“Mỏ vàng” thị trường kho lạnh đang chờ khai thác

Cung chưa đáp ứng cầu

Dù kho lạnh thương mại đầu tiên của Việt Nam được xây dựng từ năm 1996 bởi Konoike Vinatrans - liên doanh giữa Konoike Transport (Nhật Bản) với 3 doanh nghiệp Việt Nam, nhưng thị trường kho lạnh vẫn bị đánh giá là phát triển chậm, quy mô nhỏ, khi chỉ có hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2 ghi nhận tới cuối năm 2022, theo báo cáo của Savills Việt Nam.

Nguồn cung ít, trong khi nhu cầu về thực phẩm tươi và thương mại điện tử ngày càng gia tăng đang là những động lực chính thúc đẩy ngành kho lạnh phát triển. Theo thống kê, doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 - 2022 (từ 40,4 tỷ USD năm 2020, lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Còn với thương mại điện tử, giai đoạn 2017 - 2022, thị trường chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5%, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ.

Nhận thấy tiềm năng lớn của thị trường kho lạnh, các tập đoàn, doanh nghiệp và cả các quỹ đầu tư ngoại đẩy mạnh rót vốn vào xây dựng kho lạnh, kho trữ hàng hóa phục vụ xuất khẩu tại Việt Nam.

Cụ thể, Công ty TNHH MTV Cold Storage Logistics Hậu Giang đang xây dựng kho lạnh đầu tiên trong dự án đầu tư trung tâm kho lạnh cho thuê ngoài. Với diện tích khoảng 8 ha, tổng mức đầu tư dự kiến là 500 tỷ đồng, trung tâm kho lạnh cho thuê ngoài sẽ cung cấp ra thị trường 6 kho lạnh và 1 kho mát, với tổng số 88.134 pallet, tương đương 88.134 tấn. Thời gian xây dựng hoàn thành dự kiến đến năm 2027, tiến độ xây dựng 1 - 2 kho/năm.

Riêng kho lạnh số 1 đang được xây dựng có sức chứa khoảng 15.000 pallet, tương đương 15.000 tấn. Thời gian dự kiến vận hành và khai thác kinh doanh từ quý III/2024.

Đầu năm nay, Công ty TNHH Việt Nam Yokorei tổ chức lễ khởi công xây dựng Dự án kho lạnh Việt Nam Yokorei tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh (tỉnh Long An). Dự án sẽ xây dựng trong vòng 2 năm với tổng vốn đầu tư ước tính ban đầu khoảng 52 triệu USD. Quy mô diện tích xây dựng hơn 4,5 ha.

Trước đó, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án được tăng tốc đầu tư để đưa vào hoạt động. Nổi bật trong những năm gần đây là Công ty kho lạnh AJ Việt Nam đưa vào vận hành kho lạnh cao nhất Việt Nam, nằm bên trong Khu công nghiệp Long Hậu (Long An), chứa 31.000 pallets.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Hà Nội đánh giá, nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Tính đến cuối năm 2022, An Việt, Phan Duy, Hùng Vương, ABA Cool Trans là các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu. Ngoài ra, các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam.

Dẫu vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn. Một đặc điểm nữa cũng được ông Thomas Rooney chỉ ra, đó là nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở một số thành phố lớn tại phía Nam như TP.HCM và các tỉnh lân cận Bình Dương, Long An, Đồng Nai, tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét, so với các thị trường phát triển trong khu vực, thị trường chuỗi cung ứng lạnh ở Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và manh mún. Thị trường kho lạnh phát triển hơn ở khu vực phía Nam, phần lớn là do sự tăng trưởng của ngành thủy sản và nông nghiệp; trong đó, tỉnh Long An tập trung nhiều kho lạnh do được kết nối chặt chẽ với vựa nông sản là Đồng bằng sông Cửu Long và có vị trí kề cận TP.HCM.

Về giá thuê, kho lạnh có giá thuê cao hơn nhiều so với các loại kho khô thông thường. Tùy thuộc vào loại thiết bị bảo quản lạnh (ướp lạnh hoặc tủ đông), mức phí thuê có thể dao động từ 50% đến 100%, thậm chí cao hơn. Giá thuê kho cho sản phẩm ướp lạnh và đông lạnh dao động 45 - 90 USD/m2. Giá thuê bảo quản dược phẩm 45 - 160 USD/m2. Giá thuê pallet rơi vào khoảng 16.000 - 30.000 đồng/tấm/ngày.

Các doanh nghiệp cho thuê cạnh tranh trên nhiều tiêu chí gồm sức chứa kho bãi, số lượng tấm pallet, đội xe tải cải tiến và chuyên dụng, phạm vi nhiệt độ, phạm vi mạng lưới kho bãi và vị trí...

Dư địa còn lớn

Theo dự báo ​​của Savills Việt Nam, thị trường kho lạnh đang phát triển và dự kiến đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm. Đây được đánh giá là một thị trường có sức hấp dẫn lớn đối với các doanh nghiệp.

Trong ngắn hạn, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn với thị trường kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy kho lạnh trung bình cả nước đã đạt khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TP.HCM, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh dao động ở mức trên 90%. Đây vừa là áp lực, nhưng cũng là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc kho lạnh và dịch vụ logistics.

Trong dài hạn, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, phân khúc này vẫn còn phải đối mặt với nhiều thử thách để có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp trong ngành logictics đang tham gia đầu tư vào phân khúc này cho biết, do các ngành hàng luôn phát triển và đa dạng mặt hàng, đòi hỏi nhà cung ứng dịch vụ kho lạnh phải không ngừng đổi mới và cải tiến quy trình cũng như công nghệ để bảo đảm chất lượng hàng hóa.

“Với chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng kho thông thường, các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường sẽ phải thuê diện tích xây dựng từ 10 đến 30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra. Chính vì lẽ đó nên giá thuê kho lạnh cũng cao hơn nhiều so với các loại kho khô thông thường”, vị này nói.

Tương tự, ông Thomas Rooney chia sẻ, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn.

Hơn nữa, đặc thù của những sản phẩm được lưu trữ lạnh khiến các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt. Từ đó khiến hệ thống quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình kho lạnh trở lên khó khăn hơn, nhất là đối với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, nhà đầu tư kho lạnh thường là các tập đoàn, doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

“Các nhà đầu tư cũng cần xác định những rủi ro như nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế và giảm lợi suất để tận dụng tốt hơn các cơ hội mà phân khúc kho lạnh đem lại”, chuyên gia của Savills Việt Nam nhìn nhận và cho biết, dựa trên kinh nghiệm hỗ trợ các khách thuê và chủ đầu tư trong chuỗi cung ứng lạnh, ông tin các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ vượt trội so với các đối thủ cạnh tranh thông thường, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn trong tương lai.