đợt “sốt” và giá hiện đang neo ở mức rất cao. Do thiếu cung, nên nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua vào với giá cao, nhưng không dễ để tìm được sản phẩm ưng ý.

Chị Hương, một nhà đầu tư đất nền lâu năm tại quận 9 (TP.HCM) cho biết, từ đầu năm 2019 đến giờ, chị không tìm được sản phẩm nào để đầu tư tại khu Đông TP.HCM. Một phần vì giá đất đang neo ở mức cao và phần nữa là do không tìm được nguồn hàng phù hợp với nhu cầu của chị.

Theo chị Hương, chị chỉ ưu tiên chọn các dự án mới triển khai chứ không thích mua lại các sản phẩm thứ cấp từ nhà đầu tư khác. Nếu là sản phẩm thứ cấp, thì giá phải tương xứng với tiềm năng và vị trí đầu tư. Tuy nhiên, với thực tế hiện nay, thị trường gần như không có dự án chính quy nào mới chào bán, nên việc tìm được hàng sơ cấp để mua vào thời điểm này là rất khó.

“Dù đã có nhiều sàn môi giới giới thiệu mua lại các lô của những người ký gửi, nhưng sau khi xem xét kỹ lưỡng, tôi thấy không hài lòng. Một phần vì các lô này bị chủ đất hét giá cao quá, một phần vì vị trí không đẹp, không thích hợp với mục đích đầu tư”, chị Hương nói.

Tương tự, anh Hoàng, một nhà đầu tư tại quận 10 (TP.HCM) cũng cho biết, các sàn môi giới mà anh hay làm việc hiện chỉ có nguồn hàng đất vườn và những lô đất mà khách hàng ký gửi. Những lô đất có giá vừa tầm thì vị trí rất kém, nằm trong hẻm sâu, hạ tầng chưa hoàn thiện. Còn đối với những mảnh đất vườn thì có diện tích lớn, chi phí quá cao, nên không phù hợp với nhà đầu tư cá nhân.

Trong vai một khách hàng có nhu cầu tìm mua đất nền để đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã lần theo các thông tin quảng cáo trên mạng, tờ rơi và qua lời giới thiệu của môi giới thì thấy rằng, có nhiều dự án triển khai ở TP.HCM nhưng chưa hoàn thiện pháp lý, nếu mua thì phải chấp nhận rủi ro và giá cũng không hề rẻ.

Cụ thể, theo quảng cáo, Dự án Khu dân cư Bình Lợi Center - Bình Chánh, tọa lạc tại mặt tiền đường Vườn Thơm, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh, do Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Phú Nhuận Land (Phú Nhuận Land) làm chủ đầu tư. Quy mô giai đoạn 1 của dự án là 5,6 ha với hơn 200 nền, có diện tích từ 75 - 140 m2, giá bán dao động khoảng 20 - 24 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền TP.HCM hiện này rất thiếu dự án “sạch” pháp lý mở bán.  Ảnh: Việt Dũng

Cũng theo lời giới thiệu của môi giới, toàn bộ khu đất làm dự án đều là đất sạch, đã có sổ hồng riêng nhưng phải 3 - 6 tháng nữa mới ra được sổ. Bây giờ nếu khách mua thì khoảng 12 tháng sau sẽ nhận nền và có thể xây dựng ngay được.

“Bên em chỉ còn đúng 1 lô duy nhất nằm ngay mặt tiền đường, diện tích 93 m2, giá 19,5 triệu đồng/m2. Anh quyết định nhanh kẻo hết”, nhân viên này giục.

Tuy nhiên, khi trực tiếp xuống dự án thì chúng tôi thấy rằng, hiện trạng của dự án khác xa so với những lời quảng cáo. Con đường nhỏ dẫn vào dự án hiện chỉ được trải nhựa sơ sài, thậm chí có chỗ vẫn còn trơ ra những lớp đá với đất. Bên trong dự án vẫn là bãi cát mới được san lấp, hiện không còn máy móc hay hoạt động thi công nào. Chưa kể, dọc đoạn đường dẫn vào dự án (đường kênh 12) và bên trong dự án là những đường ống bơm cát nằm chỏng chơ.

Đặc biệt, phía trước dự án không phải là tấm biển để tên và thông tin dự án, mà lại là tấm biển thông báo của UBND xã Bình Lợi nhằm cảnh báo người dân về việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định; sử dụng đất không đúng mục đích; xây dựng không có giấy phép, sai giấy phép xây dựng...

