Mối lo hàng tồn kho bất động sản từ các dự án dở dang

Tồn kho bó chân doanh nghiệp

Số liệu vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra cho thấy, tình trạng tồn kho bất động sản đang tăng mạnh, trong khi kết quả kinh doanh của doanh nghiệp tăng trưởng chậm lại.

Cụ thể, với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, trong năm 2019, ngoại trừ Vingroup đạt doanh thu và lợi nhuận rất tốt, các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt mức tăng trưởng bình quân doanh thu 7% và lợi nhuận sau thuế 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% của năm 2018.

Điều đáng quan ngại là tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2018. Trong đó, có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng, 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 - 7.397 tỷ đồng, riêng 2 tập đoàn hàng đầu đã có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp này.

Dù không công bố con số chi tiết như các doanh nghiệp niêm yết, nhưng tồn kho lớn cũng là tình trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa niêm yết gặp phải. Lượng hàng tồn kho này nằm chủ yếu ở các dự án đã được chấp thuận chủ trương phát triển, nhưng vì liên quan tới thủ tục pháp lý quỹ đất, nên chưa thể triển khai.

Cụ thể, trong danh sách hơn 200 dự án được phê duyệt chủ trương phát triển nhà ở tại TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, hiện có nhiều dự án quá thời gian bàn giao, nhưng vẫn chưa được xây dựng.

Chẳng hạn, dự án Chung cư Saigon Luxury tại số 11D đường Thi Sách, quận 1 của Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam (Him Lam Land), có diện tích hơn 16.200 m2 đất, gồm 270 căn hộ chung cư, dự kiến hoàn thành năm 2020, nhưng tới nay vẫn bất động.

Thậm chí, từ năm 2016 tới nay, tại TP.HCM, Him Lam Land không thể phát triển dự án mới, dù theo lãnh đạo doanh nghiệp, quỹ đất và quỹ dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư có trong danh sách dự án được triển khai giai đoạn 2016 - 2020 của Công ty là khoảng 5 dự án.

Tương tự, dự án Chung cư Terra Royal, số 280 đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 1 do Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Intresco làm chủ đầu tư với diện tích 22.345 m2, gồm 366 căn hộ, dự kiến hoàn thành năm 2019, nhưng tới nay vẫn bất động.

Công ty cổ phần Nhà Mơ cũng cho biết, đang mắc cạn với dự án tại đường Nguyễn Văn Linh, quận 8 lên tới hơn 2.000 căn hộ chung cư. Các doanh nghiệp như Hà Đô Sài Gòn, Phú Long, Trần Anh Group, Cát Tường Group… cũng đều cho biết, hiện doanh nghiệp đang có lượng hàng tồn kho khá lớn chưa thể xử lý.

Giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp ông 1 năm cho ra hàng ngàn sản phẩm và dù dự án “hot” đến mấy, thì cũng vẫn có những căn hộ khó bán. Đó là những căn hộ có diện tích lớn, hay căn góc xấu. Căn diện tích lớn thì giá trị lớn, còn căn xấu thì dù giảm giá hết cấp vẫn khó bán. Đây chính là lượng hàng tồn kho rất khó giải quyết của công ty.

“Chúng tôi đang tìm giải pháp cho vấn đề này. Trong đó, việc đầu tiên là thay đổi thiết kế các dự án chuẩn bị mở bán, không xây những căn hộ quá lớn, hạn chế những căn góc. Ngoài ra, với lượng hàng tồn kho ở các dự án đã đưa vào hoạt động, chúng tôi sẽ thành lập thêm một bộ phận cho thuê nhà để khai thác các sản phẩm tồn kho này”, vị tổng giám đốc này nói.

Theo HoREA, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu đó là bán thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…), hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Giải pháp nào khơi thông hàng tồn kho?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, cách tốt nhất có thể giải quyết lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay đó là phải thông chính sách. Cụ thể, các cơ quan Trung ương cần phối hợp với UBND TP.HCM khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Vì theo ông Châu, đây là nguyên nhân chính dẫn tới việc các dự án không thể triển khai được, dẫn tới hàng tồn kho. Bởi từ năm 2017 đến nay, TP.HCM có 158 dự án, mặt bằng kinh doanh có sử dụng đất công, thuộc diện rà soát, do trước đây, cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác và tới nay vẫn chưa thể triển khai dẫn tới các dự án này trở thành hàng tồn kho cho doanh nghiệp.

“Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và tác động đến cả môi trường kinh doanh, cụ thể là làm tăng mạnh lượng hàng tồn kho trong doanh nghiệp bất động sản”, ông Châu nói.

Ngoài ra, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, một nguyên nhân nữa của việc hàng tồn kho tăng hiện nay đó là việc dự án chậm bàn giao cho khách hàng. Cụ thể, ở TP.HCM hiện nay có khá nhiều dự án “xây hoài không xong”, như dự án 584 Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, dự án của Công ty Bất động sản dầu khí tại quận 2…

“Các dự án này chậm tiến độ do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chính là doanh nghiệp không đủ vốn để triển khai tiếp dự án. Đây là một loại hình tồn kho khó tháo gỡ”, bà Hương nói.

Cũng theo bà Hương, đối với doanh nghiệp bất động sản, việc dự án không thể triển khai có nguy cơ đẩy doanh nghiệp vào tình thế phá sản, vì họ đã đổ nhiều vốn vào dự án để mua quỹ đất, làm các thủ tục pháp lý, trong khi dự án nhiều năm không thể triển khai để thu hồi vốn.

Bà Hương lấy ví dụ, Tập đoàn
Novaland dù là một doanh nghiệp lớn, Top đầu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, nhưng mới đây phải cầu cứu Bộ Xây dựng vì dự án tại quận 2 rộng hơn 30 ha với số tiền bỏ ra ban đầu là 6.000 tỷ đồng của doanh nghiệp này nhiều năm không thể triển khai vì vướng thủ tục pháp lý về đất đai.

Theo Novaland, nếu không được triển khai sớm, thì doanh nghiệp này sẽ gặp vô vàn khó khăn, bởi đối tác nước ngoài cũng như các ngân hàng sẽ rút lui và doanh nghiệp có bờ vực phá sản.

“Nếu tháo gỡ được vướng mắc về pháp lý, các doanh nghiệp có cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước. Mặt khác, doanh nghiệp được tiếp tục triển khai thực hiện dự án sẽ bớt khó khăn, tiếp tục bổ sung sản phẩm cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân”, bà Hương cho biết.