Năm khó của môi giới nhà đất
Những khó khăn trên thị trường bất động sản thể hiện rõ trên kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp hoạt động môi giới trong ngành này như Cenland, Đất Xanh, Danh Khôi, Khải Hoàn Land… khi nhiều doanh nghiệp đều báo lỗ trong quý I/2023.
Tại Đại hội cổ đông vừa qua, một số doanh nghiệp lý giải kết quả kinh doanh với những con số tiêu cực trên do thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm ngoái.
"Các vấn đề về nguồn vốn, lãi suất tăng cao... đang gây áp lực lớn cho người mua nhà và nhà đầu tư. Điều này làm cho nhu cầu giao dịch bất động sản giảm mạnh kéo theo doanh thu và lợi nhuận suy giảm nhiều so với cùng kỳ", nhiều doanh nghiệp đã giải trình và cho biết thêm, dù đã thực hiện cắt giảm mạnh các khoản chi phí nhưng do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản đã dẫn đến sự sụt giảm doanh thu tại các mảng kinh doanh.
Điểm đáng chú ý, các doanh nghiệp môi giới bất động sản hoặc chủ đầu tư có bộ phận môi giới bán hàng đã chứng kiến làn sóng sa thải nhân viên nhiều nhất từ trước tới nay, với tỷ trọng sa thải 50% nhân sự trở lên dưới nhiều hình thức như dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3-6 tháng, cho thôi việc, giữ chế độ cộng tác viên..., trong đó nhiều nhất thuộc về bộ phận kinh doanh.
Ghi nhận của Đầu tư Chứng khoán cho thấy, một số doanh nghiệp quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70% người lao động do không còn nguồn lực cầm cự. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn (chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án) ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20-25% nhân sự cùng với giảm lương theo cấp bậc.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây, ước tính số môi giới bất động sản đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá: "Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn".
Chia sẻ từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho biết, nếu khó khăn của chủ đầu tư là 8-9 thì với người môi giới là tương đương, thậm chí cao hơn khi thu nhập chủ yếu phụ thuộc vào hoa hồng sản phẩm, trong khi thực trạng là chủ đầu tư không bán được hàng.
"Việc không có nguồn thu kéo dài, trong khi các chi phí vẫn phải chi trả đều đặn nên một số doanh nghiệp phải ngừng hoạt động là dễ hiểu bởi họ không thể 'gồng' mãi được", ông Hoàng Nam nói.
Triển vọng hồi phục vẫn có và dần hiện hữu
Mặc dù thị trường bất động sản trong quý I/2023 khá ảm đạm, nhưng vẫn xuất hiện một số tín hiệu tích cực.
Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán bất động sản đang có sự điều chỉnh về giá trị phù hợp hơn, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực, đặc biệt là sản phẩm đất nền.
Bên cạnh đó, một khảo sát từ Keller Williams với nhà đầu tư cho thấy, gần 84% người tham gia khẳng định bất động sản vẫn là một khoản đầu tư tốt mang lại nguồn lợi cao và 60% đồng ý quan điểm bất động sản là kênh đầu tư tốt hơn các kênh khác hiện có trên thị trường.
Cũng chung quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng. Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh thêm: "Đây chưa hẳn là sự trở lại thực sự tích cực cho hoạt động môi giới mà cần thêm thời gian điều chỉnh. Đặc biệt, trong giai đoạn sắp tới, nếu hoạt động môi giới muốn nở rộ trở lại thì bắt buộc sẽ phải có sự thay đổi rõ rệt hơn".
Một thực tế như ông Đính chỉ ra ở câu chuyện làn sóng sa thải nhân viên môi giới vừa qua chủ yếu vẫn tập trung ở nhân sự mới, chưa gắn bó lâu năm với nghề, còn đa phần các doanh nghiệp vẫn phải giữ lại nhân sự cứng, đủ năng lực. Bởi lẽ giai đoạn này, các nhà đầu tư sẽ có yêu cầu khắt khe hơn đối với các môi giới để tìm ra hướng đi đầu tư đúng đắn của mình trong giai đoạn này.
"Các môi giới tay non, tay ngang sẽ khó cạnh tranh với những người có kinh nghiệm, đã được đào tạo bài bản và có uy tín trong các hoạt động môi giới của mình", ông Đính nói.
Nói về môi giới bất động sản, ông Hoàng Ngọc Gia Long, Chủ tịch Keller Williams Việt Nam cho rằng, đây vẫn là đội ngũ hàng đầu, giữ vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản. Số liệu nghiên cứu mới đây về diễn biến tâm lý người mua chỉ ra rằng, 86% nguồn thông tin mà người mua sử dụng để mua một bất động sản là đến từ các môi giới. Bước đầu tiên trong quy trình tìm mua một bất động sản, 52% người mua có xu hướng tìm kiếm trên các trang trực tuyến, nhưng khi quyết định xuống tiền thì hơn 80% tìm đến đơn vị môi giới để xác nhận thông tin và tiến hành giao dịch.
Do vậy, yếu tố đầu tiên mà người mua nhà quyết định làm việc với một môi giới, bên cạnh kinh nghiệm chính là sự chân thành, đáng tin cậy sau đó mới đến các yếu tố như kiến thức, danh tiếng, thái độ làm việc... Vì vậy, ngoài kiến thức trong nghề, yếu tố chuyên nghiệp, đạo đức cũng là điều mà môi giới bất động sản cần trau dồi để tồn tại lâu dài với nghề.
“Cơ hội vẫn luôn tồn tại song song cùng thách thức. Trong giai đoạn này, những người làm nghề môi giới bất động sản muốn gắn bó lâu dài với nghề cần bổ sung thêm kiến thức và hoàn thiện những kỹ năng nghề nghiệp của mình. Đây sẽ là một sự chuẩn bị tốt để khi thị trường phục hồi, các công ty sẽ có một lực lượng nhân viên môi giới làm việc chuyên nghiệp, trách nhiệm và hiệu quả”, ông Long nhấn mạnh.
Bổ sung thêm quan điểm ông Long, ông Nguyễn Văn Đính, VARS phân tích, điểm đáng chú ý là lần sửa Luật kinh doanh bất động sản mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý với hoạt động môi giới. Cụ thể, dự thảo quy định chặt chẽ hơn không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của sàn giao dịch.
“Luật hướng đến làm sao quản lý được môi giới bất động sản. Trước đây cơ quan nhà nước quản lý lỏng lẻo, môi giới cấp chứng chỉ xong nhưng người được cấp đi đâu làm gì không báo cáo ai, không ai giám sát. Các địa phương có hàng nghìn, hàng vạn môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động bình thường”, ông Đính nói.
Theo ông Đính, sàn bất động sản phải chịu trách nhiệm với môi giới. Các môi giới sau khi có chứng chỉ, cách quản lý, hoạt động ở đâu, giao dịch cái gì đều xuất hiện trên hệ thống quản lý. Trong luật phải quy định cụ thể hơn.
“Việc môi giới có chứng chỉ rất quan trọng. Thực tế, có những môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động tốt nhưng tốt ở đây chỉ là doanh số bán hàng. Bản thân môi giới phải chuyên nghiệp vì đại diện bên bán, bên mua trong giao dịch và không được phép sai phạm. Vai trò môi giới nâng lên tầm cao hơn chứ không chỉ tư vấn bán hàng. Muốn làm được phải đào tạo. Nghề môi giới cũng giống như luật sư phải có học hành, thi cử”, ông Đính khẳng định.
