Mối lo hàng tồn kho trở lại

Mở bán 2 năm vẫn không hết hàng

Đó là thực trạng đang diễn ra tại nhiều dự án. Cụ thể, Dự án Centana Thủ Thiêm tại đường Mai Trí Thọ, quận 2, TP.HCM do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư và đơn vị phân phối dự án là Công ty Rio Land với hơn 600 căn gồm căn hộ ở và căn hộ văn phòng (officetel), được mở bán từ năm 2016 và hiện dự án đang trong giai đoạn bàn giao, nhưng đơn vị phân phối vẫn quảng cáo bán những căn hộ “cuối cùng”. Được biết, những căn hộ “ế hàng” này là những căn hộ có diện tích lớn.

Hay như Dự án Thủ Thiêm Dragon cũng tại quận 2, với hơn 400 căn hộ do Công ty Thủ Thiêm City làm chủ đầu tư và Công ty Rio Land làm đơn vị phân phối, được mở bán từ cuối năm 2017, nhưng hiện đơn vị phân phối vẫn chào bán 35 căn hộ “cuối cùng”.

Tương tự, một dự án tại quận 9, TP.HCM dù đang trong giai đoạn bàn giao nhà cho khách hàng về ở, nhưng hiện vẫn còn gần 20 căn hộ chưa thể bán được hàng. Được biết, dự án bán từ năm 2016 với giá bán rất thấp so với thị trường quận 9, chỉ từ 1,6 - 2 tỷ đồng/căn hộ hơn 60 m2.

Dự án Kenton Node đang gặp khó trong việc bán hàng sau khi được tái khởi động từ năm 2017. 

Thậm chí, trong báo cáo tài chính năm 2018 của một doanh nghiệp bất động sản, lượng hàng tồn kho lên tới trên 380 tỷ đồng, trong khi hơn 10 năm qua kể từ khi thành lập, doanh nghiệp này chỉ phát triển 2 dự án. Lượng hàng tồn lớn nhất của doanh nghiệp này đến từ dự án biệt thự, nhà phố, chung cư đầu tay trên đường Nguyễn Văn Linh, huyện Nhà Bè.

Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam mới đây, năm 2018 là năm buồn của thị trường bất động sản TP.HCM trong việc tiêu thụ hàng mới ra. Cụ thể, ở phân khúc chung cư, năm 2017, thị trường TP.HCM tiêu thụ 36.358 sản phẩm, nhưng trong năm 2018 giảm xuống còn 34.184 sản phẩm. Trong đó, lượng hàng tồn kho lớn nhất thuộc về khu Đông TP.HCM khi có gần 12.000 sản phẩm bán ra, lượng hàng tồn là 1.740 sản phẩm. Tiếp đó là khu Nam với hơn 11.000 sản phẩm bán ra, thì có 1.084 sản phẩm không thể bán.

Với phân khúc đất nền, theo DKRA Vietnam, năm 2018 thị trường có 3.736 sản phẩm mở bán, số lượng tiêu thụ được là 3.272 sản phẩm. Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, năm 2018, toàn thị trường TP.HCM có 1.173 sản phẩm ra hàng, có 843 sản phẩm được tiêu thụ.

Mối lo hàng tồn kho mới

Theo giới phân tích, một điều khá dễ thấy, các dự án có lượng hàng tồn kho lớn chủ yếu ở xa trung tâm, có hạ tầng yếu kém. Về phân khúc, phân khúc cao cấp và tầm trung có mức tiêu thụ kém hơn, còn dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp có mức tiêu thụ nhanh nhất, nhưng đây lại là phân khúc khan hiếm nguồn cung.

Cụ thể, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, năm 2018, lượng hàng cao cấp được doanh nghiệp đưa ra thị trường là gần 14.000 sản phẩm, lượng tồn kho là 2.107 sản phẩm. Phân khúc tầm trung với khoảng 16.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, còn lại 1.362 sản phẩm chưa thể tiêu thụ. Trong khi đó, lượng hàng giá rẻ chỉ có hơn 7.000 sản phẩm đưa ra thị trường và lượng tồn lại chỉ hơn 204 sản phẩm.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding cho rằng, theo báo cáo hàng tồn kho mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013. Tuy nhiên, hầu như chưa ai thống kê lượng hàng tồn kho mới phát sinh kể từ năm 2015 - thời điểm thị trường bất động sản phục hồi đến nay.

Cũng lo về câu chuyện hàng tồn kho hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, lượng hàng tồn kho trước đây của TP.HCM đến từ những dự án được triển khải từ năm 2007. Trong năm 2015, toàn TP.HCM có hơn 500 dự án đắp chiếu, hiện còn khoảng 400 dự án.

Tuy nhiên, dù thị trường phục hồi, nhiều dự án đắp chiếu được tái khởi động, nhưng lại gặp khó trong bán hàng. Đơn cử, Dự án Kenton Node tại quận 7, TP.HCM dừng thi công từ năm 2009. Sau khi được hơn 1.600 tỷ đồng để trở lại trong năm 2017, tới nay, vẫn chật vật trong bán hàng.

“Lý do các dự án xuất hiện hàng tồn kho khó bán thường do diện tích căn hộ lớn, hoặc căn hộ nằm ở vị trí xấu. Giá căn hộ cao, ít tiện ích và dự án đã đắp chiếu nhiều năm, nên tâm lý khách hàng rất ngại mua sản phẩm ở các dự án này. Thêm vào đó, thiết kế ở các dự án này đến từ chục năm trước, gu thiết kế, diện tích nhà ở những năm đó khác hiện nay. Trong khi đó, chủ đầu tư lại không thể thay đổi thiết kế đúng với gu thị trường và khách hàng hiện tại, nên lâm vào cảnh chật vật ra hàng”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu còn lo ngại rằng, thị trường dù được thông báo giảm dần lượng tồn kho cũ, nhưng đang có dấu hiệu xuất hiện nhiều hàng tồn kho mới. Nếu không có biện pháp khắc phục sẽ là mối lo lớn cho thị trường.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp ông 1 năm cho ra hàng ngàn sản phẩm và dự án “hot” tới mấy, cũng sẽ có những căn hộ khó bán. Đó là những căn hộ có diện tích lớn, hay căn góc xấu. Căn diện tích lớn thì giá trị lớn, còn căn xấu dù giảm giá hết cấp vẫn khó bán.

“Chúng tôi đang tìm giải pháp cho vấn đề này. Đầu tiên là thay đổi thiết kế ở các dự án chuẩn bị mở bán, không xây những căn hộ quá lớn, những căn góc sẽ phải hạn chế và thiết kế hướng căn hộ tốt hơn cho khách hàng lựa chọn. Ngoài ra, với lượng hàng tồn kho ở các dự án đã đưa vào hoạt động, chúng tôi sẽ thành lập thêm một bộ phận cho thuê nhà để khai thác các sản phẩm tồn kho”, vị tổng giám đốc này nói.