Từ thực trạng tại Việt Nam…
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều thay đổi, đặc biệt là nâng cao trách nhiệm bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường, bảo vệ lợi ích toàn dân, lợi ích quốc gia, nâng cao vai trò của quản lý nhà nước, hướng đến lực lượng môi giới sẽ là “cánh tay nối dài” của quản lý nhà nước.
Theo quy định mới, cá nhân môi giới phải hành nghề thông qua một sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Tờ trình và dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
 |
Ông Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam |
Theo đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) sẽ tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đây là một sự thay đổi mang tính “bước ngoặt” bởi Nhà nước đã hình dung ra được tầm quan trọng của lực lượng này đối với thị trường bất động sản.
Số lượng người làm môi giới môi giới vào giai đoạn đỉnh điểm có khoảng 300.000 người, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thế nhưng phần lớn chưa phải người làm chuyên nghiệp, hoạt động tự do, tự phát… nên dễ gặp rủi ro và đẩy người tiêu dùng rơi vào cảnh “đem con bỏ chợ”, thậm chí gây ra tình trạng “bát nháo” trên thị trường.
Kết quả cuộc điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng hoạt động của các cơ sở đào tạo về bất động sản cách đây không lâu cũng cho thấy, có trên 80% nhân viên môi giới trả lời không được tham gia đào tạo hoặc chỉ tham gia theo kiểu “đối phó” để đi thi và được cấp chứng chỉ hành nghề, tức là chỉ mới quan tâm “phần ngọn” chứ chưa chú trọng vào “phần gốc” là công tác đào tạo, điều kiện về cơ sở đào tạo, giảng viên đào tạo, nội dung đào tạo hay các hoạt động thanh tra, giám sát liên quan…, từ đó dẫn tới việc môi giới thiếu tinh thần trách nhiệm, dễ vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vi phạm luật pháp.
Ngoài ra, việc gia nhập ngành dễ dàng cũng vô hình trung tạo ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng không chỉ tới ngành môi giới, mà cả quy hoạch chính sách của cơ quan quản lý nhà nước và điều tiết vĩ mô nền kinh tế.
… nhìn ra thế giới
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, người làm môi giới bất động sản bắt buộc phải qua đào tạo, thi cấp chứng chỉ hành nghề và việc tham gia vào thị trường được quản lý rất chặt chẽ, mọi giao dịch đều được “lưu vết” qua ngân hàng hoặc các trung tâm giám sát giao dịch bất động sản, nên các “chiêu trò” thường không phát huy được tác dụng. Thậm chí, tại một số thị trường, các môi giới bất động sản chỉ được hành nghề ở địa bàn của mình, mà không được sang địa bàn khác hoạt động.
Chẳng hạn, tại Hoa Kỳ, ngoài việc kiểm soát chặt biến động tài nguyên đất đai trong khu vực mình quản lý, các môi giới muốn hành nghề trước tiên phải tuân thủ các quy định về môi giới của quốc gia, sau đó còn phải nộp đơn đăng ký hoạt động ở trung tâm giám sát giao dịch bất động sản của từng bang và mỗi bang lại có quy định riêng. Ngoài ra, một số bang yêu cầu phải có giấy phép do chính quyền bang đó cấp, người có nhiều kinh nghiệm ở bang này muốn sang bang khác hoạt động vẫn phải hoàn thành các khóa đào tạo và kiểm tra để đáp ứng nghiêm ngặt hoạt động theo tính chất địa phương ở bang đó, bao gồm quy tắc về chuẩn mực đạo đức. Khi đó, các môi giới mới được tiếp cận thông tin về một dự án hoặc một khu vực đang chuẩn bị phát triển để bắt đầu thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới của mình.
Một thị trường có nền tảng thể chế tương tự Việt Nam là Trung Quốc. Đây là thị trường rất lớn và phát triển với sự tăng trưởng nhanh chóng của các “siêu” đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến... Thời gian qua, chính sách về bất động sản của Chính phủ Trung Quốc có nhiều thay đổi để kiểm soát giá nhà và ngăn chặn các rủi ro, chẳng hạn người làm nghề môi giới phải đủ 18 tuổi trở lên, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học, trước khi hành nghề phải trải qua các kỳ thi sát hạch và huấn luyện về kỹ năng.