Lúc này, chúng tôi liên hệ với anh T., nhân viên bán hàng của Công ty cổ phần Địa ốc Thành Công (đơn vị phân phối độc quyền) thì được biết, hiện tại dự án đang trong quá trình san lấp mặt bằng, phải bơm cát thành nhiều lần và chờ một thời gian xem có chỗ nào sụt lún không thì mới tiếp tục bổ sung.

“Dự án hiện tại chưa có quy hoạch 1/500, khoảng 1 - 2 tháng nữa mới có, nên hình thức mua bán bây giờ chỉ là hợp đồng góp vốn… Đầu tư theo hình thức góp vốn cùng chủ đầu tư thì sẽ lâu hơn và rủi ro hơn so với việc đầu tư vào lô đất đã có sổ riêng từng nền. Nếu anh không thích thì em giới thiệu cho anh dự án khác”, nhân viên này nói.

Tình trạng chung của thị trường

Theo khảo sát của phóng viên, tại thị trường giàu quỹ đất như khu Tây TP.HCM, hiện cũng khó tìm được dự án tốt để xuống tiền đầu tư. Đơn cử, tại khu vực trọng điểm thuộc quận 12 (TP.HCM), gần 6 tháng qua chỉ có 1 dự án đất nền mở bán với nguồn cung chưa đến 100 nền và mức giá được chào bán là từ 85 - 100 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Ngọc Anh, lãnh đạo một sàn giao dịch tại quận 12 chia sẻ, nhà đầu tư đất nền ở đây chủ yếu tập trung vào một số khu vực phát triển "nóng" khiến tình trạng khan hiếm cục bộ diễn ra. Với các khu vực khác chưa phát triển hạ tầng, dù có dự án triển khai cũng không có người mua, thậm chí nhiều nơi quỹ đất lớn nhưng thiếu tiềm năng, nên các doanh nghiệp cũng không thiết tha phát triển dự án.

“Nhìn chung, các sàn môi giới đất nền hiện nay đều than khó trong việc tìm đất nền đẹp để giao dịch, vì nguồn hàng rất nhỏ giọt, lâu lâu mới có nhà đầu tư rao bán lại, vừa rao xong là có người mua ngay nên không nhanh tay thì không có hàng tốt để bán”, anh Ngọc Anh nói và cho biết thêm, hiện do thị trường trải qua nhiều sự biến động về giá, hoạt động đầu tư đất nền năm 2019 vì thế cũng thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư mạnh dạn bỏ tiền vào các dự án chưa ra sổ để hưởng chênh lệch cao hơn khi nền đất có sổ, thì hiện nay, đa số nhà đầu tư chỉ yên tâm khi bỏ tiền vào đất đã có sổ. Do đó, những nền đất “sạch” còn sót lại trong các khu dân cư luôn hấp dẫn khách hàng, trong đó có nhà đầu tư. Tuy nhiên, so với những năm trước, hiện nay, nhà đầu tư cẩn trọng khi quyết định xuống tiền với đất nền hơn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về lý do khách hàng thận trọng hơn, bà Trần Mỹ Linh, Phó tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh cho biết, thời gian qua, phân khúc đất nền có tỷ lệ đầu tư, đầu cơ lớn và qua qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt giá trị thực, nên khách mua hiện nay phần nào e dè và cẩn trọng hơn. Đặc biệt, đối với khách hàng là nhà đầu tư, khi giá đất đã lên quá cao, thì phần chênh lệch bán ra sẽ hạn chế khiến họ xem xét khá kỹ lưỡng thời điểm, cũng như vị trí đầu tư.

“Giá bán tại một dự án hay tại một lô đất nào đó sẽ phụ thuộc vào quyết định của chủ đầu tư hay chủ lô đất. Sau quá trình khảo sát giá cả các khu vực lân cận, thì chủ đầu tư, chủ lô đất sẽ đưa ra mức giá cho sản phẩm của mình. Người bán có quyền đưa giá, còn mua hay không là lựa chọn của khách hàng. Nếu chủ đất nào tự tin về bán hàng thì có thể đưa ra mức giá cao gấp đôi thị trường hiện tại cũng được, nhưng đằng sau việc tăng giá này ẩn chứa nhiều vấn đề bất lợi cho thị trường”, bà Linh nói.