Tại đây, cứ mỗi 2 năm, các cơ quan quản lý giao dịch bất động sản cấp quận, huyện hay cục quy hoạch đất đai sẽ tiến hành kiểm tra những người đã có chứng nhận nghề môi giới theo quy định. Nếu có bất kỳ lỗi gì hay không tham gia kỳ kiểm tra mà không có lý do chính đáng sẽ không được tiếp tục hành nghề. Người môi giới phải luôn trang bị cho mình những kiến thức phù hợp với mọi thời điểm và tham gia các khóa học mới để có chỗ đứng trong nghề nếu không muốn bị đào thải sau mỗi kỳ kiểm tra.
Chuyên nghiệp để thành công
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều thay đổi, đặc biệt là nâng cao trách nhiệm bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường, bảo vệ lợi ích toàn dân, lợi ích quốc gia, nâng cao vai trò của quản lý nhà nước, hướng đến lực lượng môi giới sẽ là “cánh tay nối dài” của quản lý nhà nước.
Quay trở lại câu chuyện của Việt Nam, theo thống kê của VARS, có tới 80% lực lượng môi giới địa ốc rơi rụng so với lúc đỉnh điểm sau giai đoạn khó khăn vừa qua, cũng là cơ hội để sàng lọc lại thị trường.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt hơn hành vi của các chủ thể tham gia, bao gồm cả lực lượng môi giới bất động sản, cho thấy câu chuyện thị trường trong thời gian tới sẽ rất khác. Bên cạnh đó, việc người mua ngày một trở nên khắt khe hơn với các sản phẩm bất động sản cũng buộc các môi giới phải nghiêm túc hơn, chuyên nghiệp hơn nếu muốn thành công.
Ở phía ngược lại, khi đã “ép” các môi giới nhà đất vào khuôn khổ, các cơ quan quản lý cũng phải có trách nhiệm trong việc xây dựng lộ trình nâng tầm cho các môi giới hoặc những người có mong muốn hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản, nhất là vai trò của VARS - tổ chức đại diện cho cộng đồng môi giới bất động sản.
Dưới góc nhìn của người từng nhiều năm hoạt động thực tiễn trong ngành cũng như giữ vai trò nghiên cứu và đào tạo, tôi cho rằng, việc nâng cao chất lượng lực lượng môi giới bất động sản là rất cần thiết, trong đó cần thiết kế, cập nhật mới các chương trình đào tạo từ cơ bản tới chuyên sâu, bao gồm kiến thức về pháp luật, kinh tế, xây dựng… cũng như thị trường địa ốc, đặc biệt là kiến thức về định giá bất động sản để có thể xác định đúng giá trị của bất động sản, bên cạnh thành thạo các quy trình giao dịch, kỹ năng giao tiếp và đàm phán…
Chúng ta phải làm thật, làm nghiêm túc, chứ không nên làm “cho có” như trước đây, cần tập trung vào việc giảng dạy về các quy định pháp luật, chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, giúp môi giới hiểu rõ và tuân thủ đúng các quy định, lường trước rủi ro và xây dựng lại uy tín cho ngành bất động sản. Ngoài đào tạo lý thuyết, cần tạo điều kiện cho môi giới thực hành kỹ năng trong môi trường thực tế. Hiện nay, trong thời đại số hóa, cần tăng cường đào tạo về sử dụng công nghệ thông tin và truyền thông kỹ thuật số trong hoạt động môi giới, bao gồm việc sử dụng các phần mềm quản lý khách hàng, marketing trực tuyến và mạng xã hội.
Đặc biệt, cần các cơ quan truyền thông, báo chí định hướng về tầm quan trọng của việc đào tạo lực lượng môi giới bất động sản ngay từ khi còn ngồi ghế nhà trường; tăng cường hợp tác với các tổ chức chuyên môn, chuyên ngành như các trường đại học khối kinh tế, xây dựng và kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam… để đảm bảo chất lượng và tính chuyên nghiệp của chương trình đào tạo.
Cần lưu ý rằng, đào tạo không phải là việc chỉ làm một lần, mà là quá trình liên tục để cập nhật kiến thức mới và nâng cao năng lực cho các môi giới, giúp họ thích nghi với các thay đổi chính sách pháp luật, thay đổi thị trường và môi trường kinh doanh.
